河南省人口和计划**学院与郑州市金水区大富华房屋租赁部、王**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州市金水区大富华房屋租赁部（以下简称大富华租赁部）、王**因与被上诉人河南省人口和计划**学院（以下简称干部学校）租赁合同纠纷一案，不服郑州金水区人民法院（2015）金民二初字第4731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王**及其与大富华租赁部的共同委托代理人路未晞，被上诉人干部学校的委托代理人岳凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2015年5月21日，原告干部学校起诉至郑州市金水区人民法院，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的房地产租赁合同；2、被告支付拖欠的租金225000元；3、被告支付拖欠电费738294.72元；4、被告支付拖欠的餐费99463元；5、被告支付违约金432000元；6、被告将租赁合同约定的标的物归还给原告；7、被告在合同约定地上所增加的建筑物归原告所有；8、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院查明

原审法院审理查明，2000年11月30日，原告与被告大富华租赁部（原名称为大富华酒店）签订《房地产租赁合同》一份，主要约定原告同意将座落在郑花路16号、原告院内的印刷车间房屋三层1641平方米和车间房以西学院大门以北临街空地800平方米，租给被告大富华租赁部使用，印刷车间后院，被告大富华租赁部在保证原告配电房安全运转情况下合理使用。被告大富华租赁部愿意承租该房屋和空地。年租金为18万元，酒店餐券8万元，租赁期限自2000年12月1日至2015年11月30日止。租金按月结算，每月15000元，酒店餐券6660元，被告大富华租赁部在每个月前15日内交付给原告。被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金的5‰向被告大富华租赁部加收违约金。超过一个月不交租金，原告有权终止合同，并有权停水停电及采取弥补损失的一切措施。被告大富华租赁部租用原告的印刷车间房屋可以改造、装修，但不得改变房屋结构，空地上面新增建筑物等所需投资均由被告大富华租赁部负责，租赁期间，原告不干涉被告的合法经营，被告不得变卖、转让原告的房屋和土地。合同到期后，被告进行的房屋改造、装修、新增建筑面积不得拆除和损坏，应无偿无条件交给原告。被告对原告的印刷车间进行改造、装修和空地新增建筑物，需征得原告的书面同意后方可进行。被告承担地质、文物勘探、设计、配套设施、建筑安装、设备安装及附属配套等全部投资，并负责工程报批，现场清理、施工、管理、安全、质量监督和各项工程的验收工作，原告负责协助向被告提供现有建筑资料，报批所需要的各种证件等。被告经营当中所用水电指标，原告协助被告向有关部门申请，费用由被告大富华租赁部承担。否则，被告大富华租赁部经营期间的水电费按计划外标准收费。被告所用水、电按实际用量，每月向原告结算一次，否则，原告有权停供水电，在原告水电正常的情况下，必须保证被告的水电供应，无故停水停电的损失均由原告负责。被告在租用期间的上、下水、电维修自理。被告大富华租赁部必须依法经营，在租赁的空地内新增加的建筑必须符合城市规划部门的要求，如有违法、违纪行为，违反公安消防事项，造成的后果均有被告大富华租赁部承担。在经营期间不得影响原告的教学活动，聘用原告人员需经原告同意。被告在租赁使用期间的人员伤、残、亡事故和不可抗力的因素造成的损失均由被告大富华租赁部负责。合同期满后，若被告要求继续承租，原告对被告大富华租赁部优先照顾续租，承租合同另定。原、被告双方签订上述《房地产租赁合同》后，原告依约将约定租赁物交付给被告大富华租赁部（原大富华酒店），合同履行至2013年11月。被告大富华租赁部未继续按合同约定向原告支付自2013年12月至2015年3月期间的租金225000元，原告诉至法院。

郑州**富华酒店于2007年9月3日经郑**商局核准将名称变更为郑州市金水区大富华浴池，又于2011年12月27日经郑**商局核准将名称变更郑州市金水区大富华房屋租赁部，系个人独资企业，被告王**系该企业投资人。

