原告朱**诉被告郭**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，由审判员张*担任审判长、审判员张*、人民陪审员杨**参加合议，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告朱**及委托代理人李**，被告郭**、任**及委托代理人程攀登，被告孟*的委托代理人管景梅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告朱**诉称：被告郭**、任*真是夫妻关系，与原告原来是邻居，被告孟*是原告的独生子，位于商丘市酒厂路小区1＃楼1单元5０2号的房产是原告的唯一的住房。2００5年被告孟*在西**学毕业之后就留在了西安工作，为了能够与儿子在一起，2００5年下半年原告与老伴孟**便离家去了西安谋生，一去就是八年，在2０13年之前，原告仅为老伴退休的事情回来过一次，那次回来时，原告还因为儿子孟*工作忙急着回西安，老伴又身体瘫痪、行动不便没有来得及回家中看一下。2００8年，原告的老伴孟**去世。2０13年原告回商丘时，听邻居说自家的房子已经卖给了被告任*真家，于是原告便去房产部门了解房产是否已经办理了过户登记手续，经查询房产登记的产权人仍然是原告的丈夫孟**，原告追问儿子孟*，孟*说房子是租给了别人。原告已经是年近七旬之人，想着叶落归根，原告找到被告任*真，但被告说他们是与孟*签订的买房协议，与原告说不着，被告任*真、郭**的家人还辱骂原告。该房产是原告唯一的住所，三被告在原告及丈夫不知情的情况下，私自买卖原告的房产，严重侵犯了原告的合法权益，使得原告在年迈之时无家可归，故此，为维护原告的合法权益，要求依法判决：1、确认被告郭**与被告孟*签订的房屋转让协议无效。2、被告郭**、任*真将原告位于商丘市酒厂路小区1＃楼1单元5０2号的房产归还给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告郭**辩称：郭**与被告孟*（原告之子）签订的房屋转让协议是经过原告及孟**（原告之夫，已过世）同意的，该合同的签订符合法律规定系有效合同。位于商丘市酒厂路小区1#楼1单元502号的房产系本人所有，原告无权要求归还。本人与原告原来系邻居，原告做生意时，做生意的用品都是放在本人家，两家关系也很融洽，因原告之子毕业之后落户到了西安，2005年原告与其老伴孟**离家去了西安，去的时候还是被告任**送的她们。2007年9月原告之子孟*回来了一次，打算帮父母出售位于商丘市梁园区酒厂路小区1#楼1单元502号的房屋，说给父母看病用，本人知道后，找到孟*，并于2007年9月20日与孟*签订了房产转让协议，当时用的邻居唐*真的卖房协议作的参考，协议签订前，孟*又给其西安的父母打了个电话，确认了一下房屋的出售价格18000元，第二天原告还用029-88315281的号码给任**打电话，让给其留一床被子。协议签订后孟*将该房屋的产权证及钥匙交付给了本人，本人一直居住至今。原告诉称2013年前因老伴办退休回来过一次，但没“回家”看一下，明显在说慌，自原告卖房后，原告期间回来过多次，其中一次是回来办低保，因为房子已经出售，没有房产证无法办理，并被邻居李**看见，双方谈话时，原告已经认可涉案房屋已经出售。本人自2007年9月20日至今一直在涉案房屋内居住，从原告卖房至今8年之久，期间原告也回来几次，原告称回来没来得的及“回家”看看明显与常理不符，只能说明原告已经知道并同意儿子孟*卖房。事隔多年，原告是看到房子马上要拆迁要升值才恶意起诉。作为孟*的母亲及孟**的爱人，对于家庭的重大事项多年毫不涉及，并从西安回来不“回家”看看，与常理相悖。综上所述，本人与被告孟*（原告之子）签订的房屋转让协议是经过原告及孟**（原告之夫，已过世）同意的，退一步，即便签字时原告不知情，孟*交付房产证及钥匙，本人完全有理由相信孟*有代理权，按照合同法第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”孟*与本人签字的行为已经构成了表见代理，原告无权要求归还涉案房屋。

被告任秀真辩称：同意被告郭**的答辩意见。

被告孟*辩称：认可原告的起诉。

本院认为

本案争议焦点：1、被告孟*出售涉案房屋，原告及孟**是否知情并同意；2、孟*的行为是否已经构成了表见代理。

原告朱**向本院提交以下证据，1、原告的身份证、结婚证、原告丈夫孟**的火化证，证明原告的身份、原告的丈夫孟**已经去世、原告对涉案房屋具有诉讼主体资格；2、复印自梁**法院（2014）商梁民初字第1145号民事判决书卷宗涉案房屋的所有权证存根一页，证明涉案房产目前登记的产权人仍然是孟**，该房是原告与孟**的夫妻共同财产；3、复印自梁**法院（2014）商梁民初字第1145号民事判决书卷宗庭审笔录两页，证明被告孟*在原告及丈夫均不知情的情况下，私自将房屋卖给了被告郭**、任**；4、复印自梁**法院（2014）商梁民初字第1145号民事判决书卷宗原告在2012年、2013年、2014年交房租收据六张，证明在2014年以前，原告一直在西安打工，租房居住，被告孟*出售涉案房产原告不知情；5、被告孟*与被告郭**、任**所签订的房产转让协议，证明被告孟*在原告及丈夫均不知情的情况下，与被告签订了房产转让协议，将涉案房屋卖给了被告郭**、任**。

