王*与河南天**限公司合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人王*与被申请人河南天**限公司（以下简称天**司）合同纠纷一案，河南省**区人民法院于2014年6月11日作出（2014）管*二初字第485号民事判决，王*、天**司均不服提起上诉，本院于2014年12月5日作出（2014）郑*三终字第1651号民事判决，已经发生法律效力。王*不服向河南**民法院申请再审，该院于2015年11月4日作出（2015）豫法立二民申字第01487号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王*的委托代理人杜**，被申请人天**司的委托代理人曹*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**称，王*、天**司于2008年10月27日签订光彩市场营业房及商铺使用权转让合同。合同约定天**司将光彩市场三层东区2排3号转让给王*从事经营使用，转让期限从2008年11月1日至2014年1月31日止，使用权转让费用64000元，同时收取王*押金5000元。合同签订后，王*依约履行义务，由于天**司原因，市场不符合国家要求，一直处于停业状态，双方合同未实际履行。由于天**司一直未向王*提供达到营业条件的商铺，故王**至法院，请求判令：1.解除王*、天**司之间签订的营业房及商铺使用权转让合同；2.天**司返还王*使用权转让费64000元、押金5000元及支付利息（从起诉之日起至上述款项给付完毕之日止，按照中**银行同期贷款利率支付）：3.天**司按照合同金额的1%支付王*违约金640元；4.天**司承担本案诉讼费用。

一审法院查明

一审查明，2008年10月27日，王*（乙方）与天**司（甲方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，双方主要约定：“甲方将自己所属的光彩市场三层东区2排3号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约6平方米。营业房或商铺使用权转让期限五年三个月，自2008年11月1日起至2014年1月31日止（含装修期）。商铺使用权转让费共计64000元。乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费l00元／营业房、铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失”。合同签订后，王*于2008年10月27日向天**司交纳转让费64000元，押金5000元，天**司将上述商铺交付王*经营。王*认为天**司提供的商铺不具备经营条件，遂于2014年2月26日提起诉讼，要求解除合同，天**司返还转让费、押金并承担违约责任。

在诉讼过程中，王*提交河南卫视民生频道视频一份，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，天**司将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。天**司对视频的真实性没有异议，但认为视频的拍摄时间、地点、人物、争议事项等方面均与本案不存在任何关系，本案争议的商铺没有出现在该视频中。

以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为，王*、天**司之间签订的《营业房及商铺使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，王*依约支付了商铺租金及押金，天**司交付了商铺。王*提交的证据无法证明天**司所交付的商铺在2008年11月1日至2012年6月期间未达到经营条件，故王*未开业经营的风险应自行承担。其要求天**司返还2008年11月1日至2012年6月期间的商铺使用权转让费的请求，不予支持。根据河南卫视民生频道视频报道，天**司从2012年6月即将通往三楼的楼梯卷闸门和电梯均予以关闭，客观上影响了王*的正常经营，致使王*的合同目的无法实现，但双方签订的《营业房及商铺使用权转让合同》于2014年1月31日到期，该合同因履行期限届满而终止，无需解除。故王*要求解除与天**司签订的《营业房及商铺使用权转让合同》，不予支持。王*已向天**司支付了2008年11月1日至2014年1月31日期间的商铺使用权转让费64000元，因2012年6月天**司将通往三楼的楼梯卷闸门和电梯均予以关闭而造成王*无法经营，故天**司应退还王*2012年6月至2014年1月31日期间的商铺使用权转让费20317.5元（64000元÷63月×20月），王*要求天**司退还使用权转让费64000元及利息的诉讼请求，不予支持。合同到期后，天**司应按约将押金退还王*，因此王*要求天**司返还押金5000元，理由正当，予以支持。因王*、天**司在合同中明确约定违约方按照合同总额l％承担违约责任，该约定不违反法律规定，故王*要求天**司支付违约金640元，予以支持。王*要求天**司支付利息的诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决：一、天**司于本判决生效后十日内返还王*商铺使用权转让费20317.5元；二、天**司于该判决生效后十日内返还王*押金5000元；三、天**司于该判决生效后十日内支付王*违约金640元；四、驳回王*的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1641元，由王*负担1029元，天**司负担612元。

