陈**与陈*新房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈**为与被告陈**、吴**房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月21日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李**独任审判，并于同年3月14日公开开庭审理了本案。原告陈**及其委托代理人宋**、王*，被告陈**、吴**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：2014年11月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于金华市婺城区通渠巷12号门面房出租给被告使用。2015年4月，被告向原告续租房屋，并交纳了一年房租金。后因被告要求提前终止合同，双方于2016年1月11日签订《终止合同协议》，约定双方租赁关系终止，房租结清。事后，被告拒绝腾空门面房移交原告。原告经催促未果，诉诸法院，请求判令：1、被告立即腾退位于金华市婺城区通渠巷12号的租赁房；2、被告支付自2016年1月11日起至实际腾退归还租赁房之日止的租金损失（按日389元计）；3、被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告又增加五项诉讼请求：1、被告承担原告垫付的水电费943.37元；2、被告退还原告终止协议签订时多收款568元；3、被告返还原告1.5P美的牌壁挂空调1只（计价1500元）和中央空调遥控器1只（计价200元）；4、被告支付原告出租房的卫生费、修理费2000元；5、被告支付原告恢复原状需要的用9000元。

被告辩称

被告陈**、吴**辩称：被告曾向原告租用房屋属实，双方经协商已于2016年1月11日终止合同，被告于2016年1月21日也已腾空租赁房，并用手机短信方式告知原告，但原告一直未予接收。事后，被告也发现原告已于2016年1月30日将出租房的门锁更换。关于1.5P美的牌壁挂空调属被告所有，且将空调拆走，原告事先也是同意的。本被告租用出租房时就没有收到过中央空调遥控器。水电费中电费确是被告应交的，但水费是两租房户共用的，不应由本被告单独承担。本被告在腾退时也未曾对房屋进行过破坏，故原告要求被告承担卫生费、修理费及恢复原状费用均是缺乏依据的。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

为证明相关主张，原、被告均向法院提交相关证据，在庭审中，当事人进行了举证、质证，本院也对相关证据进行审核，现认证如下：

1、原告提交房产证复印件1份，证明原告系位于金华市婺城区通渠巷12号房屋所有权人的事实；提交2014年11月20日、2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》各1份，证明原、被告自2014年11月20日起建立有房屋租赁合同关系，以及双方在合同中约定有具体权利义务内容的事实。被告陈**、吴**对上述证据均无异议。经本院审核，上述证据系证据原件或与原件核对一致的复印件，具有客观真实性，形式内容合法，足以证明其待证事实。故本院确认上述证据对其待证事实具有证明力。

本院认为

2、原告提交《终止合同协议》1份，证明原、被告之间租赁合同于2016年1月11日终止履行，被告同意承担两个月租金作为违约金，经结算，原告共退回被告租费19000元的事实。被告陈**、吴**认为该协议中原告自行涂掉“48天”有违诚信，同时因装修需要，在签订租房合同时原告同意赠送被告一个月时间，故原告应退还被告两个多月的月租金，而不是一个多月租金，故该协议涉及的退款数额有误应重算。本院认为，《终止合同协议》是证据原件，虽然存在部分涂改，但这并不妨碍协议本身内容的客观真实性，结合2015年4月28日签订租赁合同约定内容，其明确载明年租金标准为14万元，虽然租期共为13个月，但并不能据此认为月租金应按13个月分摊，同时被告所交纳的租金也只有12月的租金14万元，而非13个月租金，且原、被告在签订终止协议时并不存在重大误解、显失公平等可变更的情形，现被告要求撤销该协议重算租金等抗辩意见不能成立。本院确认该协议对其待证事实具有证明力。

3、原告提交水费、电费发票各1份，证明原告为被告代缴其未结清的水费427元、电费516.37元的事实。被告陈**、吴**对发票本身无异议，但认为水费并非被告一家使用，同时电费也可能存在其腾房后新产生的费用。本院认为，该证据系原件，具有客观真实性，同时根据被告庭审中认可，在其租赁期间被告负有代原告向另一租户收缴水费的义务，故该证据足以证明其待证事实。本院确认该组证据对其待证事实具有证明力。

4、被告陈**、吴**提交的通话录音资料4组，证明原、被告双方在签订《终止合同协议》前后曾对相关事项进行口头约定相关权利义务的事实。原告对其录音的客观真实性及完整性均有异议，同时认为在录音内容中原告方一再要求将有关协议事项以文字形式记录，但被告一直推托未落实，故双方并未能达成口头协议，最终仍应以书面材料为准。本院认为，相关录音资料录制声音较差，且从录音中也可获知口头协商的内容并无明确最终结论，原告在录音中一直要求落实到书面，但双方当事人并无新的书面补充协议内容，故原告抗辩意见成立。本院确认该组证据对其待证事实不具有证明力。

