韩某某与李*某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告韩某某诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩某某及其委托代理人欧政，被告委托代理人袁*、曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年4月10日，原、被告续签了《房屋租赁合同》，约定由被告承租的开封市＊＊＊＊＊2号楼5单元1号房屋继续转租赁给原告使用，并就相关事项进行了约定。2013年8月5日，涉案房屋由政府依法征收，原签订房屋租赁合同无法实际履行，应依法解除，被告应依法退还押金2500元。涉案房屋被政府征收后，被告丧失了继续转租的权利，在此情况下，被告依然收取原告租金21400元，构成民法上的不当得利，应该予以返还。涉案在原告经营期间对地板、墙壁、衣架、屋顶、门套等进行了装修，花费了18000余元，用时10余天，此部分装修、附属物在政府征收补偿中共计得到补偿9176元（其中装修5813元，棚163元，空调200元，封闭阳台3000元），此部分收益是由于原告的投入而产生，应该由原告享有。原告在承租涉案房屋时支出了转让费8000元，由于政府征收原告无法收回，按照公平原则应由原、被告分担。本案诉讼由被告引起，诉讼费用应由被告承担。综上，请求法院依法判令：1、解除2013年8月5日以后房屋租赁合同，退还押金2500元，返还无权收取的租金不当得利21800元；2、被告支付因征收由政府支付的装修、附属物补偿款9176元；3、被告分担房屋转让费4000元；4、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求第一项为：解除2013年8月5日以后房屋租赁关系，退还押金2500元和返还无权收取的租金不当得利21400元；变更诉讼请求第二项为：被告支付因征收由政府支付的装修、附属物补偿款9176元，停产停业补偿费34238.16元、搬迁费540.80元。

被告辩称

被告辩称，租赁房屋被政府征收，补偿相对人应当是被告。2013年4月10日签订的合同第六条明确约定，由于政府及自然条件等原因导致合同不能履行，原、被告双方互不承担赔偿责任。关于押金2500元，因原告尚拖欠被告的房租及电费（房租12050元、电费70元、水费2800元，共计14920元）。关于装修款，即使房屋由原告装修，根据法律的相关规定，承租人对房屋的装修应征得出租人的同意，如未征得出租人同意，出租人不予赔偿。关于转让费，被告未收取原告的转让费，原告将转让费交给了张红兵，与被告无关，原告已从政府获得15000元补偿。

本院查明

经审理查明，2013年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁协议，协议约定：一、原告租赁被告的房屋贰间，房租为2900元，保证金2500元。二、自2013年4月10日至2014年10月止，拆迁以后被告退回原告押金。三、原告在承租期间，所发生的一切费用，由原告承担。四、原告在合同期内，可以转让，也可以使用到该房屋拆迁为止。如不继续使用该房屋时，可提前2个月通知被告，在转让期间房屋押金冲抵房屋租金。五、自2014年4月10日开始至房屋拆迁为止期间，被告继续使用该房屋，被告不以任何理由涨房价。六、由于政府或自然条件等原因导致合同不能全面履行，甲、乙双方互不承担任何责任。

另查明，2013年8月5日，被告作为涉案房屋的承租人与开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿安置协议书》，该协议约定涉案房屋在协议签订后3日内完成搬迁，交付开封市**管理办公室，过渡期限为24个月，自2013年8月5日至2015年8月4日。庭审中，双方均认可原告交房租自2013年8月至2014年6月，共计21400元。2014年6月底，涉案房屋已被腾空。

还查明，涉案房屋原告自2009年8月起租。

以上事实有租赁合同、收到条、《房屋征收补偿安置协议书》、证明、庭审笔录等为证。

本院认为

本院认为，原、被告所签《合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方于2013年4月10日所签合同，约定租赁期限为2013年4月10日至2014年10月止，原告交房租至2014年6月底，且已腾空涉案房屋，故双方已实际解除了租赁关系，对原告要求解除租赁合同的诉求，本院不予处理。关于原告诉求押金的问题，因双方租赁合同已被解除，故被告应退还原告押金2500元。关于原告诉求装修费、附属物补偿款、停产停业补偿费、搬迁费、转让费的诉求，因原、被告双方在租赁合同中已约定关于拆迁引起的后果，对此，原告应是明知的，故对原告的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、于本判决生效之日起10日内，被告李某某返还原告租房押金2500元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费1596元，由原告承担1200元，被告承担396元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省**民法院。

期满不上诉，则本判决发生法律效力，当事人必须自觉履行。否则，对方当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行，逾期则视为放弃权利。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日