商丘市人民政府驻郑州办事处与郑州市**道办事处白庙村第一村民组租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州市**道办事处白庙村第一村民组（以下简称白庙一组）与被上诉人商丘市人民政府驻郑州办事处（以下简称商丘驻郑办）租赁合同纠纷一案，商丘驻郑办于2014年3月5日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、判令白庙一组履行1991年10月15日的《联合开发科技项目合同》，同商丘驻郑办续订为期10年的第二期合同；2、判令白庙一组赔偿因不续订合同及不履行合同给商丘驻郑办（包括安置36户职工）造成的经济损失共计850万元；3、白庙一组承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理于2014年6月14日作出（2014）郑**初字第124号民事判决。白庙一组不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。白庙一组的负责人李**、委托代理人张**，商丘驻郑办的委托代理人路未晞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：一、1991年10月15日，商丘驻郑办与白庙一组签订《联合开发科技项目合同》，主要内容为：1、双方联合开展的项目主要是新技术研究推广、生产、科技文化培训、经济信息服务、物资协作，以及为之配套的生活设施等。2、白庙一组入股15亩经郑州市规划局同意基建项目的土地。白庙一组负责协调商丘驻郑办办理用水用电、排污等审批手续，协助商丘驻郑办处理社会事宜。商丘驻郑办负责全部的投资，自主经营、自负盈亏。3、第一期合作期限从1992年元月1日合同生效之日起，到2011年12月30日止。期满后，只要商丘驻郑办要求继续合作，又同意按当时土地所处位置的行情为依据向白庙一组支付包格经费（每年不高于15万元作为二期白庙一组应分利润），白庙一组应同意继续续订第二期合同。第二期期限10年。再到期后双方协商解决。4、第一合作期商丘驻郑办向白庙一组支付包格经费每年7万元，从1992年1月1日起，每年12月10日前商丘驻郑办向白庙一组支付7万元等。5、该土地的使用税的交纳方式及承担等。6、合同期内，商丘驻郑办投资的资产产权归商丘驻郑办；土地所有权仍归白庙一组，使用权归商丘驻郑办。合同终止时，如双方同意不再合作，商丘驻郑办的资产按其投资年份最低折旧率，扣除已折旧部分，其余金额由白庙一组支付给商丘驻郑办，其产权转给白庙一组。否则，视为双方同意继续合作。7、合同生效后，双方不能因机构、人事变动或主管部门干预等单方原因中止合同，若发生单方中止合同，应赔偿对方投资额的50%，弥补其损失等。

二、1995年4月8日，双方又就与上述土地相邻的白庙面粉厂的4亩土地进行合作而签订了《联合开发科技项目合同》。第一期合作期限为20年，费用为每年9.1万元，其余内容与前述《联合开发科技项目合同》基本相同。

三、2011年3月1日，白庙一组给商丘驻郑办发出函件一份，主要内容为：双方签订的租地合同已接近尾声，经白庙一组大多数村民以及代表会的决议，此合同为不规范合同，20年期满后不再续签，收回土地，希望商丘驻郑办接到通知后，不要再搞大型的投资建设，避免经济上的损失和浪费。

商丘驻郑办于2011年3月5日出具意见：收到，要求白庙一组按原合同约定条款继续履行合同。

四、2011年12月28日，商丘驻郑办向白庙一组发出《关于续签合作协议的函》，主要内容为：双方1991年10月15日签订《联合开发科技项目合同》以来，本着平等互利，重合同、守信誉的原则，双方合作顺利。约定的第一期合作期至2011年12月30日即将到期，按照合同有关条款，我方多次提出与贵方续签合同的要求，双方应续签第二期合作协议，希望贵方能遵守《联合开发科技项目合同》的约定，同意续订第二期合同。

五、2013年8月12日，白庙一组发出告知书，主要内容为：商丘驻郑办与白庙一组签订的《联合开发科技项目合同》已于2011年12月30日到期，村民代表会议决定终止与商丘驻郑办的租赁关系，不再与其续签合同，并于2011年3月和7月两次书面通知了商丘驻郑办。鉴于该办事处至今未与白庙一组办理移交手续，经代表会议决定，自即日起，村民组在临街银行设立事务管理临时办公室，对本院所有物业实施接收和管理，请各租赁户自接到本通知之日起五日内，带租户身份证明（单位法人证书）、原租赁合同、房屋租金收据等资料，前往该办公室办理租赁合同登记、改签事宜。为避免给租户造成损失，敬请相互转告，抓紧办理。

