韩高*与江**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江**因与被上诉人韩**及原审第三人郑州誉**划有限公司（以下简称誉**司）房屋买卖合同纠纷一案，韩**于2015年9月25日向河南省郑州市管城回族区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认韩**、江**于2015年5月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效并继续履行合同；2、江**协助办理郑州**区石化路51号院1号楼1层19号房屋所有权变更给韩**；3、诉讼费用由江**承担。原审法院经审理于2015年12月29日作出（2015）管*二初字第2250号民事判决，江**不服判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月29日组织各方进行了询问。上诉人江**的委托代理人宋**、李*，被上诉人韩**及其委托代理人李*、韩*，原审第三人誉**司的法定代表人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年5月30日，韩**之父韩*（买方，乙方）与江**（卖方，甲方）、第三人誉**司（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方自愿将坐落于管城回族区石化路51号院1号楼1层19号的房屋出售给乙方，房屋权属证件号码为00××57，总面积54.18平方米，成交价格为40万元，产权过户相关费用由乙方承担。2、合同签订时，乙方须向丙方缴纳中介服务费8000元，以丙方实际收到并开具收据为准。3、乙方应于本合同签订时支付甲方购房定金1万元，数额以丙方实际收到并开具收据为准，甲方同意该定金由丙方代收，并视为甲方已经实际收到乙方交付的定金，且同意定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。4、付款方式为按揭贷款，乙方应在网签过户时，向房管局指定的资金监管账户打入除购房定金外的首付房款，剩余房款由银行打入房管局指定的资金监管账户，房管局在过户后八个工作日内将监管的全部房款转入甲方名下指定的银行账户，具体贷款金额以贷**行确定的金额为准，银行确定贷款数额之后，乙方应当将差额在房屋过户当日一次性支付给甲方，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业及时、完整交割完毕时，甲方凭甲、乙双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。5、甲、乙双方应在本合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。6、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起10日内向乙方完整有效的交付房屋及其他配套附属设施，并保证在立契之日起30日内将房屋名下所有户口全部迁出。7、乙方应在接收房屋的同时进行物业交割验收。

合同签订后，誉**司收取了韩*购房定金1万元。后韩**、江**办理了银行按揭贷款手续，以韩**名义贷款27万元。该贷款已审批通过，金额27万元已存入相关资金监管账户。而在办理房屋过户手续过程中，韩**要求按40万元的交易价格履行付款义务，而江**主张房款为48万元，双方发生分歧导致交易未能完成并最终引发本案诉争。

另查明：涉案房屋交易过程中，韩**、江**分别作为房屋买卖双方在房屋管理部门签订《郑州市存量房买卖合同》一份，显示双方协商确定房屋成交价款为48万元，付款时间为2015年7月17日前（21万元）及领取房屋所有权证时（27万元）；双方亦分别办理了资金监管和担保手续，签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》及《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》，显示房屋成交价格为48万元，委托监管资金为27万元，贷款银行为中国邮政储蓄银行。现房屋已由江**交付韩**使用。

还查明：庭审中，韩**提交2015年5月29日委托书一份，显示其委托其父韩*与江**签订二手房买卖合同。**公司亦就本案出具《情况说明》一份，内容载明：江**将自己名下房屋挂牌网上交易，经江**夫妻与韩**其父韩*多次协商，最终以40万元（含车棚）价格成交，在誉**司签订二手房买卖合同，江**夫妻同意此房屋由韩**到银行办理贷款手续；韩**为了多贷款，在银行面签时，经誉**司协调、有关金融机构同意下，双方自由约定价格为48万元，此价格不是双方房屋成交价格，房屋成交价格以2015年5月30日成交价为准。韩**表示其为多贷款而与江**协商提高了合同约定的交易价格，因27万元银行贷款已存入资金监管账户，其同意在房屋过户当日另以现金方式向江**支付房款13万元。

上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为：涉案《房屋买卖合同》（2015年5月30日）虽由韩*作为买受人签订，但根据韩高*本人与江**及第三人誉**司办理银行按揭贷款、资金监管及过户手续等合同履行事实，结合韩高*提交的委托书及其与韩*之间父子关系的情况，涉案房屋买卖交易的买卖双方应认定为韩高*与江**，该合同对韩高*、江**及誉**司具有法律约束力。

