焦**与王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦*成与上诉人王**租赁合同纠纷一案，焦*成于2012年2月23日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、解除焦*成与王**签订的租赁合同，交回所租的场地和房屋；2、要求王**支付所欠租赁费588000元及同期银行贷款利息；3、要求王**承担违约金50000元；4、由王**承担2012年1月1日至判决解除合同并实际收回租赁场房期间的租赁费每月12500元；5、由王**承担本案诉讼费用。王**反诉要求焦*成支付房屋损失824200元并支付违约金50000元、评估费10000元。原审法院经审理于2014年5月14日作出（2012）牧民一初字第527号民事判决，焦*成与王**均不服，向本院提起上诉。本院经审理于2014年12月10日作出（2014）新中民五终字第286号民事裁定，将本案发回重审。原审法院经重审后于2015年11月23日作出（2015）牧民一初字第46号民事判决。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2004年12月1日，焦**与王**签订租赁合同，约定：焦**将位于新乡市牧野区下焦庄村村东的一块约17亩的土地场院租赁给王**，租赁期限为十年，从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止；第一年至第三年为每年租金伍万元整，第四年至第六年为每年租金陆万元整，第七年至第十年为每年租金柒万元整；合同签订后由王**先付给焦**前三年租金共计150000元，第四年开始每年1月1日前预交当年租金；焦**为王**建房40间，作为王**办公住宿使用，所有权归焦**，每年元月一日前预交本年租金。但关于该40间房租金的约定双方产生歧义，焦**所持合同第3条显示：“甲方为乙方建房40间，作为乙方办公住宿使用，所有权归甲方，乙方每间每年应付租金2000元，每年元月一日前预交本年租金。”其中原稿打印的是“乙方每间每月应付租金2000元”，改动为“乙方每间每年应付租金2000元”，“年”字上捺有指印。而王**提交的合同第3条显示改动为“乙方每年应付租金2000元”，涂黑了“每间”两字。对此，焦**称约定是40间房每间每年应付租金2000元；王**称约定的是40间房每年应付租金2000元。双方当事人所持合同内容中除上述涉及40间房屋租金显示不同外其他内容均一致。合同同时约定王**如不能按时交纳租金，焦**有权终止合同，如无特殊情况，任何一方未经对方同意，不得解除合同，如果违反双方约定或合同违约，需赔付对方违约金50000元。王**自2004年11月28日至2005年8月26日先后分九次向焦**支付150000元租赁费用；2006年3月14日焦**将40间房子盖成交付王**使用，同日，王**向焦**支付2000元，2007年元月1日又支付2000元，2008年1月4日、2009年元月1日、2009年12月30日各支付给焦**62000元、2011年12月30日支付72000元，共计412000元。后在合同履行过程中双方当事人因租赁费问题发生纠纷，王**提交的新乡市公安局牧野第一分局交通巡防大队2012年2月5日“接处警登记表”显示，当日租赁双方因租赁场地问题发生合同纠纷，租赁方用挖掘机将中天汽修的院内挖了一个宽一米、长十几米的大坑。2012年2月23日焦**提起本案诉讼。

一审法院认为

本案在审理过程中王**提起反诉，并申请法院对位于新乡市牧野区下焦庄村的房屋建筑物的价值进行评估。2013年12月2日河南正**限公司出具豫正评报字（2013）第108号资产评估报告书，采用的具体评估方法为重置成本法，评估结论为：本次委估资产评估价值为82.42万元。该鉴定意见书的《固定资产-房屋建筑物评估明细表》显示：北平房（净值172550）、厕所（19813.5）、猪圈（11857.5）、西平房（98175）、西单平房（10901.25）、南**（169702.5）、井（2720）、东**（238362.95）、东**内隔（1491.39）、东**内柜（731）、东**内地面（932.03）、修车地沟（3600）、大门（1944）。

重审期间，王**申请对其提供的录音资料进行司法鉴定，河南公专司法鉴定中心出具豫公专司鉴中心（2015）声鉴字第3013号司法鉴定意见书，鉴定意见为：录音文件为原始文件；录音文件中与王**对话男子是焦**；录音文件的谈话包含焦**欲将租赁费涨至每年15万元并同意支付5万元违约金的内容。该鉴定书将焦**与王**此次对话内容进行了整理。该内容显示：王：我12月底给你打电话要你的卡号，把12年的房租给你，你咋不给我发卡号？焦：我怎么没收到呢……王：我听张*说你想给我涨房费了？焦：我现在根本都顾不住了。王：涨房费你也不能一下从七万涨到十五万。焦：十几亩地呢，人家都涨了……”（记录中：“王”为王**，“焦”为焦**。）