二审上诉人诉称

王*不服提起上诉称，一审法院认定事实错误。一审法院认定“提交的证据不能证明其承租的商铺被天**司转租”，与事实不符。实际情况是天**司在和其签订合同后不久，就将其所租用的商铺以河南**限公司名义转租出去。一审时提交的视频资料等证据能证明天**司存在一房两租的事实，而且河南**限公司和租户的纠纷，也正在一审法院审理中，足以证明天**司将同一商铺转租的事实。双方合同一直未实际履行。其和天**司签订合同后，由于天**司原因，关闭步梯、电梯，整个市场一直处于停业状态，商铺不具备经营条件，天**司又将同一商铺转租，其无法实际控制商铺。这些事实，一审时提交的视频资料等证据均能证明。截止目前，天**司的部分市场仍未开业。同时，和其情况相同的其他商户，其中有几十家，也在一审法院起诉天**司，这也足以证明，天**司提交的商铺不具备经营条件，双方合同实际不能履行，也没有履行。综上所述，天**司己构成根本违约，双方合同未实际履行，应全部退还商铺使用权转让费，其请求：撤销一审判决第一项关于使用权转让费的判决，判令天**司全部返还商铺使用权转让费64000元；维持一审判决的第二、三项内容。一、二审诉讼费用由天**司承担。

二审被上诉人辩称

天**司答辩称，一、一审法院（2014）管*二初字第458号判决认定其尽到适租义务的基本事实清楚。1.涉案商铺所属的光彩市场于2007年4月已经正式开业，开业后经营状况良好。针对上述事实其提供2014年7月3日郑州市管**三税务分局出具的证明及同时期同楼层一同经营的商户2014年7月25日出具的证明予以证实，光彩市场自2007年4月20日开业至今缴税正常，经营正常；2.涉案商铺所属的光彩市场已经经过了郑州**支队的验收合格。其提交的证据“2007年郑州市消防支队出具《关于河南天**限公司光彩商业楼消防验收合格的意见》（第0060号）”显示：消防支队为其位于东太康路50号的光彩商业楼工程，对包括地上四层、地下二层进行了消防验收，认为该工程符合消防技术规范要求，具备消防安全条件，消防验收合格；3.涉案商铺所在光彩市场的电梯、空调等配套设施均验收合格、正常使用。商铺所在市场的电梯、空调等配套设施在2007年4月开业时，均已验收合格、正常配置运营，并按国家规定接受日常监督检验和维护保养。二、一审法院认定事实错误的地方在于：仅仅根据媒体某一日对市场电梯关闭的报道即认定其连续并将持续违约，继而以此时间节点为据，判令退还部分租金，属事实认定错误，应予纠正。王*提供的河南卫视民生频道2012年6月某一日拍摄的视频，认定其在当年整个六月直至合同到期日，持续性存在卷闸门、电梯关闭情况，推断其经营无法正常进行，明显不能反映履行合同的真实情况。其对视频的真实性不持异议，但该视频仅且只能显示和证明：视频记录当日商场卷闸门、电梯的客观的情况，其在庭审中也作出了说明，即拍摄当天其是在对商场电梯进行日常的维护修理工作，关闭卷闸门也是为了配合对电梯的维护，完毕后电梯随即投入了使用，卷闸门也如平常开放，此情况并没有对包括王*在内的商户经营造成影响，原审法院以当天内十余分钟的视频即推定其经营的市场在此后连续并持续存在电梯、卷闸门关闭的情况，不符合客观事实。三、一审程序违法，王*不应以解除双方合同为诉请向人民法院提起诉讼。合同的签订和解除是合同当事人的民事权利，人民法院受理并判决解除当事人之间的合同严重违反了民事行为意思自治的基本原则。依据《合同法》第93条、94条、96条的规定，合同当事人对所签合同无论是依据约定解除还是法定解除，均应将解除合同的意思表示通知对方，至于合同是否解除或对解除合同的效力有异议，方可请求人民法院或仲裁机构进行确认，而不应向人民法院提起诉讼要求解除，人民法院也不应以解除合同为诉请受理该案。四、关于本案诉讼的形成原因。形成本案诉讼的原因在于：王*作为光彩市场改造前已在此经营多年的老商户，对市场所处地理位置和过往的经营情况非常了解，认为市场从脏乱差的棚户区改建为楼宇店堂后，必然有着更高的投资回报，而忽视了市场风险。当看租期临近、回报低于预期时，便试图以不适租、不具备经营条件为理由转嫁应当由自己承担的投资和经营风险。综上，请求贵院根据事实，依法撤销一审判决，改判驳回王*的全部诉讼请求。

