郭**与宝丰**公司、曹**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人宝丰县**有限公司（以下简称宝**司）与被上诉人郭**、原审被告曹**商品房销售合同纠纷一案，郭**原审诉请：确认郭**与宝**司、曹**于2013年5月21日签订的购房合同为有效合同，由宝**司、曹**将房屋交付给郭**，诉讼费由宝**司、曹**负担。宝**民法院于2015年6月8日作出（2015）宝民初字第668号民事判决后，宝**司不服，提出上诉。本院于2015年9月8日受理此案后，依法组成合议庭于2015年9月23日进行了公开开庭审理。上诉人宝**司和原审被告曹**的委托代理人杨**，被上诉人郭**的委托代理人张**到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2013年5月21日，宝**司、曹**作为售房人（甲方）与购房人郭**（乙方）签订了购房合同，该份合同约定：“第一条、甲方同意将本人位于宝丰县商酒务火车站北200米正在建设的房屋让给乙方，在建房屋共间，两间为一套共三层，房屋建筑面积284.5平方米，甲方出让给乙方的房屋是自南向北第2、3、4套房屋。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任。第二条、房屋的成交价为人民币200000.00元（大写贰拾万元整）。第三条、房屋权属登记手续，由甲方负责办理，相关税费由乙方承担。第四条、房屋交付：甲方定于2013年8月30日前建设完工，钥匙及相关配套附属设施交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，视为该房屋情况符合合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、适用、收益、处分权归乙方行使。第五条、甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任。因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本合同不能继续发行，还应承担违约责任。第六条、甲方保证该出让房产不涉及第三方的利益，如有尚未交纳或拖欠一切费用，由甲方全部承担，自交付日起，房屋及其配套费用由乙方承担。第八条、其他约定事项：房屋为三套，自南向北第3、4、5、6、7、8间，三套合计人民币陆拾万元正。本合同一式三份，甲、乙双方、证明人各执一份，具有同等法律效力，本合同自甲乙双方签字之日起生效”。宝**司、曹**在合同中售房人处签署了名字，郭**在该份合同中购房人及乙方处签署了名字，曹**在甲方处签署了名字，侯**在证明人处签署了名字。合同签订后，郭**于合同签订当日给付购房款60万元，宝**司法定代表人曹**给郭**出具收据一份，内容为“今收到郭**人民币陆拾万元正（￥600000.00）曹**2013年5月21日。”之后经双方协商，宝**司向郭**退还了从南向北数第4套（即从南向北数第7、8间）房屋的购房款20万元，同时宝**司法定代表人曹**在双方的购房合同中注明“2013年12月27日还款20万元正贰拾万元正曹**”。

一审法院认为

原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，且对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自已的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，宝**司与郭**签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，郭**按照合同约定支付了购房款，宝**司亦应按照约定在房屋具备交付条件时及时将房屋交付给郭**。因本案房屋现已具备交付条件，但宝**司至今未交付，其行为侵害了郭**的合法权益，故宝**司应当承担相应的民事责任。我国《民法通则》规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因曹**系宝**司的法定代表人，其与郭**签订合同并收取购房款的行为系职务行为，由此所产生的法律后果依法应由宝**司承担，故对于郭**要求曹**承担民事责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、郭**与宝丰县**有限公司于2013年5月21日签订的购房合同为有效合同；二、限宝丰县**有限公司于本判决生效后十五日内将位于宝丰县商酒务火车站北200米，宝丰县**有限公司所有的从南向北数第2、3套即第3、4、5、6间（上下三层）商铺交付给郭**；三、驳回郭**的其他诉讼请求。本案受理费7300元，减半收取3650元，由宝丰县**有限公司负担。

宝**司上诉请求撤销原审判决，改判驳回郭**的诉讼请求。主要理由是：原审判决将本案争议购房合同认定为有效合同是错误的。因为郭**持有的购房合同的来源是：曹**借郭**600000元未还，郭**多次向曹**追要该款未果。2013年5月20日，郭**强迫曹**与其签订购房合同，约定将本案所涉六间房屋出卖给郭**。后来，曹**偿还郭**200000元。购房合同是曹**人身自由受到强制情况下签订，价格远远低于同地段其他房屋价格，不是曹**真实意思表示。原审认定该协议为有效协议错误。本案当事人签订的购房合同侵害了其他合法购房人的权益。该购房合同签订之前，涉案的第3、4件房产已经出卖给案外人张**，第5、6间已经出卖给王**，第7、8间已经出卖给梁**，他们才是真正合法买受人。故请求二审查明事实，支持上诉请求。

被上诉人辩称

郭**答辩称，双方签订协议是真实意思表示，内容不违反法律规定，未损害国家、集体、第三人利益，是合法有效合同，原审认定事实和判决结果是正确的。**公司称涉案房屋早已经出卖给他人不实，其与王**签订协议是串通伪造，且时间在郭**签订的购房合同之后。请求二审驳回上诉，维持原判。

二审另查明，各方当事人认可本案争议房屋所占土地使用权人是商酒务煤矿玻璃钢制品厂，该房屋建设无任何行政审批手续。二审查明其他事实与原审查明基本事实相一致。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未取得权属证书的房地产不得转让。宝**司与曹**在未经行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证、工程建设施工许可证等情况下建房，违反法律规定，其将本案争议房屋出卖给郭**的行为损害社会公共利益，故本案争议的购房合同应属无效。双方签订的合同因违反规定无效，双方应各自返还已取得的财产，过错方还应承担因合同无效给对方造成的损失。故对郭**本案关于确认购房合同有效并交付房屋的请求本院不予支持，但郭**有权向宝**司、曹**主张返还已交付房款并请求赔偿损失。综上所述，原审认定部分事实不清，处理结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销宝丰县人民法院（2015）宝民初字第668号民事判决；

二、驳回郭**的诉讼请求。

一审案件受理费7300元减半收取3650元，二审案件受理费7300元，均由郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月三十日