六、2010年8月9日，商**郑办与高*、王**签订《转让与租赁合同书》一份，主要内容是：1、商**郑办将下属林河大酒店院内西北角一栋四层半成品框架楼面积2754平方米，一栋一层半成品楼，面积约900平方米，一栋二层砖混结构楼，面积485平方米，全部转让给高*、王**所有，转让费180万元。2、租赁项目和期限：高*、王**租赁商**郑办下属林河大酒店院内西北角一宗土地，租赁面积约四亩。租赁期限至商**郑办租用白庙一组土地期满止，即至2025年4月8日止，租赁费每年45万元。以及其他约定等。

2011年2月15日，商丘驻郑办与高*签订补充协议一份，主要内容为：1、商丘驻郑办帮助高*与白庙一组达成共识：白庙一组不干预高*施工和经营，今后每年高*付五万元交商丘驻郑办转给白庙一组。商丘驻郑办对高*合同期内经营环境继续给予大力协助。租金的起算时间从2010年8月9日变更为2011年3月31日等。

一审法院认为

七、生效的原审法院（2012）郑**初字第332号民事判决显示：王**与商**郑办于2010年9月13日就租赁林河大酒店事宜而签订了《租赁经营合同书》、《承包合同》等合同，后双方产生纠纷，王**起诉要求商**郑办返还租赁费用250万元、支付违约金100万元并赔偿装修费、物资采购费、管理和人工费、借款利息、逾期收益、误工损失、其它损失共计1600万元。（2012）郑**初字第332号民事判决：商**郑办返还王**租赁费250万元，赔偿王**经济损失6589154.32元，支付违约金100万元。

八、白庙一组于2007年3月26日取得涉案土地的国有土地使用权证。白庙一组提交的收据显示商丘驻郑办于2010年2月交纳租金588200元、2011年10月交纳租金3万元、2012年4月交纳租金30.6万元。

九、双方均认可：2014年2月28日，商丘驻郑办退出租赁场所，白庙一组进行了接收。

原审法院认为：一、关于双方所签订的《联合开发科技项目合同》性质认定。《联合开发科技项目合同》的实质是白庙一组提供土地，商丘驻郑办在该土地上进行投资建设，商丘驻郑办对所建设的建筑物在一定期限内拥有占有、使用、收益的权利，并在合同到期后，拥有对投资所建的建筑物享有要求白庙一组给予折旧补偿的请求权。白庙一组只提供土地而不进行投资，享有按年收取相关费用的权利。因此，该合同的性质应为租赁合同。

二、关于《联合开发科技项目合同》中有关租赁期限的约定的效力认定。《联合开发科技项目合同》第三条约定：第一期合作期限从1992年元月1日合同生效之日起，到2011年12月30日止，期满后，只要商丘驻郑办要求继续合作，又同意按当时土地所处位置的行情为依据向白庙一组支付包格经费（每年不高于15万元作为二期白庙一组应分利润），白庙一组应同意继续续订第二期合同。第二期期限10年。再到期后双方协商解决。从上述约定可以看出，双方约定第一期的租赁期限为二十年，没有超过法律规定的最长租赁期限，合法有效。对于二十年租赁期限届满后，双方约定了再次进行续租的条件。该约定是双方均有意续签的共同意思表示。

三、关于第二期合同是否应当续签的问题。在双方约定的第一期履行期限已经届满的情况下，商丘驻郑办按照双方合同的约定，有意与白庙一组继续续订第二期合同。而白庙一组不再愿意同商丘驻郑办续签第二期合同，并向商丘驻郑办发出了不再续签的通知。在双方存在续签合同的共同意思表示的情况下，且商丘驻郑办已经表示愿意按照双方的约定续签第二期合同，白庙一组明确表示不再续签第二期合同，白庙一组存在缔约过失责任，应承担相应的责任。

四、关于商丘驻郑办主张的损失应否由白庙一组承担的问题。商丘驻郑办向法庭陈述其主张的损失的组成为：基于商丘驻郑办与高*、王**签订《转让与租赁合同书》和（2012）郑**初字第332号民事判决所产生的损失。

商丘驻郑办与高*、王**签订《转让与租赁合同书》，以及其与王**签订的《租赁经营合同书》、《承包合同》的时间是在2010年8月或9月，而此时离《联合开发科技项目合同》第一期的到期日2011年12月30日，只有一年三、四个月左右的时间。此时，商丘驻郑办认为其完全能够与白庙一组续签第二期合同，因而签订了上述合同。后因商丘驻郑办未能与白庙一组取得协商一致而续签第二期合同，商丘驻郑办存在着过于自信的过失，而白庙一组存在着缔约过失。因此，双方均应对商丘驻郑办主张的损失承担相应的责任。