天**司不服提起上诉称：一审判决认定事实、适用法律均存在错误，应予纠正。1.根据河南卫视某一日的视频，对商场电梯关闭的报道，认定之后持续关闭至合同期满，属事实认定错误，应予纠正。认定其在视频采访日至2014年Ol月合同期满，其持续性关闭卷闸门、电梯，是原审进行的主观推断，无其他证据予以证明，据之进而推断因门梯关闭，致使王*无法经营，与事实严重不符，有违常理，不能反映其履行合同的真实情况。其在原审庭审中也作出了说明，即拍摄当日时段，其是在对商场电梯进行日常的维护修理工作，关闭卷闸门也是为了配合对电梯的维护，完毕后电梯随即投入了使用，卷闸门也如平常开放，此情况并没有对包括王*在内的众多商户经营造成持续影响，一审法院根据当天内十余分钟的视频即推定其经营的商场在此后连续数个月的时间里电梯、卷闸门均关闭，不符合客观事实；2.其按合同尽到适租义务，无违约行为，王*以“商铺未达到经营条件，一直停业”为由主张其违约，没有合同依据，与事实不符。其以出租人身份出租商铺并按期开业，市场自身的红火繁荣虽是各方的共同期望，但根据合同和法律，其并不负担、也无能力保证租户均盈利，从事的“管理活动”仅是适租义务范围内，对水、电、电梯、纳税、消防等进行的管理，而不同于专业经营团队对“百货商场”类物业的统一经营和管理，后者已远远超出商铺租赁关系范畴。双方对“经营条件”的具体含义也无约定、是否达到“经营条件”，更无判断标准，不能以此为由认定其违反了合同约定。王*占用商铺经营数年，只因收益低于预期，便试图以此为理由转嫁应由自己承担的投资和经营风险，不应获得支持；3.租赁合同因履行期满已终止，无从解除。一审判令返还部分租金和押金及支付违约金的请求，没有依据不应支持。综上，一审法院认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项，改判驳回王*的诉讼请求，依法维护其合法权益。

王*答辩称：1.一审中其提交的视频光盘。仅是作为证明光彩市场自2006年对外招商以来，始终不具备开业条件证据链中的一个证据，一审法院断章取义，认定返还使用权转让费从2012年6月往后计算，实际是错误的。一审时提交的证据，以及二审提交的新证据，作为一个完整的证据链，足以证明，光彩市场自2006年对外招商以来，作为光彩市场的管理方，不管是天**司，还是河南**限公司向其交付的商铺，未达到经营条件。天**司违约，应该全部返还使用权转让费；2.天**司没有尽到适租义务，没有交付符合租用目的、能够安全使用的商铺和经营场所，天**司根本违约；3.天达实业违约，双方合同没有实际履行，应该解除合同，退还所有费用。综上，应改判驳回天**司的上诉请求，支持其上诉请求。