另查明，双方当事人签订租赁合同时，租赁场地所在地周边地区租赁费市场价每亩约为2000元。

原审法院认为：焦**与王**系租赁合同关系。王**所租赁场地被挖坑无法使用，即已退出租赁的场地，双方当事人已事实解除了双方的租赁合同，予以确认。关于违约责任问题。根据录音证据的鉴定结论，虽然鉴定机构得出“录音文件的谈话包含焦**欲将租赁费涨至每年15万元并同意支付5万元违约金的内容。”不妥，但经审阅该录音内容，确能反映出焦**欲涨租赁费的意思。结合焦**在租赁院内挖坑等其他有效证据，可以认定焦**存在违约行为，应负违约责任。从王**提供的焦**向其出具的收取租赁费的收条可以分析，王**自2004年11月28日至2005年8月26日先后分九次向焦**支付了共计150000元租赁费用，为2005年至2007年租赁17亩土地的租赁费。2006年3月14日焦**将40间房子盖成交付王**使用的同日，王**向焦**支付2000元为2006年的房屋租赁费，2007年元月1日又支付的2000元为2007年的房屋租赁费，2008年1月4日、2009年元月1日、2009年12月30日各支付给焦**的62000元为2008年至2010年的土地及房屋租赁费，2010年12月30日支付的72000元为2011年的土地及房屋租赁费。该票据还能显示出土地租赁费的递增情况。结合当时周边场地租赁费普遍不超过2000元，如按焦**主张计算房屋为每年80000元，远超过地租，且被告所付租赁费中不应存在2000元的钱数，从逻辑上分析应当是每年40间2000元，且王**已连续支付6年，焦**予以收取并未提出异议。从协议内容及缴纳的房租综合分析应认定王**主张成立，王**不存在违约行为。应认定自2006年3月15日起至2011年12月30日止的40间房屋每年租金共2000元，2012年2月5日起因焦**违约致使王**无法使用场地房屋，其后的租金不予支付租金。据此，王**尚欠焦**2012年至2月5日的租赁费，经计算土地及房屋租赁费为（70000＋2000元）÷365天×36天=7101元。焦**在履行合同时存在违约行为，应承担违约责任，王**要求焦**支付违约金及赔偿损失，属于重复主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当损失高于违约金时，可以要求赔偿损失。王**的损失明显高于双方约定的50000元，以赔偿王**损失较为合理。关于王**所建房屋的损失问题。根据合同约定，王**在租赁房屋期间，如搞建筑，应征得焦**的同意，费用并由王**承担，合同终止后可自行处理。该协议约定了王**自建房屋的处理原则，即王**在租赁期间在征得焦**同意后可以修建房屋，合同到期后房屋由王**自行处理。经鉴定，房屋价值鉴定为82.42万元。被鉴定各项建筑物或构筑物，双方当事人对于是谁建造说法不一致，根据租赁合同显示王**承租焦**的是一处院落，故而应当推定具备一定的基本设施，认定其中厕所、南硬化地面、北硬化地面、井、大门为焦**修建，其他的在合同中双方未约定为租赁物，故均认定为王**修建。经计算，王**所建建筑物及构筑物的鉴定价值应当为824194.12-19813.5（厕所）-38493（南硬化地面）-2720（井）-52920（北硬化地面）-1944（大门）=708303.62元。焦**因王**自退出所租赁的场地后尚余三年零十个月的期限未到期，房屋损失按十年租期剩余年限三年零十个月计算为：708303.62÷10年＝70830.36元，三年零十个月为271435.38元。在焦**赔偿过王**的损失后，为了资源利用最大化，王**所建建筑由焦**继续使用。关于鉴定费的问题，王**申请两次鉴定，但均未提交鉴定费票据进行质证，且该费用为王**举证所需，对该项费用不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，经原审**委员会研究决定，判决：一、确认焦**与王**于2004年12月1日所签的租赁合同已实际解除；二、王**于本判决生效后十日内支付尚欠焦**的租赁费7101元；三、焦**于本判决生效后三十日内向王**赔偿王**自建建筑物的损失271435.38元。四、王**所建建筑物归焦**使用。五、驳回焦**的其他诉讼请求及王**的其他反诉请求。案件受理费9200元、反诉费12000元，共计21200元，由焦**承担20000元，王**承担1200元。

