上诉人张**与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，王**于2014年5月4日诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令其与张**之间的买卖合同有效，并由张**协助办理房屋过户手续。该院于2014年9月15日作出（2014）商梁民初字第01664号民事判决，张**不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年11月12日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。上诉人张**及其委托代理人冯**、被上诉人王**及其委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2009年9月，张**购买位于商丘市光彩大市场2区9栋26号门面房一套，于9月13日交纳了首付款50000元的当日，张**又将该套房屋以61000元转让给王**，双方签订了房屋买卖协议。该协议约定：张**（甲方）与王**（乙方）经协商，甲方将光彩大市场2区9栋26号门面房一套转让给乙方，转让费61000元；从2009年9月13日此门面房归乙方所有；以后甲方必须帮助乙方办理过户手续。协议签订后，王**将61000元转让费交付给张**，张**将涉案房屋以及《经营户须知》等相关规定交付给王**。此后，王**以张**的名义于2010年6月26日交房款60000元，于2011年3月19日交房款43510元和办理房产证的各项税费9291元，王**购买此房屋共支付173801元。2014年4月，王**得知涉案房屋产权证已办好并存放在光彩市场管理部，要求张**协助办理过户手续，张**以该套门面房是夫妻共同财产，签订协议时，其爱人王某某并不知情为由，不予协助办理房产过户手续登记。目前涉案房屋一直由王**占有使用。

一审法院认为

原审认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张**通过合法途径取得涉案房屋购买权，仅支付50000元首付款尚未取得房屋所有权，又将该房转让给了王**，并在协议中约定张**协助办理过户手续。签订转让协议后，双方履行合同义务，王**一直占有、使用涉案房屋，且支付了全部房款。因此，双方签订的房屋买卖协议有效，系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。关于张**以“涉案房屋的共有人王某某不知情，违背法律行政法规规定为由，确认2009年9月13日王**和张**签订的房屋买卖合同协议无效的”抗辩理由能否成立。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见》第八十九条规定，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权力是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。王某某与张**系夫妻，2009年9月交纳首付款50000元时，王某某称系其向别人所借，2013年底王某某才将借款偿还，时隔四年王某某既不询问后期房款如何交付，也不询问房屋是否交付，尤其在2013年底偿还借款时，仍然没有过问房屋一事，直到2014年5月才知道所购房屋已被其丈夫转卖，不符合常理，故张**提出的抗辩理由不能成立。综上，王**的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，原审予以支持。

原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最**法院﹤关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（一）》第十七条之规定，经原审**委员会研究决定，判决：一、王**与张**于2009年9月13日签订的房屋买卖合同有效；二、张**于判决生效后十日内协助王**办理房屋过户登记。一审案件受理费3775元，由张**负担。

上诉人诉称

张**不服原判上诉称，1、原审认定事实不清。上诉人张**与其妻子王某某于2008年12月3日办理结婚手续，后双方共同购买涉案房产一套，首付款50000元是王某某交付。上诉人隐瞒其妻子向被上诉人出卖该房产，原审认定王某某对出卖涉案房屋知情错误；2、原审认定适用法律错误。本案系房屋买卖合同效力确认之诉，原审未适用不动产买卖的相关法律规定，仅适用普通商品交易相关法律规定不当；3、原审程序违法。原审期间王某某要求以第三人参加诉讼，未予受理，剥夺了上诉人及本案有独立请求权第三人王某某的权利。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人王**未提交书面答辩意见，庭审中王**及其委托代理人以原审认定事实清楚、程序合法为由予以答辩，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、原审程序是否合法；2、上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同是否有效。

双方当事人对本院归纳的焦点没有异议。二审中，双方当事人未提交新证据。

本院经审理查明的事实与原审认定事实相一致。

本院认为，上诉人张**与被上诉人王**签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，双方在签订上述协议后，被上诉人及时向上诉人支付了涉案房屋的转让费，并向房产开发公司支付剩余房款和办理房产证的各项税费，上诉人也向被上诉人交付涉案房屋，被上诉人接受房屋后对涉案房屋进行了装修并经营至今，双方已经实际履行了协议中的大部分内容，对于尚未履行的的部分仍应当履行，故原审判令双方签订的合同有效及上诉人协助被上诉人办理房屋过户手续并无不当。上诉人的妻子王某某在原审出庭作证，对上诉人将涉案房屋出卖并交付给被上诉人一事知情，上诉人向被上诉人交付房屋四年多的时间，王某某一直没有主张自己的权利，二审期间王某某称对此不知情，与其在原审期间的陈述相矛盾，本院也不予采信。王某某在原审期间以证人的身份出庭作证，其在原审期间未申请以诉讼第三人参与诉讼，本案也不属于必要的共同诉讼，上诉人上诉称原审剥夺王某某参与诉讼的权利理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人张**的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3775元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月六日