上诉人王**与被上诉人**理有限公司租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人**理有限公司（以下简称鑫**公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王*的委托代理人孙*、韩**，被上诉人鑫**公司的委托代理人江*、王*，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年4月27日，鑫**公司、王*双方签订《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》各一份，甲方为鑫**公司，乙方为王*。合同约定：鑫**公司将位于郑**海中路100号的鑫苑?美适生活中心二层13a号商铺出租给王*使用，王*作为儿童乐园业态的专业经营商，同意承租该房屋；装修期自进场日起至对外营业之日的前一日，计租日为装修期届满次日；该房屋的套内面积为256.53平方米，租赁期限为三年；该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米100元，即每月月租金为25653元；本合同生效当日，王*应当向鑫**公司支付人民币51306元为履约保证金，同时向商业物业服务公司支付人民币23087.7元作为物业服务保证金；双方约定，本合同的进场日为2013年4月20日，开业日暂定为2013年7月30日；王*作为房屋承租人，应当支付物业服务费每平方米每月45元，第一期物业服务费为34631.55元；自进场日起，王*应当承担该房屋所发生的水、电、燃气等资源或能耗费用；王*如迟延支付本合同项下租金及其他费用，每迟延一日，王*应当向鑫**公司或商业物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日，鑫**公司有权单方解除合同。

2013年4月27日，鑫**公司、王*双方签订了《pos收银系统租用协议》一份，约定鑫**公司向王*出租pos系统壹台，收银系统限在购物中心二层13a号商铺内使用；王*应向鑫**公司支付一次性收银系统押金2000元／台；王*应向鑫**公司支付使用费每台每月400元，支付时间为按季支付，支付时间同租金。

2013年11月4日，鑫**公司、王*双方又签订《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》各一份，甲方为鑫**公司，乙方为王*。合同约定：鑫**公司将位于郑**海中路100号的鑫苑?美适生活中心二层15b号商铺出租给王*使用，王*作为儿童乐园业态的专业经营商，同意承租该房屋；装修期自进场日起至对外营业之日的前一日，计租日为装修期届满次日；该房屋的套内面积为40.93平方米，租赁期限为三年；该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米55元，即每月月租金为2251.15元；本合同生效当日，王*应当向鑫**公司支付人民币4502.3元为履约保证金，同时向商业物业服务公司支付人民币3683.7元作为物业服务保证金；双方约定，本合同的进场日为2013年10月30日；王*作为房屋承租人，应当支付物业服务费，每平方米每月45元，第一期物业服务费为5525.55元；自进场日起，王*应当承担该房屋所发生的水、电、燃气等资源或能耗费用；王*迟延支付本合同项下租金及其他费用，每迟延一日，王*应当向鑫**公司或商业物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日，鑫**公司有权单方解除合同。

上述合同签订后，鑫**公司、王*双方开始履行合同，第一份合同鑫**公司依约履行合同，将位于郑**海中路100号的鑫苑?美适生活中心二层13a号商铺256.53平方米给王*使用，免租期为四个月，王*即2013年9月1日至2013年12月1日向鑫**公司交纳租金76959元。但之后王*未依照合同约定完全履行义务，拖欠鑫**公司部分租金、物业费、pos机费未按时支付，拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金2251.15元，共计11255.75元。第二份合同鑫**公司依约履行合同，将位于郑**海中路100号的鑫苑?美适生活中心二层15a号商铺40.93平方米给王*使用，每月租金2251.15元，但王*并未依照合同约定完全履行合同义务，拖欠鑫**公司部分租金、物业费、pos机费未按时支付，拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金2251.15元。2014年5月14日，鑫**公司向王*发出解约通知函一份，内容为：现就双方2013年4月27日和2013年11月4日分别签署的《房屋租赁合同》及《物业服务协议》特发函通知，根据合同约定，截止2014年4月30日，王*已拖欠鑫**公司租金139520.75元，物业费66928.5元，收费机费用2000元及违约金63254.84元，共计人民币271704.09元。为此，鑫**公司在2013年11月14日和2013年12月20日分别向王*发出《缴费通知单》和《催告函》，但王*仍未履行合同义务，现鑫**公司按照双方约定行使解除双方签署《房屋租赁合同》及《物业服务协议》的权利，即在王*收到本通知后，双方《房屋租赁合同》予以解除。同时，请王*在本函发出三日内，向鑫**公司付清全部费用、承担违约责任。王*于2014年5月16日收到该通知函，但仍未依照合同约定履行义务，拖欠鑫**公司各种费用不予支付。法院审理期间，鑫**公司于2014年7月10日将租赁给王*的房屋收回，后鑫**公司诉至法院，请求判令：1、解除鑫**公司、王*双方于2013年4月27日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》；2、王*立即腾空租赁房屋并将房屋恢复至营业前状态后将租赁房屋返还鑫**公司；3、王*向鑫**公司支付拖欠的租金139520.75元，物业费66928.5元，pos机费用2000元及违约金63254.84元（上述费用暂计算至2014年4月30日，要求计算至王*将房屋实际返还鑫**公司之日）；4、鑫**公司不支付履约保证金55808.30元及物业服务保证金26771.4元；5、本案诉讼费用由王*承担。

