原告汤**与被告李*、李**买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告汤**与被告李*、李**及第三人驻马店市爱家房产信息咨询有**（以下简称爱家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤**的委托代理人景齐志，被告李*的委托代理人吕**，被告李**及其委托代理人冯**，第三人爱家房产公司法定代表人季**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汤*曼诉称，2014年5月27日，在第三人的参与下，被告李**以被告李*的名义与原告签订《二手房买卖合同》一份，约定：被告李*将其所有的位于驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的房屋出售给原告，房屋总价款为642000元，签订合同时原告向被告支付定金100000元，余款由原告交给第三人保管，待房屋过户后再由第三人转交给被告，被告负责于2014年6月17日前给原告办理房产过户手续。合同签订后，原告依约向被告李**交纳定金100000元，但李**又提出必须再向其支付50000元购房款，方能协助办理房产过户手续。原告为尽快办理过户，向李**支付购房款50000元。后原告和第三人要求被告协助办理房产过户手续，被告一直拖延，不予配合。经原告了解，被告李**早于2012年5月份将该房屋出卖给他人即吕**，且双方合同一直未解除，并诉至法院。原告认为，被告在出卖房屋时，故意隐瞒房屋与他人存纠纷的真实情况，致使原告无法实现合同目的，被告的行为构成根本违约，为此请求：1、解除原、被告于2015年5月27日签订的《二手房买卖合同》；2、二被告双倍返还定金200000元、购房款100000元，并支付违约金64200元。

被告辩称

被告李*辩称，《二手房买卖合同》上的“李*”不是李*本人所签，是李**以李*的名义签订的，李*没有授权，不予认可；该争议房屋实际所有权人是李**，李**处分房屋与李*无关。

被告李**辩称，该争议房屋虽然以李*的名义购买的，但实际交款人是李**，该房屋与李*无关，本案原告所称的《二手房买卖合同》是李**以李*名义与原告签订的；2、原告起诉被告违约不存在，而违约方是原告，产权并没有变更；3、原告未按合同约定向被告支付房屋的价款及定金，原告因购房资金短缺，实际缴纳时间是2014年7月10日，而合同约定的时间是2014年5月27日；4、按照合同约定，原告至今未向被告支付剩余购房款，原告构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人爱家房产公司述称，1、被告李**拿着李*的身份证与原告签订的二手房买卖合同。现在定金已全部转给了李**。2014年6月17日，原告提交现金到爱家公司要求支付房款，因为需要改合同，款项需先打到爱家公司帐上，然后再改协议，但是与被告李**联系，李**称在外地回不来，合同约定改合同与收房款同时办理，所以爱家公司不敢收款，后来经过三方口头约定合同自动延期；2、后来到“天中第一城售楼部”咨询改协议之事时，才得知被告李**又将房屋出售于他人，无法更改协议。

本院查明

经审理查明，2014年5月27日，被告李**以被告李*名义（卖方即甲方）与原告汤**（买方即乙方）及第三人驻马店市爱家房产信息咨询有限公司（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：1、乙方同意购买甲方拥有的座落在驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的房产，建筑面积为168.66平方米；2、上述房产及其配套设施的交易价格为642000元。本合同签定之日，乙方同时向甲方支付人民币100000元，作为购房定金；3、甲乙双方同意以一次性方式付款，并约定：乙方应在2014年6月17日以前将剩余房款542000元整打到丙方银行帐户上，在产权过户或变更之后由丙方转交给甲方；4、甲乙双方约定于2014年6月17日前办理该房产产权变更或过户相关手续；5、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费全部由乙方承担；6、①丙方的居间服务费甲乙双方各自承担本合同成交价的1%。②如乙方选择银行按揭贷款方式付款，乙方应在申请办理银行按揭贷款手续前一次性向丙方支付成交价的2%作为丙方银行按揭代理费。③由于丙方已经为买卖双方提供了服务，故无论甲乙双方基于何种原因违约，导致本合同终止履行行时违约方将向丙方支付该房屋成交价的2%，作为此次房产买卖活动中的交涉及办公费用。④如甲乙双方因自身原因需解除终止本合同时，甲乙双方应各自向丙方支付本合同成交价的1%作为此次房产买卖活动的交涉及办公费用；7、房屋交付及物业交割：①为确保房屋交易安全，乙方在产权过户或变更之前将房款交付给丙方代为甲方保管。②甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，交应在交房当日将该房产水、电、气、物业费等费用结清。③在产权过户或变更后丙方应暂压5000元，作为物业交割保证金等物业全部及时，完整交割完毕后，甲方凭物业交割清单（水，电，气，物业费等），向丙方领取物业交割保证金；8、违约责任：①如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，购房定金归甲方所有。②甲方必须保证该房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，全部由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。③如果甲、乙双方未按合同约定时间内办理该房产产权过户或变更相关手续，及甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方在违约3天内支付本合同成交价10%的金额作为违约金，守约方实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿；9、其他：甲方净得房款632000元整，余下10000元作为丙方居间费用，在办理过程中，甲方不再出任何费用。以上房款含天燃气开口，经甲乙双方协商维修基金所有费用，甲乙双方各支付一半。经甲、乙、丙三方协商，如此房购房合同更改不成立，三方均不违约，此合同为无效合同，三方均不违约，甲方应在三于内无息退还乙方100000元等条款。合同签订当日，原告依约支付购房定金100000元，由第三人爱家房产公司保管，并由被告李**以被告李*的名义向原告出具收条一份，载明：“今收到汤**购买置地华庭F座3单元6楼东户购房定金壹拾万元整（100000），李*，2014年5月27日”。合同履行期间，原告又向被告李**支付购房款50000元，向第三人爱家房产公司支付中介费10000元。加上前期原告支付的购房定金100000元，被告李**以被告李*的名义于2014年7月10日向原告出具收条一份，载明：“今收到汤**购买置地华庭F座3单元6楼东户购房首款壹拾伍万元整（150000），由爱家地产转来，李*”。当原告与被告李**及第三人到驻马店市天中第一城售楼部修改协议时，被告知被告李**已将该房出卖给案外人吕**。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。

