原告郑**医院诉被告河南中**有限公司（以下简称中**产公司）商品房买卖合同纠纷一案

审理经过

原告郑**医院诉被告河南中**有限公司（以下简称中**产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2009年11月3日作出(2009)郑**初字第155号民事判决，被告中**产公司不服判决提起上诉，2010年5月20日河南**民法院作出(2010)豫**二终字第30号民事裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑**医院的委托代理人郑**、王**，中**产公司的委托代理人张*、马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑**医院诉称：2008年4月1日，郑**医院、中**产公司签订了商品房买卖合同及补充协议，双方约定中**产公司将位于郑州**群众路9号13号楼1号建筑面积为274.36平方米、2号建筑面积为270.45平方米、5号建筑面积为815.27平方米、6号建筑面积为277.53平方米的一、二层商业用房（房产证号分别为：0601070323、0601070325、0601070320、0601070328）出售给郑**医院，总房款为982.248万元。补充协议第5条约定中**产公司将位于一楼1号、2号西侧，郑州市南阳新村工商所东侧的商业用房即郑州**群众路9号13号楼1层3号商业用房一并出售郑**医院（建筑面积为162.27平方米），房屋单价为每平方米8000元；补充协议第3条约定：中**产公司在收到郑**医院首批购房款之日起两个月内，将上述房屋的产权过户给郑**医院，否则，每延迟一日，中**产公司需支付郑**医院违约金5000元。郑**医院于2008年4月3日将首批购房款400万元支付给中**产公司，此后又支付531.55万元，共计931.55万元，但中**产公司自2008年4月3日收到郑**医院的首批购房款两个月内，未为郑**医院办理房产过户手续。经郑**医院多次催促中**产公司，至今没有为郑**医院办理房产、土地使用权证过户手续。郑**医院请求依法判令：一、河南中**有限公司继续履行合同，限期协助郑**医院办理位于郑州**群众路9号13号楼1号、2号、5号、6号的商业用房及13号楼1层3号商业用房的房屋所用权证、土地使用权证过户手续；二、中**产公司按每日5000元支付郑**医院自2008年6月4日至判决确定过户之日止的违约金200万元。

被告辩称

被告**产公司答辩称：一、1、双方于2008年4月1日所签的商品房买卖合同第七条第1款第（2）规定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。同日双方签订的补充协议第2条约定：郑**医院首付400万元的时间是2008年4月3日，其支付另外500万元的时间应为2008年5月2日之前，但其到2008年7月21日才付至9015500元，迟延付款80日。2、根据郑**医院涂改过的双方于2009年7月5日所签的商品房买卖合同第六条第二款的规定，原告应于2009年7月16日付款780000元，但郑**医院除2009年1月28日付款300000元外，未再付款，郑**医院至今尚欠中**产公司房款998610元未付，依上述上述合同约定，中**产公司有权解除合同，不再承担协助其办理房屋产权过户的义务。二、郑**医院要求中**产公司支付违约金200万元所依据合同条款是无效条款，郑**医院要求中**产公司支付200万元违约金的依据是双方于2008年4月1日所签订的补充协议的第三条，而该条的约定违反房地产管理机关商品房转让登记的规定和双方所签订的商品房买卖合同第十五条的约定，根据郑州**理局的规定，办理转让登记需完税凭证，而完税凭证的取得必须有郑**医院向中**产公司交纳全额购房款，该合同价款是9822480元，而郑**医院尚欠806980元，郑**医院不能取得完税凭证，故中**产公司也无法协助郑**医院房屋产权证过户。