另查明，1、鑫**公司于2014年7月10日收回王*租赁的房屋。2、2013年4月27日签订的合同，王*拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金25653元，共计128265元。2013年11月4日签订的合同，王*拖欠的房屋租赁费期限为2013年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金2251.15元，共计11255.75元。上述两项共计139520.75元。

一审法院认为

原审法院认为：鑫**公司、王*于2013年4月27日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。鑫**公司、王*双方应按照合同约定全面的履行各自的义务。2014年5月14日，鑫**公司向王*发出解约通知函，王*于2014年5月16日收到之日双方2013年4月27日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》已经解除。王*并收到该通知函。对鑫**公司要求解除鑫**公司、王*双方于2013年4月27日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》的诉请，不予支持。本案王*未按照协议约定完全履行支付鑫**公司租赁费、物业费、pos机使用费的义务，对形成本案纠纷应承担违约责任，鑫**公司要求王*支付租金139520.75元，物业费66928.5元，pos机费用2000元及违约金63254.84元的诉请，予以支持。

对鑫**公司的其他诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除鑫**公司、王*双方于2013年4月27日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》和2013年11月4日签订的《鑫苑?美适生活中心租赁合同》及《鑫苑?美适生活物业服务协议》；二、王*于本判决生效后十日内将位于郑**海中路100号的鑫苑?美适生活中心二层13a号、15a号商铺返还给鑫**公司；三、王*于本判决生效后十日内向鑫**公司支付租金139520.75元、物业费66928.5元、pos机费用2000元及违约金63254.84元（上述费用计算至2014年4月30日）；四、驳回鑫**公司的其他诉讼请求。如王*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5777元，由王*承担。

上诉人诉称

王*不服原审法院判决，向本院提起上诉称：鑫**公司主张的租金、物业费期限超过王*实际租用的期限；鑫**公司计算的违约金期限、结果不正确，原审判决违约金明显高于王*实际应承担的违约金额；鑫**公司主张POS机费用2000元无事实依据；王*并无主观故意拖欠租金。请求依法改判，驳回鑫**公司主张期限过长的租金、物业费的请求、驳回违约金过高部分及POS机费用的请求，鑫**公司返还从押金中扣除收银系统使用费后剩余的720元及赔偿拆除王*卡卡兔儿童乐园设备所造成的损失。庭审补充：王*于2014年2月就不营业了，而非2014年3月7日。

被上诉人辩称

鑫**公司答辩称：王*并不否认违约事实，应承担各项拖欠费用并承担违约责任；鑫**公司主张的费用均是按照合同约定计算的，只存在放弃部分，不存在期限过长部分；称鑫**公司强行停业没有任何依据，鑫**公司从未要求王*关门，直至2014年5月份合同解除后，鑫**公司还在发函退还房屋。所以请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：王*租用鑫**公司的商铺，双方签订有租赁合同，所以王*应依据合同约定支付租金。但直至鑫**公司起诉之日，王*欠付2013年12月至2014年4月共计五个月的租金139520.75元。因此王*的欠付租金行为构成违约，其应承担支付租金及违约金的责任。但是综合鑫**公司的实际损失、预期利益、及王*履行合同的情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，双方合同约定1‰的迟延履行违约金过高，本院酌定为按照中**银行同期贷款利率的四倍计算为宜。同时依据合同约定，王*迟延支付租金及其他费用超过30日的，鑫**公司有权单方解除合同。由于鑫**公司已于2014年5月14日即王*违约事实发生后，向王*发出解约通知函，且王*已收到该解约通知函。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同通知到达对方时解除。同时王*同意解除合同，因此双方的商铺租赁合同均予以解除，王*应将租用的商铺返还给鑫**公司。王*上诉称于2014年2月就不营业了，但庭审称直至鑫**公司起诉时，设施还在租用的房子里，鑫**公司庭审称2014年7月10日才将租用房屋收回，起诉只要求租金、物业费、POS机费用及违约金计算截止到2014年4月30日，因此，本院对鑫**公司的诉请应予支持。王*上诉称超期计算费用的理由不能成立，本院不予支持。由于王*还持有POS机租用押金条，所以要求退回押金事宜可另行解决。

综上，王*的上诉理由及请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院依法予以部分维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1545号民事判决的第一、二、四项；

二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1545号民事判决的第三项为：王*于本判决生效后十日内向鑫**公司支付租金139520.75元、物业费66928.5元、pos机费用2000元（上述费用计算至2014年4月30日）及违约金（以139520.75元为基数，按照中**银行同期贷款利率的四倍计算至2014年4月30日）。

一、二审诉讼费8677元，王*负担6855元，鑫**公司负担1822元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十二日