根据上述确认证明力的证据和原、被告在庭审中陈述的内容，本院认定以下事实：

被告陈**、吴**系夫妻。2014年11月20日，原告陈**（协议甲方）与被告吴**（协议乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将其所有的位于金华市婺城区通渠巷12号门面房出租给乙方使用，租赁期间为2014年11月20日至2015年4月28日，年租金为14万元，乙方向甲方支付押金1万元，待租赁期满，乙方如约交还房屋，并结算全部费用后，甲方无息退还押金等内容。合同签订后，被告依约向原告交付押金1万元及相应房租，原告也将房屋交付被告使用。2015年4月28日，原、被告续签《房屋租赁合同》。约定被告继续向原告承租上述房屋，租赁期间为2015年4月28日至2016年5月28日，年租金仍为14万元，先付后用，合同双方如有一方需提前终止合同时，必须提前两个月书面通知对方，并且违约方须向另一方支付两个月房租费作为违约金，承租人应善意使用该房屋，如因承租人原因造成房屋损坏应承担全部责任，负责恢复原状，赔偿实际损失等内容，同时在合同中备注“店内有中央空调1只、壁挂空调1只、灯具等物品均能使用，租赁期满应如数归还，保证能正常使用”等内容。事后，被告因自身原因要求提前终止合同。经协商，原告陈**与被告陈**于2016年1月11日签订《终止合同协议》，载明“应承租方吴**、陈**要求提前终止合约，按照合同第九条的约定，属于违约，须承担两个月的房租作为违约金，按实计算，可退回房租18667元。从今天起合同终止，房租结清。甲方收乙方吴**、陈**店面押金壹万元，待乙方结清水、电、煤等费用，交回店面后返还”等内容。协议签订后，原告向被告陈**退还房租19000元。事后，被告陈**以协议中应退房租数额计算错误为由要求原告重算，原、被告为此事发生争议。经协商未成，原告于2016年1月21日向法院提起诉讼。同年1月27日，被告陈**向原告发送短信称房屋已腾空，因原告拒绝接收而无法交房后果应由原告承担等内容。当月30日，原告因处理相邻租户自来水断水问题，在他人见证下破锁进入承租房内，并发现被告已腾空房屋，且把美的牌1.5P壁挂空调1只拆走。事后，原告更换了租赁房的门锁。2016年2月24日，原告代交了承租房所欠的水费427元、电费516.37元。

本院认为，本案原告陈**与被告陈**、吴**之间形成的房屋租赁合同关系，是当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护，双方当事人均应当全面履行合同。原告已履行了交付承租房的合同义务，被告陈**、吴**也向原告支付了房租金及押金。在合同履行过程中，被告陈**、吴**因自身原因要求提前终止合同，经与原告协商，双方自愿达成的《终止合同协议》，也是当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，应受法律保护。原告依约应退回被告租金18667元，而原告自愿向被告退款19000元，并无不可，现原告要求被告返还多退款，有违常理，本院不予支持。被告在收取退回的房租后却未能及时将承租房交还原告，显有不当，故原告要求被告按原合同约定的租金标准继续支付至其实际腾退归还之日止租金损失的诉请，并无不当，本院予以支持。鉴于被告已于2016年1月27日以短信方式告知原告已腾空，同时原告也于当月30日更换门锁，可视为已实际接管该房屋，故本院确认被告实际腾退归还原告承租房的时间为2016年1月30日，根据原合同约定的租费标准，并考虑被告需要的合理腾退时间，被告应承担延期腾退房屋的租金损失款6136.96元。同时，原告要求被告腾退租赁房的诉请已无必要。另被告擅自拆走房内的壁挂空调，有违原合同约定的内容，被告虽抗辩称这是经原告事先同意的，但并无充分证据证实，故原告要求被告返还该空调机的诉请，本院予以支持。根据租房合同的要求，承租期间的水电费应由被告承担，且被告在庭审中也认可其负有向另一租户收取相关水费再统一交自来水公司的责任，故原告要求被告支付其垫付的水电费943.37元的诉请，并无不当，本院予以支持。被告在承担该费用后有权向另一租户收回其多付部分的水费。此外，关于原告要求被告返还中央空调遥控器1只，以及支付卫生费、修理费2000元和赔偿恢复原状费用9000元的诉请，均依据不足，本院不予支持。由于原告在租房时已收取有被告陈**、吴**交纳的押金1万元，被告应承担的相关费用可从该押金中优先予以扣除，对多余款项，原告应当及时返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**、吴**于本判决生效之日起三日内给付原告陈**延期腾退房屋租金损失款6136.96元和垫付水电费943.37元，合计7080.33元；

二、被告陈**、吴**于本判决生效之日起三日内返还原告陈**美的牌1.5P壁挂空调机1台（折价款1500元）；

三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告陈**、吴**负担，被告应于本判决生效之日起三日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。上诉案件应在递交上诉状时预交，款汇至户名：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国**华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省**民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日