由于已经生效的（2012）郑**初字第332号民事判决确认商丘驻郑办返还王**租赁费250万元，赔偿王**经济损失6589154.32元，支付违约金100万元。其中返还租赁费250万元不能作为商丘驻郑办的损失；其中赔偿王**经济损失6589154.32元，支付违约金100万元，合计7589154.32元，应是商丘驻郑办的损失。该损失，原审法院酌定白庙一组赔偿商丘驻郑办3794577元。商丘驻郑办主张的其余损失，因没有证据证明其已实际产生，不予支持。

五、由于《联合开发科技项目合同》还约定了不再续签后财产的处理条件，商丘驻郑办不再与白庙一组续签第二期合同后，可与白庙一组协商解决剩余问题，商丘驻郑办本次诉讼未予主张，本案不予处理。

综上，商丘驻郑办要求白庙一组与其续签为期10年的第二期合同，不符合合同平等自愿原则，也没有合同依据，不能成立，不予支持。商丘驻郑办主张的损失，酌定支持3794577元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、白庙一组于判决生效之日起10日内赔偿商丘驻郑办损失3794577元；二、驳回商丘驻郑办的其他诉讼请求。案件受理费71300元，商丘驻郑办负担40000元，白庙一组负担31300元。

上诉人诉称

白庙一组上诉称：一、白庙一组与商丘驻郑办签订的《联合开发科技项目合同》名为合作开发，实为土地租赁。该合同中关于白庙一组应于20年租期届满后与商丘驻郑办续订合同的约定，因违反法律关于租赁期限不得超过20年之规定而无效。生效的（2014）郑**终字第277号民事判决已对此作出认定。退一步讲，即便将上述约定认定为系关于合同期满后双方当事人另行协商新一期合同的法律行为，那么，在双方签订新合同之前，商丘驻郑办未与白庙一组协商，即与王**签订租期之外的合同，其过错也是明显的，故应自行对因此给王**造成的损失承担赔偿责任。白庙一组对商丘驻郑办与王**签订合同之事并不知情，不应对此承担责任。

二、《联合开发科技项目合同》中关于白庙一组在约定条件成就的情况下应续订新一期合同的约定，不能对抗白庙一组依法享有的抗辩权。合同履行过程中，商丘驻郑办未按约定使用所租赁的土地进行新技术研究推广、科技文化培训、经济信息服务等活动，而是在该土地上建设酒店、舞厅进行营业，甚至建设住宅对外出售。同时，由于商丘驻郑办没有建设手续，所建建筑均系违章建筑，因此还导致作为土地所有权人、使用权人的白庙一组多次受到各级执法机关的处罚。此外，商丘驻郑办还未向白庙一组交纳2006年至2011年间的租金。正是由于商丘驻郑办的上述违约行为，白庙一组才拒绝与其续订合同，这是白庙一组依法行使抗辩权的体现。原审法院没有考虑白庙一组拒绝续订合同的原因，仅以存在拒绝续订合同的结果就认定白庙一组存在缔约过失，并判令其承担超越信赖利益损失范围的赔偿责任，属认定事实不清，适用法律错误。

三、2011年3月5日，白庙一组通知商丘驻郑办不再续签合同。原审法院（2012）郑**初字第332号民事判决认定，在此之后的2011年5月2日，商丘驻郑办仍与王**签订补充协议，并向其交付房屋进行装修。这造成了损失的扩大，白庙一组不应对此承担责任。商丘驻郑办赔偿王**损失后，取得了王**价值6589154.32元的装修设施及材料。2014年1月，商丘驻郑办以5.2万元的低价将这些装修设施及材料卖给范**。这就造成白庙一组即便向商丘驻郑办赔偿损失，也不能取得与赔偿数额相对应的物品。这也是白庙一组至今未对商丘驻郑办进行补偿的原因之一。综上，请求：撤销原判，改判驳回商丘驻郑办的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由商丘驻郑办承担。

被上诉人辩称

商丘驻郑办辩称：一、案涉《联合开发科技项目合同》中关于白庙一组应于20年租期届满后与商丘驻郑办续订合同的约定，并不违反法律规定，应为有效。白庙一组应当按照该约定与商丘驻郑办续订合同。此外，该合同中还约定，如白庙一组在合作期限届满时未向商丘驻郑办支付资产折旧费，则视为其同意继续合作。白庙一组至今未向商丘驻郑办支付资产折旧费，根据这一约定，其也应当与商丘驻郑办续签合同。白庙一组未按上述约定与商丘驻郑办续订合同，其行为构成违约。