另查明，1、被告李**河南省驻马店市地方税务局工作人员，2006年期间，被告李**以被告李*的名义集资了该局位于驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的住房一套，该套房屋的房款均由被告李**以李*的名义向该局交纳。2、2012年5月27日，被告李**将该套房屋以520000元的价格出卖给案外人吕**，后因双方发生纠纷，吕**以李**为被告诉至本院，现该案已调解结案。

庭审中，本院针对同一违约行为应选择适用违约金和定金条款向原告作出释*，原告仍坚持主张被告李**双倍返还定金并支付违约金。

上述事实，有原告提交的《二手房买卖合同》、收条、起诉书，被告李**提交的《二手房买卖合同》、收据、证明以及原、被告及第三人的陈述在卷，经当庭审质证，据以认定。

本院认为

本院认为，2014年5月27日，原告汤**签订的《二手房买卖合同》中的卖方一栏中虽然显示的签名为“李*”，但“李*”署名并非李*本人所签，李*也并未参与该合同的协商及履行，在该合同的实际履行过程中均系被告李**实际履行，且在诉讼中被告李*、李**对上述事实也予以认可，原告对此也无异议，故该份合同形成在原告汤**与被告李**及第三人爱家房产公司之间，属有效合同。关于原告请求解除其与被告李**签订的《二手房买卖合同》，因在该份合同中存在三方当事人，两种法律关系。一种法律关系为原告汤**与被告李**之间的房屋买卖合同关系，另一种法律关系为原告汤**、被告李**与第三人爱家房产公司之间的居间合同关系。根据原告的第2项诉讼请求“二被告双倍返还定金200000元、购房款100000元，并支付违约金64200元”及原告在庭审中陈述可以得出，原告请求解除的系其与被告李**之间的房屋买卖合同。根据有关法律规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的······”。又根据合同约定“甲方必须保证该房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，全部由甲*负责解决并承担一切后果及违约责任”。原告与被告李**签订合同后，依约向被告李**交纳购房定金100000元及购房款50000元，而被告李**却于2012年将该套房屋出卖给案外人吕**，造成被告李**就该套房屋权属问题与他人发生纠纷，致使原告不能实现合同目的，被告李**的行为已构成根本违约。故原告请求解除其与被告李**之间的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告李**双方的房屋买卖合同解除后，被告应当将其收取原告的购房款50000元返还给原告。关于定金和违约金，根据双方签订的合同中约定：“如甲违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，购房定金归甲方所有”，因被告李**在本案中存在违约行为，根据上述约定，被告李**应双倍返还原告购房定金。现原告请求被告李**双倍返还原告购房定金共计200000元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告请求被告李**支付违约金64200元，虽然在双方签订的合同中约定“由违约方向守约方在违约3天内支付本合同成交价10%的金额作为违约金”的条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”；庭审中，本院针对同一违约行为应选择适用违约金和定金条款向原告作出释*，原告仍坚持主张被告李**双倍返还定金并支付违约金。根据上述法律规定，本院已支持被告李**向原告双倍返还定金的请求，现原告又请求被告李**支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告李**双倍返还购房款，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告李*承担违约责任，因被告李*与原告之间不存房屋买卖合同关系，故原告该项请求，本院不予支持。关于被告李**辩称，合同约定支付购房定金为合同签订之日即2014年5月27日，而原告向被告实际支付购房款定金的时间为2014年7月10日，原告存在违约行为。庭审中查明，原告在签订合同当日即支付购房定金100000元，该定金交由第三人爱家房产公司保管，并被告李**以李*名义于2014年5月27日向原告出具收条一份，对此被告李**无异议，故被告李**的该项辩称，本院不予采纳。关于被告李**辩称，原告未按合同约定的时间支付下余购房款，原告存在违约行为。因被告李**已于2012年5月27日将该房屋出售于案外人吕**，被告李**违约在先，被告李**该项辩称理由亦不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告汤**与被告李**之间关于驻马店市驿城区置地华庭F座3单元6层东户的房屋买卖合同。

二、限被告李**于本判决生效后十日内向原告汤**返还购房款50000元并双倍返还购房定金200000元。

三、驳回原告汤**的其它诉讼请求。

如被告李**未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13860元，由原告汤**负担4260元，被告李**负担9600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月十九日