上诉人诉称

焦**上诉称：1、案涉租赁合同中房屋租赁费是每间每年2000元，不是40间每年2000元。首先，双方当事人提交的合同对此的约定虽不一致，但是焦**提交的租赁合同是王**修改，焦**按指印，而王**提交的租赁合同系其单方修改，土地租赁费与房屋租赁费系分别约定，房屋租赁费数额的修改也是往减少处修改，不可能是笔误；其次，如果按40间房屋每年2000元租赁费计算，每间每月折合租金4.16元，不符合市场规律；再次，焦**出具的租赁费收据未区分是土地租赁费还是房屋租赁费，仅凭王**交的有2000元为单位的租赁费收据，不能认定40间房屋每年的租赁费为2000元。2、王**举证的录音内容不是双方当事人的真实意思表示，王**也没有将2012年的租赁费支付给焦**，焦**所述案外人愿意高价租赁并愿意给王**50000元的事实不存在，不能作为定案依据。3、案涉租赁合同的解除是在焦**起诉以后，王**交还房屋及土地的时间是2013年12月31日，王**自认应当缴纳解除合同之前的租赁费；没有证据证明王**所说的沟是焦**所挖，且当天即被王**填平，不能作为二年不交租赁费的理由。4、原审判决补偿王**款项并将房屋使用权确权给焦**违法。根据租赁合同约定，合同终止或者到期后，由王**自行处理；王**所建建筑物系违章建筑，其所有权和使用权不受法律保护。且除房屋外其他均不是王**所建。综上，请求撤销原审判决，改判支持焦**的诉讼请求，驳回王**的反诉请求。

被上诉人辩称

针对焦**的上诉，王**答辩称：根据王**与焦**的谈话录音，焦**要求上涨租金，并愿意支付50000元违约金，因双方协商不成，焦**用挖土机将租赁场地的道路挖断，阻挠王**正常使用租赁物，不是王**自愿交回租赁物。王**租赁案涉场地时，院内刚刚收过玉米，院内的井、厕所、大门、地面硬化等均是王**所建。焦**所建40间房屋是用王**提前交纳的3年租赁费修建的，原审对40间房屋租赁费的认定正确。

王**上诉称：1、王**租赁案涉场地时院内玉米刚收割不久，是王**打了水井，对南北场地实施了硬化，修建了大门和厕所，原审判决认定该部分建筑物系焦**所建错误。2、王**为建筑物价值评估支付鉴定费10000元，为鉴定录音支付鉴定费6000元，该部分费用应由焦**承担。王**据此请求改判原审判决第三项为由焦**赔偿王**建筑物损失315859.88元，鉴定费16000元，由焦**负担。

针对王**上诉，焦**答辩称：王**所建建筑物没有建筑手续，属于违章建筑，不受法律保护，应无条件拆除，且根据双方合同约定，合同终止后对王**建筑物的处理应按约定应由焦**自行处理，原审判决焦**赔偿王**该部分损失错误。王**所建房屋是违章建筑，对该房屋进行评估是违法的；谈话录音不是双方当事人真实意思表示，对王**所欠租赁费没有任何证明效力，评估费和录音证据鉴定费应由王**负担。

二审诉讼中，焦**提交证据如下：1、新乡市**直属分局、新乡**建设局2006年10月17日限期拆除通知两份；新乡市**直属分局、新乡市**野分局、新乡化学与物理电源产业园区管委会通知一份。用于证明王**所建建筑物系违章建筑，政府相关部门曾三次通知其限期拆除。2、焦**的委托代理人与王**的电话录音，用于证明终止合同是王**自愿终止，租赁物也是王**自愿交回，且是在2012年12月底才交回。

