河南**有限公司与河南**培训中心再审民事判决书

审理经过

河南**有限公司（以下简称阿**公司）因与河南**培训中心（以下简称培训中心）、河南省**展有限公司（以下简称建**司）租赁合同纠纷一案，金**民法院于2012年1月12日作出（2010）金*一初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月15日作出（2012）郑**终字第1020号民事判决，已经发生法律效力。阿**公司仍不服，向河南**民法院申请再审，该院于2014年3月12日作出（2013）豫法立二民申字第552号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。阿**公司的委托代理人阎*、辛超举，培训中心和建**司的委托代理人申**、肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

阿**公司诉称，2007年8月22日，双方签订《租赁协议》一份，约定：由培训中心将郑州市北环庙李41号培训基地一至八层租赁给阿**公司，租赁期限自2007年10月22日至2022年10月22日。为补偿培训中心前期投入，合同签订之日阿**公司即支付人民币100万元。后为履行合同又添置价值118909元的设备物品。但二被告既不为阿**公司办理环保证、也不提供该建筑物图纸和合法产权证明，致使阿**公司无法办理合法经营手续，不能对外经营。特别是2008年3月以后，房屋所有人以培训中心拖欠房屋租金为由，将阿**公司租赁的房屋全部上锁，购置的设施物品被房屋所有权人全部扣留。故请求1、确认2007年8月22日双方签订的《租赁协议》无效；2、返还100万元及至返还日的利息；3、返还购置的价值118909元的设备、物品；4、赔偿经济损失51136元。

省建设教育培训中心反诉：1、解除租赁协议；2、阿**公司支付房租43万、水电费39088元；3、支付房租及水电滞纳金377970元；4、赔偿折旧损失11.7万元，免租期房租损失71588元，物品损失3万元及培训经营损失5万元；5、支付2008年10月22日至返还房屋期间产生的房租及水电费。