一审法院认为

原审法院认为：被告大富华租赁部经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩权利，不影响根据现有的证据查清事实。原告与被告大富华租赁部签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务，被告未按约定向原告支付租金，已构成违约，按照双方合同约定原告有权终止合同。故原告请求解除原、被告双方租赁合同并支付自2013年12月至2015年3月期间的租金225000元的诉讼请求，予以支持。原、被告双方租赁合同已解除，被告应当按照合同约定向原告返还座落在郑花路16号、原告院内的印刷车间房屋三层（1641平方米）和车间房以西学院大门以北临街空地800平方米的租赁物并将被告增加及扩建的建筑物交由原告支配。原告主张被告大富华租赁部自2013年12月25日至2015年4月2日的电费为738294.72元，而被告王**作为被告大富华租赁部（原名称大富华酒店）的投资人，在诉讼过程中既拒不代表被告租赁部应诉，又表示对被告大富华租赁部应向原告支付电费的情况及数额表示不清楚，视为对其诉讼权利的放弃，对原告的主张予以采信，对原告的该项诉讼请求，予以支持。原告请求被告支付432000元违约金，数额过高，酌定为原告主张的租金的30%，即225000元×30%=67500元。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故被告王**对被告大富华租赁部的上述债务不能清偿的部分，以其个人财产予以清偿。根据原、被告约定被告大富华租赁部应向原告支付酒店餐券，并非餐费，原告请求被告支付餐费的诉讼请求，依据不足，不予支持。被告的辩称意见，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南省人口和计划**学院与被告郑州市金水区大富华房屋租赁部（原名称为郑州市金水区大富华酒店）于2000年11月30日签订的《房地产租赁合同》；二、被告郑州市金水区大富华房屋租赁部于本判决生效后十日内支付原告租金225000元（2013年12月至2015年3月期间租金）、电费738294.72元（2013年12月25日至2015年4月2日的电费）、违约金67500元；三、被告郑州市金水区大富华房屋租赁部于本判决生效后15日内返还原告座落在郑花路16号、原告院内的印刷车间房屋三层1641平方米和车间房以西学院大门以北临街空地800平方米的租赁物并将租赁物上扩建、增加的建筑物交由原告支配；四、被告王**对被告郑州市金水区大富华房屋租赁部的本判决第二项规定的债务不能清偿的部分，以其个人财产予以清偿；五、驳回原告河南省人口和计划**学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20953元，由原告负担3492元，被告郑州市金水区大富华房屋租赁部负担17461元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人大富华租赁部、王**不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人所诉郑州市金水区大富华酒店主体错误，郑州市金水区大富华酒店已变更为郑州市金水区大富华租赁部，被上诉人不变更被告，应驳回其对郑州市金水区大富华酒店的起诉；2、一审法院没有给上诉人送达诉讼文书，程序违法；3、根据《个人独资企业法》的规定，投资人应当承担补充责任，本案第一顺序责任人大富华房屋租赁部没有作为被告参加，不能直接判决由王**承担责任；4、从2001年开始涉案房产所在的花园路开始修路，2011年开始修地铁，上诉人无法正常营业，临街空地800平方米无法使用，根据公平原则，上诉人不应支付租金及违约金；5、多年来，被上诉人仅对上诉人一家按商业用电收取高额电费，其要求支付电费的诉请不应支持；6、根据双方的租赁合同第八条约定，上诉人有优先承租权，上诉人要求继续承租，被上诉人应当优先与上诉人签订承租合同。综上，一审判决认定事实不清，程序错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的起诉，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人干部学校辩称：1、上诉人称优先承租权没有法律依据，上诉人不仅拖欠房租，严重违约，且双方合同已经到期，自然终止；2、上诉人在临街楼房加盖了两层，在临街空地也加盖了房屋，且没有缴纳任何房租；3、按照租赁合同第五条，用电由上诉人申请，否则按计划外标准收费，上诉人从未申请用电指标，应当按照计划外标准收费即商业用电收费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

为支持其上诉请求，上诉人大富华租赁部、王**在二审中提交了照片两张，证明现在涉案租赁房屋前仍被围挡，不能正常租赁经营，租金应当减少或延长租赁期赔偿损失。

被上诉人干部学校对上述照片的质证意见为，不能证明拍摄时间，也不能证明上诉人的证明目的，与双方的租赁合同无关。

被上诉人干部学校为支持其答辩意见，提交了河南**限公司出具的情况说明两份、电增容费用备忘协议一份，证明上诉人与河南**限公司的电价一样，用电量经过河南**限公司及上诉人、被上诉人三方电工共同核对确认无误后计算费用，增建变压器由河南**限公司与被上诉人共同出资建设，上诉人并未出资。

上诉人大富华租赁部、王**对被上诉人干部学校提交的上述证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为河南**限公司系被上诉人的承租户，与被上诉人有利害关系，其出具的情况说明与被上诉人一审证人证言内容不符，且上诉人不是增容协议当事人，该协议内容也与被上诉人一审证人证言内容不符。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为

本院认为：一、被上诉人干部学校于2000年11月30日与郑州**富华酒店签订房地产租赁合同，后郑州**富华酒店于2007年9月3日经郑**商局核准将名称变更为郑州市金水区大富华浴池，又于2011年12月27日经郑**商局核准将名称变更为郑州市金水区大富华租赁部，上述过程中该企业投资人（即上诉人王**）及企业住所均未改变，仅涉及企业名称变更，主体并未改变，仍为同一主体，被上诉人干部学校以租赁合同相对方郑州**富华酒店为被告提起诉讼，并无不当，且一审判决已列明变更后的企业名称，故上诉人王**、大富华租赁部关于诉讼主体错误上诉理由不能成立，本院不予采纳；二、上诉人王**、大富华租赁部称其租赁房屋门前道路常年修路致使其无法正常营业、合同约定临街空地800平方米无法使用，故不应支付房租及违约金，但该抗辩事由既无合同明确约定亦无相关法律依据，上诉人王**、大富华租赁部该项的上诉理由亦不能成立，本院亦不予采纳；三、上诉人王**、大富华租赁部称被上诉人干部学校仅对其一家租赁户按商业用电收取高额电费，但未提交有效证据予以证明，且二审庭审中上诉人王**、大富华租赁部对用电量没有异议，仅对电价标准有异议，结合双方租赁合同对水电费的相关约定，二上诉人称不应支付电费的上诉理由不能成立；四、上诉人王**、大富华租赁部称其依据合同第八条约定对涉案房屋享有优先承租权，但上诉人王**、大富华租赁部并未就此问题提起反诉，非本案审理范围，故对其上诉理由不予采纳。综上，上诉人王**、大富华租赁部的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17461元，由上诉人王**、郑州市金水区大富华房屋租赁部负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日