徐**与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

徐**与李**房屋买卖合同纠纷一案，徐**于2007年10月11日起诉至法院，北京**民法院于2007年12月12日作出（2007）房民初字第8203号民事判决。李**不服，上诉至北京**人民法院。北京**人民法院于2008年4月4日作出（2008）一中民终字第02053号民事判决。判决发生法律效力后，北京**人民法院经审判委员会讨论决定，于2013年10月17日作出（2013）一中民申字13119号民事裁定，再审本案。北京**人民法院经审理撤销原一、二审判决，将本案发回北京**民法院重审。北京**民法院重审后，于2014年10月10日作出（2014）房民再初字第09330号民事判决。徐**不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，徐**及其委托代理人王**、贺**，李**及其委托代理人张**、贾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

徐**诉称，徐**于1999年2月私自将坐落在×××17号宅院（内有房屋八间）卖给李**，价款57500元。根据《合同法》及《中华人民共和国土地管理法》相关规定，上述买卖行为应为无效。故要求确认徐**与李**所签订买卖合同无效，李**并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

李**辩称，涉讼房屋买卖合同应为有效。我是农村户口，买房后全家户口都迁入南关村；买卖合同是我们双方真实意思的表示，且己实际履行；北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要第二条明确规定，农村私有房屋买卖合同可以根据实际情况依法确认合同有效，如买卖双方都是经济组织成员、买受人户口已经迁入等。故不同意徐**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，1993年12月31日，徐**取得×××17号宅院的集体土地建设用地使用证，用途为农民宅基地。徐**在该宅基地内进行了房屋建设。1999年2月9日，徐**与李**口头约定，徐**将×××17号宅院内8间房屋卖给李**，价款为57500元。后李**付给徐**购房款57500元，徐**将上述房屋交付李**使用。李**自1999年2月13日开始居住至今。

另查，徐**于1992年转为城镇居民户口，并将户口由×××17号迁至×××2号楼1单元501号。李**在1999年2月买房时系农民户口，户口所在地为×××村，并在该村其名下拥有一块宅基地，买房后李**于1999年11月2日将户口迁至×××17号，2005年1月26日转为小城镇户口。

一审法院认为

原审法院经审理认为，本案争议焦点在于涉讼房屋买卖协议是否有效。综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有房屋占有关系及诚实信用原则，法院认为，确认徐**与李**签订的买卖协议有效于本案较为适宜。理由如下：一、徐**与李**于1999年2月9日所达成的房屋买卖口头协议，应系双方真实意思表示，至起诉前，双方实际履行该协议已有8年多，在这段时间中，李**在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系；二、1999年2月李**购买房屋时系农民户口，并且在买房后同年11月李**及其家人已将户口迁入诉争房屋所在地×××17号。且李**所提供的入户口款收据、城镇容纳费收据、×××村委会所出具的证明等证据都显示，南**委会对于李**购买×××17号院并已将户口迁入本村成为本村村民的事实予以认可；三、签订房屋买卖协议前，徐**已将户口迁至×××2号楼1单元501号并转为城镇居民，已经有固定住所，其在签订买卖协议并实际履行后，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖协议无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖；四、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定买卖合同的效力。所以，对于李**在北京市房山区石楼镇双柳树村拥有宅基地一块的情况，不影响法院对房屋买卖协议有效的认定。据此，北京市房**判委员会讨论决定，于2014年10月10日作出（2014）房民再初字第09330号民事判决：驳回徐**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，徐**不服，以原审认定事实不清、程序错误、适用法律错误为由向本院提起上诉，要求撤销原判，支持其原审诉讼请求。李**同意原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院二审予以确认。

上述事实，有当事人陈述，徐**提供的集体土地建设用地使用证、李**的户口登记表，李**提供的×××村委会入户费收据、城关**容纳费收据、李**、贾**、李**户口本、南**委会关于李**、贾**、李**系本村村民的证明等证据在案为证。

本院认为

本院认为，根据本案现己查明的事实，涉讼房屋买卖口头协议系双方真实意思表示，且己实际履行8年有余，李**己对涉讼房屋形成稳定占有关系；李**于1999年2月购买涉讼房屋时系农民户口，其与家人并于同年11月将户口迁至涉讼房屋所在×××17号，南**委会对于上述买卖及迁户事实均予认可；涉讼房屋买卖协议签订前，徐**已将户口迁至城×××2号楼1单元501号并转为城镇居民户口，另有固定住所，其在签订买卖协议并实际履行后，又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认买卖协议无效，有违诚实信用原则。原审法院综合考量全案情况，从有利于稳定现有房屋占有关系及维护诚实信用原则出发作出相应处理，并无不妥，本院予以维持。徐**的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六百五十四元，由徐**负担（已交纳）；二审案件受理费一千三百零八元，由徐**负担（己交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十六日