一审法院查明

一审查明：2007年8月22日，阿**公司作为承租方与培训中心（出租方）签订《租赁协议》一份，协议约定：由培训中心将郑州市北环庙李41号培训基地一至八层租赁给阿**公司，租赁期限自2007年10月22日至2022年10月22日，前五年租金每年43万元；一次性交清一年租金，先交钱后使用，第一年租金43万元，可推迟至年底交清；阿**公司按本合同要求及时缴纳房租和水电费，如逾期缴纳，培训中心可收滞纳金，逾期滞纳金每日按应交费用的3‰计算，逾期超过一个月，培训中心有权采取停水停电甚至解除合同的措施；阿**公司在不破坏主体结构的情况下可以对房屋进行改造维修，增加设施、设备，装修改造等费用由阿**公司承担；培训中心对该楼房已进行了整体装修改造，并购置了相应的配套设施及物品，阿**公司应一次性补偿培训中心装修费、设备及物品购置费用175万元（附清单），双方签订合同之日付款100万元，余款75万元可以适当推迟付清，培训中心应提供发票、及该楼设施、设备清单，双方认可清单的设施、设备全部归阿**公司所有，签订合同之前培训中心发生的债权、债务由培训中心负责；培训中心应保证租赁房屋本身的合法性及现有设施、设备能够正常使用，负责安装完善整楼消防设施，负责办理消防合格证，完善消防设施并通过主管部门验收合格、工期在40天内完成，不得拖延工期影响阿**公司的正常经营，因为消防问题造成阿**公司不能正常经营，损失由培训中心承担，需要增添的消防设施、设备费用由阿**公司负责（阿**公司不承担培训中心办证所交纳的任何一项罚款），培训中心提供相关图纸，负责办理环保证；九楼水电由培训中心自理，签定合同后，双方共同抄清水、电表读数，在这之前水电费用由培训中心承担，之后发生费用由阿**公司承担；签定合同之日，培训中心应向阿**公司提供该楼的建筑图纸，提供该房的合法产权证明、宅基地证，协助阿**公司办理营业有关的相关证照，负责提供酒店热水供应系统安装位置，负责幼儿园及周边邻居的协调工作；双方均不得随意解除合同，经双方协商一致，方可解除或变更合同，否则视为违约，赔偿对方全部损失。双方签订协议的当日，阿**公司向培训中心支付100万元，并按照培训中心的指示将该款项转账汇款至建**司帐户，建**司向阿**公司出具收据一张，注明：“今收到河南阿**实业有限公司，人民币壹佰万元，系付工程款，收款人李**。”收据上由建**司加盖财务专用章。随后，培训中心向阿**公司交付了租赁房屋，阿**公司接收后对一至八层进行了部分装饰，并添置厨房设备和酒店热水供应系统。交接时，阿**公司与培训中心未就水电表读数抄清确认。阿**公司至今也未按照协议约定支付第一年房租43万元。2008年8月1日培训中心向阿**公司邮寄送达催交房租水电费通知书，注明“贵公司第一年房租43万元和水电费均未缴纳。我中心正式通知贵公司逾期缴纳的房租及水电费自通知之日起限七日内缴清，并按逾期交纳房租及水电费总额千分之三计收违约金。为此，我中心再次通知贵公司，如五日内仍不支付房租、水电费用、违约金，我中心将解除双方《租赁合同》收回房屋使用权”。2008年8月3日阿**公司对培训中心的通知回复如下：“现我公司已按合同约定向贵中心支付了100万元，而我司至今未收到贵中心提供的上述设施、设备清单、建筑图纸及该楼合法产权证明。因此，我司认为在贵中心未履行合同义务的情况下，是无权要求我司继续履行合同义务的。故对于贵中心的要求，我司不能认同。”2008年8月5日培训中心收到回复。2008年8月11日，培训中心向阿**公司以特快专递方式送达《解除租赁协议通知书》，特快专递详情单上明确注明“内件品名：解除租赁协议通知书”，阿**公司对该邮件拒绝签收。后双方就合同解除、款项返还和损失赔偿事宜，协商未果诉至法院，要求依法裁判。本案在审理过程中，培训中心明确表示已于2009年5月25日将房屋自行换锁收回。2009年3月30日，经原审法院现场勘验，窗帘、炉具、餐具、热水供应系统等设施、设备物品仍在租赁房屋内。

另查明：2006年11月6日，马**与曹**签订《租赁合同》，将上述房屋出租给曹**自主经营使用，合同中约定租期为2007年2月1日起至2023年1月31日止，并约定曹**根据经营需要，可以将该楼出租或转让，马**不得干涉。本案在审理过程中，培训中心提供了一份2006年11月9日曹**（甲方）与培训中心（乙方）签订的协议，该协议内容如下：“甲方租用的北环房屋当做乙方的培训基地，所有费用由乙方负责，乙方按甲方和房东签订的租赁合同执行。如有违反，乙方承担一切责任，甲方不承担任何责任和经济损失，更不承担乙方的债权债务。”本案在审理过程中，培训中心表示所承租的房屋没有建设工程规划许可证。

根据阿**公司申请，一审法院委托对曹**与培训中心签订的协议中双方签字时间和盖章时间进行鉴定。2011年10月28日，广东**司法鉴定所做出了明鉴司法鉴定所（2011）文鉴字第80号司法鉴定意见书，该意见书鉴定意见为：“1、不能确定检材上甲方签名‘曹**’字迹和乙方签名‘齐建良’字迹的形成时间，2、检材上落款处加盖的印文‘河南**培训中心’的真实盖印时间为二OO八年至二OO九年期间。”