王**的质证意见为：三份通知上均由刮擦痕迹，王**从未见过该三份通知，对通知的真实性有异议。对录音证据的真实性无异议，但录音时间不明确，且是一个专业人员对非专业人员的诱导性发问，不能实现其证明目的。

本院认证意见：三份通知中有两份不显示通知的受送达人是何人，另一份通知上显示的受送达人是中天汽修，该三份通知的受送达人处均有刮擦痕迹，且没有证据证明该三份通知已送达给王**，对该三份通知不予采信。王**对录音证据的真实性无异议，对该录音的真实性予以采信。录音证据显示，在焦**的委托代理人给王**打电话时，王**尚未将租赁物交还给焦**，王**称“15号是肯定不行”……“12月吧”，结合原审法院2012年10月26日庭审笔录中双方当事人同意于2012年11月15日前办理场地、租赁物交接手续的内容，可以认定在2012年11月15日，王**尚未将租赁物交还给焦**，并承诺2012年12月份交还租赁物。

二审诉讼中，王**提供河南**定中心开具的鉴定费发票一张，金额为6600元，用于证明为对录音资料进行鉴定，其支付鉴定费6600元。另王**在原审诉讼中提交河南正**限公司开具的评估费发票一张，金额10000元，用于证明其支付资产评估费的事实。

焦**的质证意见为：对该两张发票的真实性无异议，但因录音证据没有证明本案任何事实，不应由焦**负担该费用；焦**明确表示不同意评估，王**所建房屋等是违章建筑，所有权和使用权不受法律保护，不应进行评估，该资产评估费不应由焦**负担。

本院认证意见：焦秋成对该两张发票的真实性无异议，应予认定。该两张发票可以证明焦秋成为对录音资料进行鉴定及评估案涉资产支付费用16600元。至于该费用应如何承担，将在下文中予以评判。

本院查明

根据双方当事人陈述、举证、质证及上述认证情况，本院二审认定本案事实如下：一、案涉租赁场地内除租赁合同上约定的40间房屋外，其他房屋及构筑物系王**修建。二、王**将案涉租赁物交付焦秋成的时间为2012年12月。*、王**为评估案涉资产支付评估费10000元；为鉴定录音证据支付鉴定费6600元。其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1、案涉租赁合同中的40间房屋的租金标准；2、王**使用租赁物的截止时间及租赁费应计算的截止时间；3、王**在案涉场地修建的建筑物有哪些，合同解除后应否由焦**承担赔偿责任；4、本案评估费、鉴定费应如何承担。对上述争议焦点，分别评判如下：

一、关于焦*成所建40间房屋的租金标准问题。焦*成主张是每间房屋每年租金2000元，王**主张是40间房屋每年租金2000元，各自提供的租赁合同对40间房屋租金的约定均有涂改情况，仅从双方提供的租赁合同难以对此待证事实作出准确认定，应结合案件的其他情况综合分析判断。首先，从双方履行合同的情况看，根据双方合同，王**应在合同签订后先付给焦*成3年租金150000元，自2004年11月28日至2005年8月26日，王**分九次向焦*成支付租金150000元，履行了支付自2005年1月1日起前3年租金的合同义务；该40间房屋建成交付使用后，王**于2006年3月14日支付给焦*成租金2000元、2007年1月支付给焦*成租金2000元；根据合同约定，2008年1月1日前王**需要支付第四年场地租金60000元，王**在2008年1月4日支付给焦*成62000元；在此后王**支付租金时，均是按照应支付场地租金数额加2000元向焦*成支付租金。其次，根据王**在诉讼中提供的录音证据，在双方当事人发生纠纷后，焦*成在谈话中始终未主张王**欠其房屋租赁费；如果房屋租金标准为每间每年2000元，至双方发生纠纷时，王**欠付租金的数额达四五十万元，焦*成对此不予主张的可能性较小。综合上述分析，双方当事人约定的房屋的租金标准为40间房屋每年租金2000元具有高度可能性，本院对此事实予以认定。焦*成上诉称40间房屋每年租赁费2000元不符合市场规律，由于双方当事人所签租赁合同的标的物主要是场地，且根据原审法院对案涉场地周边土地租赁市场价格的调查，案涉租赁合同约定的场地租金标准明显高于周边土地租赁市场价格，租赁场地上房屋租金价格低也在情理之中。