被告郭**、任**向本院提交以下证据，1、商丘市酒厂路小区1#楼1单元502号的房产证一份、房产转让协议一份，证明2007年9月20日被告郭**与孟*签订了房产转让协议，协议约定孟**、孟*将位于商丘市酒厂路小区1#楼1单元502号的房产以人民币18000元的价格出售给郭**，并将该房屋及房产证交付被告；2、证人李**出庭作证，证人证明原告回来办低保，与李**谈话已经认可涉案房屋已经出售；3、证人唐**出庭作证及证人证言一份，证人证明孟*卖房时，任**找我，用我的卖房协议作参考与孟*签订的卖房协议，当时我在签订协议现场，孟*当场给他在西安的父母打电话，他父母同意后才将房子卖给郭**、任**夫妇；4、证人乔**证人证言一份，证明在四、五年前，见到朱**回酒厂路，问李**，朱**回来干啥哩，李**说朱**回来办低保的，房子卖了，办不了。

被告孟*未提交证据。

经本院庭审质证，原、被告对各方提交证据的质证意见是，一、原告提交的证据，被告郭**、任**的质证意见是，证据1、所提交的身份证和火化证真实性无异议，对结婚证的真实性有异议，认为结婚证照片是合成的，结婚证存在造假行为，并且该结婚证发证日期是2004年，而涉案房产的房产证登记日期为1994年，这说明原告并非涉案房产的产权共有人，从而说明原告对涉案房屋不具有诉讼主体资格。证据2、房屋所有权存根的真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋由于郭**已经用市场价给予了购买，虽然没有办理产权过户手续，但是郭**已经是该房屋的实际所有权人。证据3、第一点是证言不真实，被告孟*是原告之子，该证言明显是孟*与原告进行的串通，不能作为有效证言使用；第二点，该1145号判决因二审中原告撤诉，实际该判决并不产生法律效力；证据4、对收据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，它不具备证据的合法形式，应该提交发票；其次，与本案无关联性，它显示不出原告是在西安一直打工的事实；最后，该证据与本案无关联性，与原告所说的孟*出售房屋原告不知情无关联性。证据5、对转让协议的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议证明了原告及其丈夫孟**是同意孟*与郭**签订的协议；被告孟*对原告提交的证据无异议。二、被告郭**、任**提交的证据，原告认为，对房产证、房产转让协议的真实性无异议，对证明目的有异议。原告对孟*签订房屋买卖协议并将房屋转让给被告不知情。对证人李**的证言，只是证明见过原告，但是对见到原告的具体时间记不清。对证人唐**的证言有异议。证人唐**与被告有亲属关系，是被告郭**的表姐，其证言不真实，不可信，况且其并不能证明被告孟*与原告联系过，因为据证人讲被告孟*与其母亲通话的内容她不清楚。对证人乔**的证言，原告不认识乔**这个人，证人应当出庭作证，乔**没有出庭，其真实性不能核实，不能作为证据使用；

被告孟*认为，证人李**的证明情况，本人不知道。证人唐**证明的不是事实，同意原告的质证意见，并且当时本人并没有给原告打过电话。证人乔**因为没有到庭作证，对其证言不予质证。

原告补充提交证据6、西安至商丘的火车票两张，证明原告在2013年10月回来过商丘，而不是李**证明的在四、五年前回来过商丘，李**的证言不真实。对此证据，被告郭**、任**认为与李**所证明的事实没有关联性。被告孟*无异议。

根据朱**，郭**、任**，孟*各方的质辩意见，依照证据规则的规定，对双方无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据本院作如下认证：一、原告提交的证据，原告与孟**的结婚证，被告提出异议，但未提交相反证据，该证据本院予以采信；（2014）商梁民初字第1145号民事判决书卷宗庭审笔录两页，庭审笔录两页本身的真实性予以确认；六张房租收据及二张火车票与本案缺乏关联性，不予确认。二、被告提交的证据，证人李**出庭作证，证明在4、5年前碰到原告回来办低保，原告说房子没有了。证人唐**出庭作证，证明在签订买卖协议时，孟*给原告打过电话，原告同意才卖的房。以上两位证人分别证明的是两个事实，没有其他证据相印证，因此，本院不予确认。证人乔**的书面证言，乔**是听李**说，原告说房子卖了，低保办不成了，乔**的证言属传来证据，且没有出庭作证，其证言本院不予确认。

本院根据上述认证查明：原告朱**与被告郭**、任秀真原系同住商丘市酒厂路小区的邻居，朱**住小区1﹟楼1单元502号，房权证登记在朱**的丈夫孟**名下。2005年，朱**与孟**离开商丘市去西安市与儿子孟*同住。2007年9月20日，被告孟*与被告郭**签订一份房屋转让协议，约定以18000元的价格将孟**名下酒厂路小区1﹟楼1单元502号房转让给郭**，孟*在收到房款后，将房屋及产权证交给了被告。

本院认为，商丘市酒厂路小区1﹟楼1单元502号房屋系被告孟*父母的夫妻共同财产，孟*无权处分其父母的房产，孟*与郭**签订房屋转让协议属无权代理行为。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，原、被告作为同院居住的邻居，孟*又带着房屋产权证，郭**有理由相信孟*代理其父母出售该房屋，双方交易的房价款18000元在当时也基本合理，且被告郭**、任**已实际占有该房屋七年之久，原告再主张合同无效，也有违诚实、公平、守信的原则。综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告朱**的诉讼请求。

一审案件受理费250元，由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月十六日