一审法院认为

一审认为，关于阿庆**训中心2007年8月22日签订的租赁合同的效力，该合同是双方的真实意思表示，判断该合同效力的关键是培训中心将房屋出租给阿**公司是否违反了法律、行政法规的强制性规定。根据马石栓与曹**之间的租赁协议，曹**有权对承租的房屋进行转租，而根据培训中心之后一直使用租赁房屋的事实来看，曹**与培训中心之间存在事实上的租赁关系，该租赁关系不受曹**与培训中心之间是否签订有租赁协议的影响，因此明鉴司法鉴定所（2011）文鉴字第80号司法鉴定意见书对曹**与培训中心之间存在租赁关系的事实没有影响，根据该鉴定意见书，培训中心提交的与曹**签订的租赁协议系事后补签，虽然该协议系补签，但该协议恰证明曹**对培训中心租赁及转租的事实已经进行了确认，因此培训中心作为房屋的承租人对承租房屋进行转租不违反法律及行政法规的强制性规定。但是根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案中培训中心明确表示租赁的房屋没有取得建设工程规划许可证，因此，阿庆**训中心2007年8月22日签订的租赁合同为无效合同。合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于阿庆**训中心在合同签订后均按照合同约定进行了部分履行，因此对本案应据实处理。一、合同签订后，培训中心已向阿**公司移交租赁房产，阿**公司也进行了实际使用，阿**公司应按照合同约定向培训中心支付约定租金，本案在审理过程中培训中心明确已于2009年5月25日自行收回了租赁房屋，故租金应从2007年10月22日计算至2009年5月25日，共计1年216天，租金为684465.28元（430000元÷365天×216天＋430000元）。因为阿庆**训中心签订的合同无效，对培训中心要求违约金的诉讼请求不予支持。二、阿**公司在合同签订时按照约定向培训中心支付的100万元补偿款，因双方签订的合同无效，培训中心应当返还阿**公司该款项，但鉴于阿**公司已实际进行了使用，故应按阿**公司已使用时间（2007年10月22日至2009年5月25日共计1年216天）进行相应折抵，应折抵数额为185706.75元（1750000元÷15年＋1750000元÷15年÷365天×216天），折抵后应返还的补偿款为814293.25元，阿**公司过高部分诉讼请求不予支持，阿**公司要求利息的诉讼请求不予支持。三、阿**公司在租赁期间自行购置的相关设施、物品现一直存放于租赁房屋处，阿**公司要求返还，予以支持，但返还的物品应以双方2009年3月30日现场勘验为准，阿**公司要求培训中心以现金方式返还的请求不予支持。四、阿**公司诉请赔偿经济损失51136元，该损失应为阿**公司经营期间的正常风险，要求培训中心赔偿没有法律依据，不予支持。五、阿**公司租赁房屋期间一至八层水电费确已实际发生，但培训中心在房屋交接时未能双方确认水电表读数，提供的证据无法确定具体水电费数额，故其反诉阿**公司支付水电费39088元及滞纳金的诉讼请求，不予支持；培训中心反诉支付返还房屋前的水电费，缺乏事实基础，不予支持。六、培训中心反诉要求阿**公司赔偿折旧损失的诉讼请求没有依据，不予支持。七、培训中心反诉阿**公司免租期房租损失，与双方合同约定不符，不予支持；培训中心反诉阿**公司赔偿物品损失和培训经营损失证据不足，也不予支持。八、建**司仅在合同履行中，作为第三人接受了阿**公司的部分合同履行，是合同履行辅助人，并不是租赁合同的当事人，故阿**公司对建**司的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、阿庆**训中心2007年8月22日签订的租赁合同为无效合同；二、培训中心于本判决生效之日起10日内返还阿**公司补偿款814293.25元。三、培训中心于本判决生效之日起10日内返还阿**公司租赁房产内的设备、物品（以2009年3月30日现场勘验为准）。四、阿**公司于本判决生效之日起10日内支付培训中心房租684465.28元。五、驳回阿**公司的其他诉讼请求。七、驳回培训中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费15950元，阿**公司负担4007元，培训中心负担11943元。反诉费14841元，阿**公司负担10645元，培训中心负担4196元。鉴定费15000元，由阿**公司负担。