根据审理查明的情况，韩**并无拒付房款之意，其与江**交易未能完成并成讼的真正原因在于江**主张交易价格为48万元，江**该主张的依据为《郑州市存量房买卖合同》，但该合同实为双方为办理房屋过户手续而在房屋管理部门完成的网签合同，合同关于付款时间的约定与事实不符，合同内容不完备，江**亦无证据证明其与韩**在办理贷款、过户等手续前曾就房屋交易另行达成协议，故江**的主张不能成立，该院不予支持。韩**主张其为提高贷款额度而在相关交易手续中更改交易价格符合客观事实，该院予以采信；韩**该行为虽不当，但不足以影响其与江**之间的民事交易。故就本案而言，房屋成交的真实价格为40万元，韩**诉请继续履行合同、完成房屋买卖交易理由正当，该院予以支持。关于江**的辩称意见，首先，庭审中该院已向当事人释明，韩**的迟到行为不构成法律规定的按撤诉处理的情形；其次，江**未在提交答辩状期间内提出管辖权异议，而仅在开庭审理过程中作为答辩内容之一提出，不符合法律规定；最后，根据前述认定，江**对韩**主体资格的异议等其他答辩内容缺乏事实及法律依据。故该院对江**的辩称意见均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院作出判决：一、涉案《房屋买卖合同》（2015年5月30日）合法有效；二、江**于本判决生效后十日内协助韩**将位于郑州**区石化路51号院1号楼1层19号的房屋（郑**证字第××号）过户至韩**名下，同时，韩**向江**支付房款400000元（含资金监管金额270000元及现金130000元）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元及保全费2520元，由江**负担。

上诉人诉称

宣判后，江**不服判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、韩**主张的2015年5月30日房屋买卖合同与江**无关。事实是韩*与江**签订的，韩*未出示授权委托书，不能因为是父子关系就推定为具有委托代理关系。2、根据韩*在庭审中的陈述，交付中介的1万元系中介费用，并非支付的购房定金。韩*未向江**支付购房定金，违约在先，江**有权拒绝履行与韩*的房屋买卖合同，原审法院将1万元认定为购房定金，与事实不符。3、江**与韩**签订的《郑州市存量房买卖合同》，系双方当事人签订的唯一的房屋买卖合同，生效并履行。双方继续履行的应是该份合同。二、在证据认定方面，原审法院将原审第三人誉**司出具的《情况说明》作为认定双方为多贷款才签订存量房买卖合同的事实，不符合法律规定。在誉**司未出庭质证情况下，此证据不应采信。综上，请求二审法院依法改判，驳回韩**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人韩**答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

原审第三人誉**司述称：韩高*与江**通过誉**司签订的合同，是各方真实意思表示，房屋成交价40万元，为了多贷款，才将房屋写为48万元。请求二审法院维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：二审开庭时，江**提交如下证据：1、原审第三人誉**司出具的《情况说明》，证明当时韩*出示韩高*的授权委托书。2、韩高*与江**签订《郑州市存量房买卖合同》一份，证明约定双方约定房款为48万元。3、中国邮**南省分行直属支行出具的《关于江**提出的诉求的情况说明》一份，证明房屋成交价与审批贷款没有关系。韩高*对上述证据质证意见为：不是新证据，不发表质证意见。原审第三人誉**司对上述证据没有异议。

本院认为

本院认为：江**与韩*通过中介誉**司于2015年4月30日共同签订《房屋买卖合同》，约定价款40万元，通过银行贷款方式支付，具体贷款数额未确定。双方在办理银行贷款过程中，韩*在告知其受韩高*委托的情况下，江**即与韩高*签订《郑州市存量房产买卖合同》及《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，表明认可韩*的代理行为，故，《房屋买卖合同》直接约束江**与韩高*，即房款总价40万元。江**与韩高*在誉**司的协调下，双方又于2015年8月5日在郑**管局签订《郑州市存量房产买卖合同》，约定房款48万元，载明韩高*于2015年7月17日前向江**支付21万元。江**开庭陈述该条款并未履行。结合韩高*与江**签订的《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，韩高*申请银行贷款27万元是明确的。因此，韩高*与江**签订《郑州市存量房产买卖合同》，为获取银行贷款27万元是各自真实意思表示，而约定房款48万元、韩高*已付房款21万元的条款，并非双方真实意思表示。综上，韩高*与江**的房屋买卖关系，应以2015年5月30日签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。综上，江**上诉称其与韩高*《郑州市存量房产买卖合同》系双方真实意思表示的理由，没有事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人江**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日