李**与鹤壁**限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与上诉人**有限公司（以下简称银**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李**的委托代理人赵**、苗*，上诉人银**司的委托代理人付颖、马秀阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2011年9月29日，李**与银**司针对银兴国际广场1层B26号商业用房签订了《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》，并约定：“李**为乙方，银**司为甲方。B26号商业用房建筑面积约为11平方米，总金额为280000元，乙方于签订认购书当日即2011年9月29日一次性支付定金60000元，于2011年10月3日前支付全部首期款140000元，剩余购房款140000元在甲方要求的时间内于相关银行办理完毕按揭手续，按揭年限为10年，并在甲方指定时间内签署《商品房买卖合同》与《铺位合作经营及管理协议书》。商铺自2012年5月1日至2024年4月30日内，由鹤壁**限公司统一经营管理，乙方享有因合作经营而产生的优惠及收益。该商铺合作经营期间第一年，乙方同意不参与经营收益分配，即无偿交由鹤壁**限公司经营管理，甲方一次性给予商铺总款8%的优惠，该商铺后十一年合作经营期内，乙方同意按以下方式收取合作经营回报：第二年的经营收益额为该商铺总价款×8%、第三年......”该认购书第二条约定：“乙方须依照自己所选定的付款方式，按时足额缴付相应房款，并签订《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》。若因乙方原因未按期签订《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，则视作乙方自动放弃其所认购商铺之权利，乙方已缴付之定金不予退还，甲方有权将该商铺公开拍卖或另行出售，乙方不得要求任何形式之赔偿。”第三条约定：“本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性／预约性为形式，是双方保证今后签订该项目《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》的法律文件，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，因此待《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》签订后，此认购书自动失效。”

认购书签订当日，李**向银**司共交纳60000元的定金，按照双方约定除去购房优惠价，李**于2011年9月29日向银**司交纳了B26首期款共69924元，定金60000元转为首付购房款，共计129924元，且银**司向李**出具收据一份。后李**要求与银**司签订《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，银**司至今未履行。为此，李**诉至法院，要求解除与银**司签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》，并要求银**司返还购房款及双倍返还定金。

一审法院认为

鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：李**与银**司签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》是以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，该认购书明确了铺位地点、面积及总额，对铺位合作经营收益回报、定金及房款支付等事宜进行了约定，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该认购书以李**交纳定金、首期款的形式约束李**将来与银**司签订正式买卖合同，银**司亦应按照认购书的内容履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故依查明，银**司未按照李**要求的履行期限签订《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，已构成违约。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”和《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，李**请求解除双方签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》符合法律规定，予以支持。

关于李**要求银**司返还购房款129924元，以及支付违约金即定金的诉讼请求，定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。按照双方认购书约定，李**交纳定金是向银**司履约保证使用的，后定金转为房款已纳入购房首期款内，定金就同时失去了保证效力，完成了保证作用，因此，李**要求银**司双倍返还定金于法无据，不予支持。因双方之间的认购书已解除，银**司理应返还李**购房款129924元。

鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、解除李**与银**司于2011年9月29日签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》；二、银**司于判决生效后十日内返还李**支付的购房款129924元；三、驳回李**的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人李**上诉称：一审判决认定银**司存在违约行为，上诉人要求银**司支付违约金的诉求应得到支持。上诉人与银**司签订的认购书中明确约定了收益方法和数额，根据《合同法》规定，违约金的数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，所以上诉人要求银**司支付违约金60000元有事实和法律依据。

上诉人银**司上诉称：本案购房者为李**、李**两人，李**主体不适格。《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》未规定签订商品房买卖合同的时间，且上诉人仍在返还被上诉人收益，故上诉人银**司无违约事实。一审法院判决返还被上诉人购房款，也应判令被上诉人返还收取的经营收益。

本院查明

二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为

本院认为：李**与银**司签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，且双方已按认购书确定的内容实际履行，李**也获得了相应收益。李**在合同履行过程中要求银**司签署《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，并认为银**司拒绝签订以上合同已构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。本院经审查认为，双方签订的认购书中虽然有签订《商品房买卖合同》的内容，但并未明确签订的具体时间。并且，李**交纳定金是用于保证履约，双方在实际履行了所签订的认购书后，定金已没有存在之必要，双方同意已转为李**的购房首期款。所以，李**要求银**司承担双倍返还定金的违约责任没有依据，本院不予支持。

涉案商铺系李**实际出资购买，李**是本案适格主体。根据双方签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》，李**作为涉案商铺实际出资人在《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》解除之前，有权获得相应的商铺收益。综上，银**司提出的李**主体不适格以及要求李**返还收益的上诉理由均不能成立，本院不予支持。

一审判决正确，上诉人的上诉理由均不能成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4098元，由李**负担1294元，鹤壁**限公司负担2804元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十七日