二审上诉人诉称

阿**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。

本院二审维持一审判决。

再审申请人称/抗诉机关称

阿**公司再审称，原审判决适用法律不当，认定基本事实缺乏证据证明。原审法院认定双方租赁合同无效，那么培训中心在实际占有装修等设施的情况下，应当返还收取的现金100万元，且不应再判决阿**公司支付房租，培训中心还应当赔偿阿**公司的全部损失。请求改判二被申请人返还100万元及至返还日的利息、返还购置的价值118909元的设备、物品及阿**公司不支付培训中心房租684465.28元、赔偿阿**公司经济损失51136元。

再审被申请人辩称

培训中心答辩称，双方所签租赁协议系双方真实意思表示，应为有效。阿**公司违约事实清楚，应支付欠交的房租及水电费。培训中心已向房东马石栓交纳涉案房屋的租赁及水电费用，即使租赁协议被认定为无效，也应根据阿**公司实际占用租赁房屋造成租赁房屋损失进一步扩大的责任应由阿**公司承担。请求驳回阿**公司的再审请求。

本院查明

本院再审查明的事实除与原审一致外，另查明，2008年9月8日阿**公司提起本案诉讼，称2008年3月房屋所有权人以阿**公司拖欠房屋租金为由，将涉案房屋全部上锁。

本院认为

本院再审认为，因涉案租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，阿庆**训中心于2007年8月22日签订的租赁合同应为无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，在租赁合同签订后培训中心即向阿**公司交付房屋，阿**公司实际占有使用，应向培训中心支付房屋占有使用费。关于阿**公司占有使用涉案房屋的时间，双方说法不一。原审判决以培训中心自认的时间即2009年5月25日为其自行收回房屋的时间。一审法院在2009年3月30日到涉案房屋做过勘验笔录，清点现场物品，当时房屋已不再由阿**公司控制，故原审判决以2009年5月25日认定阿**公司撤离的时间不当。本案中，阿**公司一审起诉称2008年3月以后，房屋所有人以培训中心拖欠房屋租金为由，将阿**公司租赁的房屋全部上锁，购置的设施物品被房屋所有权人全部扣留，其提起本案诉讼的时间为2008年9月8日，结合阿**公司提交的视听资料等相关证据综合考虑，以2008年9月8日阿**公司起诉之日认定其撤离的时间较为适宜。房屋占有使用费应从2007年10月22日计算至2008年9月8日共335天，费用共计394658元（430000元÷365天×335天）。关于阿**公司在合同签订时向培训中心支付100万元补偿款，基于双方所签的合同无效，培训中心应当返还阿**公司该款项，但阿**公司已经实际使用，应按其使用时间进行相应折抵，折抵数额为107077元（1750000元÷15年÷365天×335天），折抵后应返还的补偿款为892923元。阿**公司要求的利息部分不予支持。阿**公司要求返还其在租赁期间自行购置的相关设施、物品的请求应予以支持，但返还的物品应以双方2009年3月30日现场勘验为准。阿**公司诉请赔偿经济损失51136元，该损失应为阿**公司经营期间的正常风险，要求培训中心赔偿没有法律依据，不予支持。阿**公司的部分再审请求成立，予以支持。原审判决认定部分事实不清，应予改判。依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2012）郑**终字第1020号民事判决；

二、维持（2010）金*一初字第995号民事判决第一项即“河南**有限公司与河南**培训中心2007年8月22日签订的租赁合同为无效合同”、第三项即“河南**培训中心于本判决生效之日起10日内返还河南**有限公司租赁房产内的设备、物品（以2009年3月30日现场勘验为准）”、第五项即“驳回河南**有限公司的其他诉讼请求”和“驳回河南**培训中心的其他反诉请求”；

三、变更（2010）金*一初字第995号民事判决第二项即“河南**培训中心于本判决生效之日起10日内返还河南**有限公司补偿款814293.25元”为“河南**培训中心于本判决生效之日起10日内返还河南**有限公司补偿款892923元”；变更第四项即“河南**有限公司于本判决生效之日起10日内支付河南**培训中心房租684465.28元”为“河南**有限公司于本判决生效之日起10日内支付河南**培训中心房屋占有使用费394658元”。”

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

一、二审案件受理费30791元，河南**有限公司负担15950元，河南**培训中心负担14841元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日