二、商丘驻郑办在所租赁的土地上建造房屋不违反合同约定，且具有合法的建造手续，并取得了房屋所有权证。白庙一组对商丘驻郑办的建造行为都是知晓的，也从未提出过异议。商丘驻郑办没有拖欠白庙一组土地租金，退一步讲，即便拖欠租金，白庙一组也不能以此为由解除合同。

三、商丘驻郑办与王**签订的补充协议是关于租金的补充，与本案无关。商丘驻郑办未将王**的装修设施及材料低价转让给范大帅，而是按照原审法院（2012）郑**初字第332号民事判决的认定，将案涉土地上的房屋原状移交给白庙一组。综上，白庙一组的上诉理由均不能成立，应驳回其上诉，维持原判。

根据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：白庙一组应否对商丘驻郑办的损失承担赔偿责任；如应承担，应赔偿多少。

本院查明

本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：生效的（2012）郑**初字第332号民事判决查明：2010年9月13日，商丘驻郑办与刘**签订《租赁经营合同书》一份，约定：商丘驻郑办将位于郑州市东风路东段8号林*大酒店的宾馆客房楼、前楼、前楼一楼以上的广告出租权及酒店大门东侧配电房出租给刘**；租赁期限至商丘驻郑办租用白庙村土地期满止；协议期内，若由于商丘驻郑办或白庙方面原因造成合同不能履行，商丘驻郑办应赔偿刘**因履行该协议而发生的全部损失，等等。

2010年10月13日、2011年3月17日、3月23日、5月2日，商丘驻郑办与刘**又签订四份《补充协议》。其中，《补充协议（四）》约定：租赁期限更改至2021年12月30日止；商丘驻郑办于2011年5月9日将客房楼正式移交给刘**，客房移交后，刘**即可启动装修；商丘驻郑办需保证装修期内的正常施工，如受白庙村等外界干扰，每耽误一天自动顺延一天作为补偿，双方确认违约金为人民币100万元。

2011年5月3日，商丘驻郑办、王**及刘**签订《补充协议》一份，将商丘驻郑办、刘**双方签订的租赁经营合同及补充协议中关于客房楼项权利、义务转由商丘驻郑办、王**执行。

2011年3月29日，商丘驻郑办与王**签订《承包合同》一份，约定：商丘驻郑办将林河大酒店餐饮部全部交与王**承包经营；合同期限到林河大酒店租赁白庙村土地期满止；餐饮部与客房装修同步进行，承包时间从商丘驻郑办向王**移交客房经营场所时算起。

原审法院委托鉴定机构就王**对租赁房屋进行的装修部分进行了工程造价鉴定，鉴定意见为该工程造价4638302.32元。除鉴定部分外，王**的其他投资支出包括：1、向商丘驻郑办支付的租赁费250万元；2、与上海哲**限公司、郑州百**有限公司、河南**限公司签订、实施相关设计合同，已支付设计费合计70.2万元；3、与河南省**程有限公司签订临时监控施工合同，已付1.5万元；与河南长**限公司签订监控布线工程承包合同，已付6400元；与郑州天**有限公司签订电梯更换安装合同，已付2万元；与郑州市二七区一帆雅保洁服务部签订油烟管道防火清洗合同，已付6000元；本部分合同已付款47400元；4、聘请藏雪松、代元帅为酒店顾问，已分别支付8万元和5万元；以河南**限公司名义聘请其他工作人员，2010年支付工资101711元、2011年支付工资695901元、2012年1、2月份支付工资178840元、2012年1月20日支付奖金4.5万元，以上合计1151452元；5、2012年4月17日支付郑州**限公司装修施工误工费5万元。

该判决认定王**的经济损失为6589154.32元。其中包括：对租赁房屋所进行的装修造价4638302.32元、设计费支出70.2万元，监控、电梯安装、计算机软件系统、管道清洗费支出47400元，聘请人员支出1151452元，以及误工损失支出5万元。该判决还认定，该案合同约定违约金为100万元，王**诉请商丘驻郑办支付违约金100万元理由成立，予以支持。