被告**产公司根据原告郑**医院的本讼反诉称:1、根据2008年4月1日双方所签的补充协议第二条的约定，郑**医院应与2008年5月2日之前再支付给中**产公司购房款500万元，但郑**医院直到2008年7月21日才支付5015500元，逾期付款80天，已构成违约。2、根据2009年7月5日双方所签订的合同第七条第（2）的约定，郑**医院应于2009年7月16日之前付购房款780000元，但其于2009年1月28日付款300000元后，至今仍然欠中**产公司购房款998160元未付，其已经构成违约。3、2009年7月5日之前，双方对于郑州**群众路9号13号楼1层3号房产的买卖没有签订合同，但是郑**医院趁2008年4月16日开始装修13号楼1、2、5、6号商业用房之机，在未经中**产公司同意的情况下，强占中**产公司162.27平方米房屋，应赔偿因侵权给中**产公司造成的经济损失144744.84元（2008年4月16日至2009年7月5日）。综上，中**产公司反诉请求：一、解除双方2008年4月1日所签商品房买卖合同及补充合同，郑**医院赔偿因解除合同给河南中**有限公司造成的经济损失1647435.66元（2008年4月16日至2009年8月31日，按建筑面积1637.61平方米，每平方米每天租赁费2元计算。2009年9月1日至退房之日的损失另行计算），支付逾期付款违约金98224.80元。二、解除经郑**医院涂改过的2009年7月5日所签商品房买卖合同，郑**医院赔偿因解除合同给河南中**有限公司造成的经济损失18498.78元（2009年7月6日至2009年8月31日，按建筑面积162.27平方米，每平方米每天租赁费2元计算。2009年9月1日至退房之日的损失另行计算），支付给河南中**有限公司违约金12981.60元。三、郑**医院赔偿因侵权给河南中**有限公司造成的经济损失144744.84元（2008年4月l6日至2009年7月5日。按建筑面积162.27平方米，每平方米每天租赁费2元计算）。四、反诉费由郑**医院负担。五、请求法院驳回郑**医院的诉讼请求，案件受理费由郑**医院负担。

郑**医院针对中**产公司的反诉辩称：1、郑**医院迟延付款的行为不是导致双方合同无法履行的根本原因，中**产公司要求解除双方于2008年4月1日签订买卖合同、赔偿损失，支付违约金的请求不能成立。首先，中**产公司于2008年4月3日至2008年7月24日分五次收取郑**医院房款及装修款计901.55万元，根据合同的约定，郑**医院己支付足额应付款，中**产公司对郑**医院超期付款时间及付款金额从未提出异议。2009年1月4日中**产公司向郑**医院出具情况说明对逾期办理过户手续的原因进行解释，此行为也证明中**产公司对郑**医院超期付款是认可的。中**产公司提出解除合同显然无事实依据。第二、2008年4月1日的买卖合同中，虽约定买受人逾期付款60日，出卖人有权解除合同，但从合同双方当事人对合同的实际履行情况看，涉案的位于金水区群众路9号13号楼1、2、5、6房价为9822480元，郑**医院已按照合同的约定支付大部分房款，即901.55万元。自2008年4月16日郑**医院接受中**产公司交付的1、2、5、6号商业用房进行整体装修、使用，并用于医疗服务时间已达二年半之久，并且中**产公司依税法交纳了契税办理了契税证，又同年7月18日交纳了维修基金，依法定过户程序完成了义务，根据合同履行情况及房屋使用现状，买卖合同无解除必要和可能。第三、合同当事人任何一方要求解除合同，必须事先发出通知，房屋使用至今，中**产公司在合理期限内从未提出解除合同，其诉讼中提出反诉要求解除合同赔偿损失不符合法律规定，其反诉请求第一项无事实及法律依据，请求依法驳回。2、2009年7月5日所订立的合同，是双方真实意思表示，且已实际履行，合同对双方具有法律约束力，第二项反诉请求不能成立。第一、双方于2008年4月1日签订的补充合同中，中**产公司自愿将3号商业用房出卖给郑**医院，并且于26日随同1、2、5、6号房屋一并交付郑**医院使用。当时因无测量实际面积而未签订正式的商品房买卖合同。涉案房屋面积测绘完毕，中**产公司向郑**医院发出要约，郑**医院根据实际情况修正合同，并在合同上盖章书写签约日期寄交给中**产公司，这是郑**医院对中**产公司发出要约作出的承诺行为，此合同的成立代表双方的意愿，不存在郑**医院有意涂改合同之说。根据1、2、3、5、6房屋的结构和使用情况，争议房屋为完整一体，不可分割，郑**医院对该房屋的使用和占有是基于合同的约定，不存在侵占之实。2009年1月20日中**产公司收取郑**医院30万元购房款也证明此房事实上已卖给了郑**医院，郑**医院未支付剩余款项是由于中**产公司没有按约办理1、2、5、6房屋的产权证所导致，故该合同具有可履行性。为维持此房屋与其他房屋的整体使用性能不变及使用两年半之久并己付部分款项的实际情况，中**产公司的第二项反诉请求不应得到人民法院支持。三、中**产公司违约事实客观存在，合同无法继续履行是由于中**产公司违约在先造成，中**产公司应承担继续履行、支付违约金的法律责任。2008年4月1日，双方签订的补充合同第三条对双方办理过户的时间作出了明确约定：中**产公司收到郑**医院的首批购房款（即400万元）之日起两个月将产权过户给郑**医院。过户的前提是买卖双方交纳各自应交的税费，根据税法规定，中**产公司应依法交营业税、城建附加税等税种，郑**医院应依法缴纳契税、维修基金。为顺利办理过户手续，郑**医院依法缴纳上述费用，但由于中**产公司未依法纳税，导致1、2、5、6号的房屋无法过户，另外，税费是依据评估价值交纳，上诉人所称须依发票显示金额交纳税金是站不住脚的。事实上郑**医院依评估价值完成了纳税义务，中**产公司未依法纳税才是房屋无法过户的根本原因，中**产公司在诉讼中已自认未协调好税务问题才造成未缴纳税款，现在又把未过户的原因归结于郑**医院，目的意在规避应承担的义务和责任。因此，郑**医院的本诉诉请成立，双方所签订的合同是双方真实意思表示，符合法律规定，且已实际履行，具有继续履行的基础和必要，请求法院驳回中**产公司的反诉请求。