二审法院查明

本院二审查明的事实与一审一致。

二审法院认为

本院二审认为，当事人对自己的主张，应提交证据予以证明。本案中，王*虽称2012年6月之前，涉案商场不具备经营条件，但其并未提交证据予以证明，故其上诉称天**司应退回全部商铺使用权转让费的上诉主张不成立，不予支持。天**司上诉称，王*提交视频资料仅证明2012年6月当天商场有关闭通往三楼楼梯卷闸门及电梯行为，且该行为系其正常的电梯维护行为，不能证明之后其有前述行为并影响到王*的经营。但天**司对其维护电梯行为的辩解，未能提交证据予以证明。根据河南卫视民生频道视频报道，天**司从2012年6月即将通往三楼的楼梯卷闸门和电梯均予以关闭，客观上影响了王*的正常经营，致使王*的合同目的无法实现。一审法院据此认定此时商场已不具备经营条件并无不妥，故天**司的上诉主张亦不成立，亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1641元，由王*负担1029元，天**司负担612元。

再审申请人称/抗诉机关称

再审申请人王*再审称：1.郑州中院作出的王*、李**、侯**等30位商户的生效判决，均判决天**司全额返还商铺使用权转让费和押金。作为同样的案件，本案原审判决显属错误；2.原审中王*已提交大量证据，足以证明光彩市场消防不合格，关闭步梯、电梯，基础设施和配套设施没有或不齐全等等，光彩市场处于停业状态，商铺不具备经营条件，没有达到双方合同约定的开业经营条件，双方合同一直也未实际履行。王*再审中提交证据如下：1.侯**（2015）郑**字第970号民事裁定书。证明同样的案件，法院驳回了天**司的再审申请，原二审判决合法合理；2.孟**（2015）郑**终字第101号民事判决书。证明同样的案件，虽然进入再审，但仍然是维持二审判决，原二审判决合法合理。综上，请求依法撤销原一审判决第一项和原二审判决，同时改判天**司返还王*商铺使用权转让费64000元，维持原一审判决第二、三、四项。天**司承担全部诉讼费用。

再审被申请人辩称

被申**达公司再审辩称：1.光彩市场已于2007年4月开业，开业后市场符合经营条件，商户能正常营业，其他案件的终审判决认定市场开业时间为2011年12月24日是错误的；2.王*提交的证据不能证明光彩市场未于2007年开业，也不能证明光彩市场未达到经营条件；3.如果光彩市场一直未达到经营条件，一直未开业，王*怎么可能在数年后才起诉，其行为不符合常理，其目的就是规避和转嫁其经营风险给天**司。天**司再审中提交证据如下：1.2014年7月3日郑州市管**三税务分局出具的情况说明。证明天**司的光彩市场自2007年4月开业至今，一直接受税务监管，正常经营及缴税；2.2007年4月28日商户王**出具的《申请》。证明天**司的光彩市场2007年4月开业，商户正常经营；3.2008年1月16日管城区北下街街道办事处《消防安全工作目标管理责任书》。证明2008年元旦前光彩市场已开业经营；4.2009年12月5日天**司与河南省**限公司《广告上刊通知》。证明2009年至2010年，光彩市场正常经营，并进行了广告投入；5.2008年1月17日河南龙**限公司《光彩一期空调主机冬季使用注意事项》、2007年1月2日河南龙**限公司《光彩一期中央空调变更协议书》、2006年河南格力**程有限公司与河南省**有限公司《联合投标协议书》、2006年10月10日河南格力**程有限公司《授权委托书》。证明光彩市场已在2007年开业前将全部空调调试正常，通过消防验收，天**司已尽到适租义务；6.2006年10月23日河南**有限公司《安装合同文本》、2007年6月14日河南**有限公司《安装工程竣工移交书》、2007年3月23日河南**有限公司《安装合同文本》、2007年5月28日河南省特种设备安全检测研究院《自动扶梯和自动人行道验收检验报告》、2007年4月30日郑州**监督局《特种设备注册登记表》。证明光彩市场的全部电梯均正常运用，并接受日常监督检验，天**司已尽到适租义务；7.光彩市场营业房及商铺使用权转让合同三份、证明三份。证明自2008年至2013年，光彩市场正常营业，商户正常经营；8.郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第142号民事判决、（2013）管民二初字第143号民事判决、（2012）管民二初字第1200号民事判决，起诉状三份及开庭传票。证明光彩市场具备经营条件，商户正常经营，有生效判决已驳回部分商户的诉讼请求。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王*的再审请求。

