上诉人梁**、吴**与被上诉人赵**买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人梁**、吴**与被上诉人赵**买卖合同纠纷一案，赵**于2015年9月2日向河南**民法院提起诉讼，请求判令：1、被告给付原告剩余购房款27万元及逾期付款利息；2、被告支付违约金，按房屋买卖合同第二条及第六条约定违约金每天1650元（165万元×1‰日）从2015年1月12日开始算于完毕止；3、案件诉讼费由被告承担。河南**民法院于2015年12月8日作出（2015）登民一初字第2553号民事判决，梁**、吴**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人梁**、吴**及其委托代理人景建标，被上诉人赵**的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，被告梁**、吴**系夫妻关系。2014年10月22日，被告梁**与原告赵**签订《房屋买卖合同》，约定：原告将登封市大禹路与207国道交叉口（嵩山**武术购物城）第0043幢101、201、301、401号房屋的所有权出卖给被告梁**，成交价格为1650000元，在合同签订之日，被告梁**付定金50000元，七日内支付首付款500000元，待房产过户到被告名下之时，被告梁**应向原告付清全部房款余额；原告应于房款全部结清之时，将该房屋及附属物正式交给被告梁**使用；被告梁**不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向被告梁**支付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房地产价款千分之一的违约金。后原告于2015年1月12日协助被告办理了上述房产的所有权过户登记手续，被告向原告支付了定金50000元、首付款500000元、部分房款130000元。关于房屋交付及下余房款支付问题，原告赵**与被告吴**于2015年7月5日达成协议，约定：“自2015年7月5日起，由被告吴**负责武术购物城内0#楼腾房事宜；按与租房户签订的腾房协议之腾房之最后期限（2015年7月15日），原、被告双方按原购房合同执行，即被告吴**打剩余购房款玖拾柒万元整给原告”。2015年7月16日被告梁**通过银行汇款向原告支付购房款700000元，下余房款经原告催要未付，故原告诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为，被告梁**、吴**系夫妻关系，二被告分别就涉案房屋买卖事宜与原告签订合同的行为应视为二被告的共同行为，二被告应共同对上述行为负责；当事人协商一致，可以变更合同，本案中，原告赵**、被告吴**于2015年7月5日达成的协议，应视为合同双方对2014年10月22日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋交付和房款支付事项的变更，原、被告在《房屋买卖合同》中的其他约定对双方仍有约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按照约定协助被告办理了房屋所有权过户登记，并向被告交付了房屋，被告应履行按时支付房款的义务，2015年7月5日原、被告签订协议后，被告应向原告支付剩余购房款970000元，现仅支付700000元，下余270000元，应向原告支付；原告起诉要求被告支付27万元房款的逾期付款利息，无法律依据，不予支持；原告起诉要求被告支付违约金，因双方约定的违约金过高，酌定违约金以未付房款270000元为本金，按照年利率24%，自原、被告约定的支付期限届满第二日起算；被告辩称，已向原告支付购房款142.5万元，未提供证据予以支持，故仅对原告认可1380000元购房款予以认定，对被告该辩由不予采纳；被告辩称原告迟延交房的行为构成实际违约，应当承担违约责任，因双方在2015年7月5日签订的协议中约定由被告方负责涉案房屋的腾房事宜，故对被告该辩由，不予采纳。

原审法院依照《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告梁**、吴**于判决生效之日起十日内支付原告赵**购房款270000元及违约金（违约金按本金270000元、年利率24%计算，自2015年7月16日起算至判定的还款之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告梁**、吴**承担。

上诉人诉称

宣判后，梁**、吴**不服原判，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，没有认定上诉人已经支付给被上诉人购房款142.5万元；被上诉人应支付上诉人租金、违约金共计97974.9元；原审判决上诉人支付给被上诉人270000元，违约金按年利率24%计算错误。请求二审法院撤销原判，驳被上诉人的诉讼请求，或者改判被上诉人支付给上诉人租金、违约金97974.9元。

被上诉人辩称

被上诉人赵**辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正。上诉人的上诉请求没有事实根据及法律依据，其上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

依据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。

本院认为

本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵**与梁**于2014年10月22日签订的《房屋买卖合同》、赵**与吴**于2015年7月5日签订的补充协议，应予认定赵**与梁**、吴**夫妻就本案所涉房屋形成房屋买卖的合同关系，上述合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同义务。赵**依约协助梁**、吴**办理了房屋所有权过户登记，并交付了房屋，梁**、吴**应履行交付房款的义务。赵**称梁**、吴**已支付购房款1380000元，欠购房款270000元；梁**、吴**则称其已支付购房款142.5万元。本院认为，梁**、吴**作为履行交付房款义务的一方当事人，其负有证明支付房款的举证责任，因梁**、吴**未提供有效证据证明，故其主张已支付购房款142.5万元的上诉理由不能成立，本院不予采信。因双方约定的违约金过高，原审以未付房款270000元为本金按照年利率24%计算违约金适当。梁**、吴**主张赵**

支付上诉人租金、违约金共计97974.9元；自原、被告约定的支付期限届满第二日起算；被告辩称，已向原告支付购房款142.5万元，未提供证据予以支持，故仅对原告认可1380000元购房款予以认定，对被告该辩由不予采纳；被告辩称原告迟延交房的行为构成实际违约，应当承担违约责任，因双方在2015年7月5日签订的协议中约定由被告方负责涉案房屋的腾房事宜，故对被告该辩由，不予采纳。

故梁晓*、吴**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5350元，由上诉人梁**、吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日