杨**等与程**土地使用权转让合同纠纷上诉案

审理经过

上诉人杨**、谢**因土地使用权转让合同纠纷一案，杨**、谢**不服正阳县人民法院（2007）正民重字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨**、谢**及二上诉人的委托代理人董**，被上诉人程华丽及其委托代理人燕小成，原审第三人余**的委托代理人卢*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2005年春，正阳县**民委员会南农一组将被政府征走后的零星土地经本组村民同意后按每人0.09亩，三个人一份的方式分给了村民，并授权村民对其分得的土地有处分权（可以买卖），二被告及第三人符合分得一块土地的情况，杨**、谢**、余**共计分得了0.27亩土地。后经贾**介绍，由陈*出面代替原告欲购买两被告及第三人分得上述土地。2006年4月1日，原告的代表陈*及被告杨**、杨**丈夫余**、贾**、贾*、任**、张**、谢**的儿子黄**等人在正**生委招待所签定了本案的土地转让协议。但当时被告杨**并未曾告知原告协议中的土地有第三人的份额的情况。原告在土地转让协议乙方栏中签署了原告程华丽的名字，被告杨**的丈夫余**在杨**在场情况下替杨**在该协议下方的甲方栏内签名，被告谢**之子黄**在谢**不在场的情况下替其母亲签名，同时该村民组在该土地转让协议上加盖了南农一组的副业专用印章。该协议约定甲方（杨**、谢**）自愿将座落于慎西路南段西侧本组划分宅基地一处转让给乙方（程华丽），此宅基地东西12米，南北15米，折合土地面积为180平方米（0.27亩），此宅东邻黄**，西邻路，南邻路，北邻陈*，作价22000元，同时约定甲方将宅基地上所有树木移走，乙方将此款付给甲方。二被告及第三人所在南农一组村民组干部任**，会计张**在原、被告所签协议上签名见证。原告当时没有给付被告现金，待甲方将宅基地上树木移走后，乙方将宅基地款一次性给付甲方。合同双方协商将土地转让协议交由贾*（本案证人）保管。之后，上列签订协议的在场人共同在计生招待所就餐。原告于2006年4月10日将该协议由贾*处拿走并持该协议到正阳县国土资源局进行登记，办理了正国用(2006)字第061599号国有土地使用证。该土地使用证显示用途为城镇住宅，使用权类型为划拨取得。之后原告与二被告及第三人因该土地转让协议履行中的价款及砍伐该协议中所涉及的树木发生纠纷。2007年4月底，二被告将协议所述的树木移走。原告遂通过介绍人贾**通知二被告领取22000元土地转让款，但二被告不同意，原告因此未将购地款22000付给二被告。另查明，本案中原、被告所签转让土地协议下方的“杨**”、“谢**”的名字均不是她们本人所书写。土地转让协议签订时第三人余**一直在外上学，第三人一直在与其母亲杨**一起生活；被告谢**本人当时也不在家，其回来后曾经与杨**一起通过贾*要求原告增加土地使用权转让费，但双方协商未果。二被告及第三人原属农业人员，由于其所在的村民组的土地被征用，2005年之前，经其所在的南**村民组申报，含二被告及第三人在内的原南农一组居民均转为非农业人员。原审法院认为，原、被告及第三人诉争的土地原属村民组所有且在政府规划区内。二被告称与原告所签协议欲转让的土地为集体土地，不能由城镇居民购买，但在双方协议签订之时二被告及第三人均已转成非农业人口，所以该三人所分得的土地已不再是农业用地，而是列入南农一组规划的非农用地。二被告所在村民组经本组村民同意将被政府征收后剩余零星土地按每名村民0.

09亩土地分给本组村民，并授权村民享有处分该幅土地的权利。本案中，二被告所在的村民组在原、被告签订的土地转让协议上加盖村民组印章，同意由二被告人转让协议所约定的土地并取得收益，这说明了本案所争议的土地使用权已不是农业用地，因此二被告作为土地使用权人对该幅土地有权转让。原、被告在签订土地转让协议时，被告杨**的丈夫代其在协议上签署了杨**的名字，杨**以默认的方式表示同意。被告谢**不在场由其子代为签名，但事后谢**曾与杨**一起找原告方协商要求增加合同价款，这说明其对黄**代签的行为并没有表示反对，对黄**代其签协议的行为是认可的。作为被告杨**之子的本案第三人余璟飞长年在外上学，签协议时被告杨**也未告知原告该幅土地包括第三人享有其中的0.