本院查明

经审理查明：（一）2008年4月1日中**产公司与郑**医院签订商品房买卖合同。主要约定中**产公司将位于郑州**群众路9号13幢的1号、2号、5号、6号商业用房出售给郑**医院，建筑面积按1637.61平方米计算，该商品房单价为每平方米5000元，总金额玖百捌拾贰万贰千肆百捌拾元整；买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间（不作累加）分别处理：（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额。当日，双方又签订一份补充协议，协议约定：1、中**产公司将金水区群众路9号13号楼1、2层商业用房（产权证号为0601070320，0601070323，0601070325，0601070328）出售给郑**医院，面积详见房产证，总房款为玖佰捌拾贰万贰仟肆佰捌拾元整（9822480.00）；2、双方签订合同后，郑**医院在3日内将全额购房款的约40%及装修补偿款计肆佰万元整（400万元）汇入中**产公司指定帐户，首次付款后壹个月之内再付约50%计伍佰万元整（500万）；3、中**产公司在收到郑**医院首批购房款之日起，在两个月内将其产权证过户给郑**医院，否则，每延迟一日，中**产公司向郑**医院支付违约金伍仟元整（5000元）；4、中**产公司将产权证过户手续全部办理完毕后，郑**医院一次性将剩余购房款及装修补偿款捌拾陆万贰仟肆佰捌拾元整（862480元）汇入中**产公司指定帐户；5、一楼商业用房（产权证号0601070323，0601070325）西侧，郑州市工**局南阳新村工商所东侧部分商业用房（3号），中**产公司一并出售给郑**医院，在郑**管局测量面积完毕后双方签订商品房买卖合同，房款为每平方米8000元。付款方式为签订合同后3日内付总房款的60%，办理完备案手续后按**绘队所测的实际面积计算；6、中**产公司现有办公室各项装修费用共计肆万元整（4万元）由郑**医院补偿给中**产公司，郑**医院遂首次付款给中**产公司等。（二）2008年4月1日签订的商品房买卖合同约定的购房款，郑**医院分别于2008年4月3日支付400万元、5月6日支付200万元、7月3日支付100万元、7月14日支付151.55万元、7月24日支付50万元，共计901.55万元。根据同日签订的补充协议约定，郑**医院于2009年1月20日支付3号商业用房购房款30万元。（三）郑州市郑***绘队出具的郑州市房屋面积测绘报告书显示，中**产公司出售给郑**医院商品房于2008年8月27日测绘完毕。（四）根据补充协议约定中**产公司与郑**医院于2009年7月5日又签订商品房买卖合同一份，主要约定中**产公司将位于金水区群众路9号13幢的3号商业用房出售给郑**医院，建筑面积为162.27平方米，商品房单价为每平方米8000元，总房款数为1298160元；付款方式采取分期付款形式：首付款为60%（78万元）于2009年7月16日付清，第二批购房款30%（39万元）于本合同备案后3日内付清，第三批购房款10%（128160元）于房产证办理完毕后3日内付清；郑**医院逾期支付购房款，应当向中**产公司支付违约金：（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额等。该合同郑**医院已于2009年8月27日完成手续后送达中**产公司。（五）郑**医院已就购买1号、2号、5号、6号的商品房于2008年7月11日办理了河南省契税完税证、7月18日交纳了维修基金等，并按照法定的程序完成了相关手续。（六）2009年1月4日中**产公司向郑**医院送达一份《情况说明》载明：“我公司与贵院于2008年4月1日签订的商品房买卖合同，合同号为0501869，由于郑州税务机关整体更换新版发票，并且在更换过程中税务机关与我公司微机联网过程中系统出现问题，所以我公司的新版发票于2008年12月份才拿到，现在可以开具正式发票办理过户手续，对此特殊情况望贵院予以认可，另我公司与贵院的房产成交价及总金额以双方在2008年4月1日签订的商品房买卖合同{合同号为0501869}为准。以上说明望贵院予以签字认可。”。2009年1月21日郑**医院签收了该情况说明。2009年3月18日郑**医院向中**产公司送达一份便函载明：“我院购买**公司开发的金水区群众路9号13幢商业用房，合同编号0501869，按照合同补充协议第三条之约定，甲方在收到乙方首批房款之日起，在两个月内将其产权过户给乙方。我院首批房款的付款时间为2008年4月3日，就产权过户问题，2008年9月17日我院已经向**公司发出书面通知，直到2009年3月，**公司仍未完成产权过户手续，此举已严重影响我院工作。本着友好协商的原则，我院希望**公司抓紧时间履行合同约定，在2009年3月27日前完成产权过户手续。若**公司再不履行合同约定，我院将按照合同第二十九条第二款办理，依法向人民法院起诉。”。中**产公司于当日签收了该便函。（七）上述1号、2号、3号、5号、6号商品房双方已于2008年4月16日交接，现郑**医院在使用该房产正常营业。