天**司对王*提交的证据质证认为，证据1真实性无异议，证明目的有异议。该驳回再审申请的裁定与省高院指定中院再审存在矛盾，同样的案件、同样的事实、同样的再审理由，郑州中院驳回再审申请，省高院指定再审，说明两级法院对本案事实、适用法律认识不同，因此该裁定书无法证明该系列案终审判决合法合理。证据2真实性无异议，证明目的有异议。本案省高院指令重审，明确指出对光彩市场何时开业、是否具备经营条件等案件基本事实进一步查明，而孟**案省高院裁定书并未明确该系列案基本事实未查清，因此孟**的再审判决书并非客观事实。

王*对天**司提交的证据质证认为，该8组证据有大量的证人证言，但证人未出庭作证并接受质询。该8组证据不能证明天**司尽到了适租义务，交付了符合租用目的、能够安全使用的商铺，也不能证明光彩市场正常开业、商户正常经营。对证据8的证明目的有异议，王**、王*只是个案，是在王*、王**、孙**、赵**等20位商户二审判决下发之前，且省高院已指令再审该两个案件，部分案件也在管**院再审中。

本院查明

本院再审经审理查明的部分事实与原审查明的事实一致。

另查明，涉案商铺交付给王*之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，天**司承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与汇**司签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。

上述事实有天**司二期装修工程结算表、天**司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。

本院认为

本院再审认为，王*与天**司签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同履行权利和义务。因双方签订的《营业房及商铺使用权转让合同》于2014年1月31日到期，王*于2014年2月26日才提起诉讼，该合同因履行期限届满而终止，无需解除，故原审判决对王*要求解除与天**司签订的《营业房及商铺使用权转让合同》的诉讼请求不予支持并无不当。因天**司虽履行了交付商铺的义务，却对所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为王*等商户提供良好的经营环境，也不能保证王*等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同目的无法实现。由于王*已向天**司支付了合同中从2008年11月1日起至2014年1月31日止期间的商铺使用权转让费64000元，天**司在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年11月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，天**司具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费38603元（64000元÷63月×38月）。在商场正式开业之后，由于天**司有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于王*等商户，负有充分考察商场经营环境及配合河南天**司培育商场经营的义务，王*等商户与天**司对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定天**司的过错程度大于商户的过错程度，并酌定天**司承担60%的责任，天**司应返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2014年1月31日期间使用权转让费的60%即15238元（64000元÷63月×25月×60%）。综合以上意见，天**司共计返还王*商铺使用权转让费53841元。同时押金5000元，是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，王*等商户要求天**司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于天**司再审中提交的证据，因不足以证明其向商户提供了良好的经营环境，保证了商户的正常经营秩序，本院不予采信。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，导致实体处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2014）郑*三终字第1651号民事判决及河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第485号民事判决的第三项即“河南天**限公司于本判决生效后十日内支付王*违约金640元”。

二、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第485号民事判决的第二项、第四项即“河南天**限公司于本判决生效后十日内返还王*押金5000元”；“驳回王*的其他诉讼请求”。

三、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第485号民事判决的第一项为：河南天**限公司于本判决生效后十日内返还王*商铺使用权转让费53841元。

如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费3282元，由王*负担744元，由河南天**限公司负担2538元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日