09亩土地的使用权，原告也不知晓这一事实。第三人与杨**在一起生活，即使原告知道有第三人的份额，其也有充分理由相信被告杨**对该幅土地使用权有处分权，因为余德文、杨**是第三人的父母且他们在一起生活，因此被告杨**与原告协商买卖土地的行为构成表见代理。综上所述，应当认定原、被告双方签订土地使用权转让协议系其双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。原告与二被告签订土地转让合同后，土地登记管理部门已办理了土地使用权变更登记，将争议土地的使用权确认给原告，本案中，该幅土地使用权应当视为已经交付给了原告，因此二被告及第三人的交付土地使用权的合同义务已经履行。原、被告及第三人在所签订的土地转让协议中的交付合同价款的条件已成就，被告已将宅基地上的树木移走，而原告没有给付被告合同价款，因此原告应当继续履行给付二被告及第三人合同价款的义务，对原告要求继续履行合同中价款部分的诉讼请求应予支持。原审法院判决：一、确认原告程华丽与被告杨**、谢**2006年4月1日签订的土地使用权转让协议为有效协议；二、原告继续按原、被告所签订的土地转让协议中价款部分的约定履行合同中价款给付部分的义务；三、驳回原告的其它诉讼请求。宣判后，杨**、谢**不服，上诉来院。

上诉人诉称

杨**、谢**上诉称：1、本案争议的土地性质为集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地严禁对外转让，所以本案争议的土地转让协议为无效协议。2、本案争议的土地为杨**、谢**、余**三人所有，而在协议上是余**、黄**签字，二人对该土地无处分权，杨**、谢**、余**对此事未予追认，不属于表见代理，故该协议对杨**、谢**、余**不产生法律效力。3、原审程序违法。杨**、谢**、余**请求土地登记部门撤证行政案件已中止审理，而原审仍以土地管理部门已办理土地使用证变更登记为依据，认定该土地已交付，原审程序违法。另外原审未对鉴定费用判决。4、争议的协议签订过程存在重大缺陷，且程华丽也未将土地款交付，土地价格及土地政策发生很大变化，故本案不宜履行，应予解除。综上，请求判令土地转让协议无效，驳回程华丽的诉讼请求。程华丽答辩称，双方签订的协议合法有效，协议上签名虽不是杨**、谢**本人签名，但其亲属签字构成表见代理。请求维持原判。原审第三人余**陈述称，争议土地系不动产，不适用善意取得，转卖土地未取得其同意，故协议无效。

本院查明

二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，关于争议土地的性质。杨**、谢**原为农村户籍，在其与程**签订协议时杨**、谢**、余**均已转为非农业户口，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有。故本案争议的土地属于非农用地。关于土地转让协议上签名问题。当时签订协议时，杨**在场，其丈夫余**代其签名，杨**对余**的行为认可。谢**虽不在场，但其子黄**代其签名，且事后谢**找程**一方协商合同事宜，故谢**对其子黄**的行为认可。第三人余**长期在外上学，转让协议时其未在场，但其与父母余**、杨**一起生活，杨**未告知程**一方出卖的土地包括余**的份额，故程**一方有理由相信杨**对余**的土地有处分权，原判认定构成表见代理正确。综上，程**一方与杨**、谢**一方签订的土地转让协议系双方真实意思表示，有证明人任**、张**签名见证，正阳县真阳镇南农一组加盖了南农一组的副业专用印章，且该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。现程**已办理土地使用权变更登记，该合同已经履行，双方应按协议约定履行相关义务。杨**、谢**上诉称协议不宜履行，应予解除的理由不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。杨**、谢**上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费350元，由杨**、谢**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一○年五月十日