本院认为

本院认为：中**产公司与郑**医院于2008年4月1日签订的商品房买卖合同及补充协议、2009年7月5日签订的商品房买卖合同，均系当事人意思表示真实，且未违反相关的法律法规强制性规定，合法有效。涉案的1号、2号、3号、5号、6号商品房，中**产公司已经交付郑**医院正常使用。郑**医院于2008年4月16日接收1号、2号、5号、6号商品房，并于2008年4月3日支付首批购房款400万元后，至7月24日向中**产公司累计支付合同约定的900万元，郑**医院就1号、2号、5号、6号商品房已交纳了契税和维修基金，已具备了办理房产过户手续的条件，中**产公司应当按约定协助郑**医院办理1号、2号、5号、6号商品房房屋所有权证、土地使用权证的过户手续。郑**医院诉请要求中**产公司限期协助郑**医院办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续的诉请，本院予以支持。中**产公司未按合同约定将涉案房产办理过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，中**产公司未在收取首批购房款后的两个月内将涉案房产产权证过户给郑**医院，应当向郑**医院支付自郑**医院累计支付购房款900万元之日起两个月后计算至起诉之日的违约金即2008年9月25日至起诉之日即2009年8月3日止的违约金，中**产公司尽管未按约给郑**医院办理产权证，但于2008年4月16日将1号、2号、5号、6号商品房交付给郑**医院，并不影响郑**医院使用。违约金主要功能是弥补守约方的损失。双方约定违约金每日5000元明显过高，本院酌定按中**银行同期贷款利率计算。

因郑**医院已交付了房款，中**产公司已交付了房屋，双方之间的买卖合同已实际履行。虽双方在履行过程中均有违约，但却不是根本违约，不符合合同解除的条件，中**产公司反诉要求解除双方于2008年4月1日签订的商品房买卖合同及补充协议理由不能成立，本院不予支持。中**产公司反诉称郑**医院强占3号商品房构成侵权并要求赔偿经济损失，因3号商品房双方于2009年7月5日签订有商品房买卖合同，并已于2008年4月16日交接，因此郑**医院不构成侵权。对中**产公司反诉称郑**医院强占3号商品房构成侵权并要求赔偿经济损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南中**有限公司于本判决生效后三十日内协助原告郑**医院办理位于郑州市金水区群众路9号13幢1号、2号、5号、6号的商业用房的房屋所有权证、土地使用权证的过户手续，并向郑**医院支付违约金（违约金按901.55万的同期银行贷款利率从2008年9月25日计算至2009年8月3日）。

二、驳回原告郑**医院其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告河南中**有限公司的反诉请求。

案件受理费100523元，原告郑**医院负担88523元，被告河南中**有限公司负担12000元；反诉费22097元，由被告河南中**有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。

裁判日期

二0一一年十月十日