二、关于王**使用租赁物的截止时间及租赁费应计算的截止时间问题。焦*成主张租金应计算至王**使用案涉场地及房屋的截止时间即2012年12月31日；王**主张因焦*成于2012年2月2日将租赁场地的道路挖断，其于2012年2月从案涉场地搬出，租金应计算至2012年2月5日。从双方当事人举证情况看，虽然焦*成在2012年2月5日在租赁场地上挖有一条长约十余米的沟，对王**使用租赁物有一定影响，但从现场照片显示情况看，对所挖沟进行平整工作量不会很大；另据焦*成所举录音证据并结合原审法院开庭笔录，在2012年12月王**仍未从租赁场地搬出。综合考量案件整体情况，应认定王**在2012年12月仍在使用案涉租赁物，应支付使用租赁物期间的租金。根据双方合同约定，2012年的场地租金为70000元，房屋租金为2000元，王**应支付的租金为72000元。

三、王**在案涉场地修建的建筑物有哪些，合同解除后应否由焦**承担赔偿责任问题。王**主张评估报告中的建筑物均是其修建，因焦**违约造成合同解除，焦**应赔偿其损失；焦**认可评估报告中西单平房、东平房、东平房内隔、东平房内柜、东平房内地面及修车地沟系王**修建，但因该部分建筑物没有审批手续，均系违章建筑，应无条件拆除，且是双方当事人自愿终止合同，其不应赔偿王**建筑物损失。就评估报告中的建筑物系何人修建，双方当事人在原审时均提供证人出庭作证，焦**提供的证人对其所建建筑物的结构、布局、数量等均称记不清，王**提供的证人对其所建建筑物陈述的较为清楚，结合租赁合同中要求焦**为王**修建40间房屋用于住宿、办公且收取一定的费用而未明确所租院落中还有其他建筑物的事实，王**主张的评估报告中的建筑物及构筑物系其修建具有高度可能性，本院对此事实予以认定。关于焦**应否赔偿王**该部分损失问题，虽然该部分建筑物及构筑物没有相应的建筑审批手续，但因案涉场地地处城乡结合部，没有相关部门对该部分建筑物及构筑物作出违章建筑应予拆除的认定，王**使用该建筑物及构筑物已有七八年，且案涉合同的解除系因焦**违反合同约定要求提高租金标准所致，焦**应对此给王**造成的损失承担适当的赔偿责任。双方所签合同中租赁期限的起止时间为“从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止”，如果按该起止时间计算，租赁期限为11年，但合同载明“租赁期限为十年”，且对每年的租金标准也是按10年期限进行约定的，结合诉讼中双方当事人均未对10年租赁期限提出异议，应认定合同中租赁期限起止时间为“从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止”系笔误，按租赁期限10年计算，租赁期间届满日应为2014年12月31日。王**对原审法院对其修建的建筑物损失的计算方法未提出异议，本院亦按照此方法计算其损失，即该部分建筑物及构筑物的损失按10年租赁期剩余2年计算，损失为824194.12元÷10年×2年＝164838.82元。

四、关于鉴定费及评估费承担问题。录音证据的鉴定系因焦*成不认可录音资料系其语音而由王**申请鉴定。经鉴定，录音证据中与王**对话的人系焦*成。如果焦*成如实向法庭陈述，该录音证据即不需进行鉴定，也就不会支付该部分费用，因此应由焦*成承担该部分鉴定费6600元。王**应对其损失数额承担举证责任，资产评估费系为完成王**举证责任而发生，同时焦*成对于造成王**损失有过错，该部分费用应由双方分担，10000元资产评估费由焦*成与王**各负担5000元。

综上所述，焦**在履行合同过程中，擅自提高租金标准造成本案纠纷，对案涉租赁合同的解除有过错，应承担相应的违约责任。原审判决对本案的部分事实认定错误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第46号民事判决第一项、第四项、第五项及诉讼费的负担；

二、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第46号民事判决第二项、第三项；

三、本判决生效后10日内王**支付焦*成租赁费72000元；

四、本判决生效后10日内焦秋成赔偿王**建筑物损失164838.82元；

五、本判决生效后10日内焦秋成支付王**鉴定费及资产评估费11600元。

二审案件受理费12323元，由焦**负担10835元，由王**负担1488元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日