本院认为

本院认为：关于白庙一组应否对商丘驻郑办的损失承担赔偿责任的问题。白庙一组与商丘驻郑办于1991年10月15日签订的《联合开发科技项目合同》系土地租赁合同。该合同第3条约定：第一期合作期限为20年。期满后，只要商丘驻郑办要求继续合作，又同意按当时土地所处位置的行情为依据向白庙一组支付包格经费（每年不高于15万元作为二期白庙一组应分利润），白庙一组应同意续订第二期合同。第二期期限10年。再到期后双方协商解决。从该约定看，其本身并不当然导致租赁期限超过20年，故不属于《中华人民共和国合同法》第二百一十四条所规定的租赁期限超过20年部分无效之情形，该约定应为有效。20年租期届满前，白庙一组以发送函件的形式明确告知商丘驻郑办不再续订合同，其行为构成违约，应对因此给商丘驻郑办造成的损失承担赔偿责任。白庙一组主张，由于商丘驻郑办存在诸多违约行为，其才拒绝与之续订合同，其是在依法行使抗辩权，并不属于违约。法律规定的抗辩权的行使需满足特定的条件，而对方违约并不是抗辩权行使的唯一条件。本案中，白庙一组在未要求商丘驻郑**约履行的情况下，直接拒绝续订合同，此行为不构成抗辩权的行使。故对白庙一组的上述主张，本院不予支持。

关于白庙一组应对商丘驻郑办的损失赔偿多少的问题。现有证据显示，商丘驻郑办的损失即（2012）郑**初字第332号民事判决判令其向王**赔偿的经济损失6589154.32元，及支付的违约金100万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，白庙一组于2011年3月5日向商丘驻郑办送达函件，告知其不再续签合同，并希望其不要再搞大型投资建设，以避免经济上的损失和浪费。而根据（2012）郑**初字第332号民事判决所查明的事实，在此之后的2011年5月2日，商丘驻郑办仍与刘**就出租林河大酒店事项签订《补充协议（四）》，约定商丘驻郑办于2011年5月9日将客房楼正式移交给刘**，客房移交后，刘**即可启动装修。另双方还增加约定了违约金100万元。2011年5月3日，商丘驻郑办又与刘**、王**签订《补充协议》一份，将商丘驻郑办、刘**双方签订的租赁经营合同及补充协议中关于客房楼项权利、义务转由商丘驻郑办、王**执行。据此可以认定，商丘驻郑办在收到白庙一组拒绝续订合同的函件后，仍就出租林河大酒店事项与王**等签订相关合同，增加约定违约金，并向王**交付所出租的房屋。这造成了损失的进一步扩大。根据上述规定，商丘驻郑办不得就扩大的损失要求白庙一组进行赔偿。根据上述判决所查明的事实，前述商丘驻郑办的损失中，赔偿给王**的6589154.32元包括：对租赁房屋所进行的装修造价4638302.32元，设计费支出70.2万元，监控、电梯安装、计算机软件系统、管道清洗费支出47400元，聘请人员支出1151452元，以及装修误工损失支出5万元。这其中：装修支出4638302.32元，如前所述，应发生在商丘驻郑办向王**交付房屋之后，也即其收到白庙一组的拒签合同函件之后，故白庙一组不应赔偿；设计费支出70.2万元，因商丘驻郑办未举证证明其发生在收到白庙一组函件之前，故白庙一组也不应赔偿；监控施工、监控布线施工、电梯更换安装及油烟管道防火清洗，均应发生在王**接收房屋之后，故对该部分支出47400元，白庙一组不应赔偿；聘请人员支出1151452元中，除已认定的2010年支付的101711元工资外，其他部分或已被认定为发生在商丘驻郑办收到白庙一组函件之后，或没有证据显示发生在此之前，故白庙一组仅应对该101711元进行赔偿；误工损失支出是基于装修施工而引起的，应发生在王**接收房屋之后，故白庙一组不应赔偿。此外，商丘驻郑办支付给王**的100万元违约金，支付依据是商丘驻郑办与刘**签订的《补充协议（四）》，商丘驻郑办在白庙一组已明确表示拒绝续订合同的情况下，与刘**增加约定违约金，该违约金应由其自行承担。综上，白庙一组应赔偿商丘驻郑办损失101711元。

综上，原审判决认定部分事实不清，导致白庙一组承担的赔偿责任过大，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省**民法院（2014）郑**初字第124号民事判决；

二、郑州市**道办事处白庙村第一村民组于本判决生效之日起10日内赔偿商丘市人民政府驻郑州办事处损失101711元；

三、驳回商丘市人民政府驻郑州办事处的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费71300元，由商丘市人民政府驻郑州办事处负担70447元，由郑州市**道办事处白庙村第一村民组负担853元；二审案件受理费31300元，由商丘市人民政府驻郑州办事处负担30461元，由郑州市**道办事处白庙村第一村民组负担839元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日