郭**与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第13958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭**及其委托代理人赵**、江**，被上诉人刘**之委托代理人李中山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**在原审法院诉称：2012年9月23日，刘**与赵**通过居间人北京鑫**限责任公司签订了《北京市房屋买卖合同》，刘**的父亲刘**作为其代理人，房主赵**的代理人为郭**。合同约定赵**同意将其位于北京市昌平区东小口镇14号楼7单元0501号房屋（以下简称501号房屋）出售给刘**，房屋成交总价为177万元。但合同签订后，赵**却拒绝履行合同。刘**提起诉讼，北京**人民法院以郭**不构成表见代理为由认定房屋买卖合同无效。因此诉至法院要求：1、判令郭**向刘**赔偿可得利益损失69万元；2、本案诉讼费由郭**承担。

一审被告辩称

郭**在原审法院辩称：刘**要求的可得利益没有事实和法律依据，双方签订的合同没有成立，也没有生效，在整个签订合同的过程中，郭**没有任何过错，签订合同当天真正的产权人就已经对该合同提出异议，并未出具授权委托书，所以不存在损失一说。

一审法院查明

原审法院判决认定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，已有生效判决认定郭**行为未构成表见代理，赵**亦未进行追认，故应由行为人郭**承担签订《北京市房屋买卖合同》的责任。现因诉争房屋登记在赵**名下，该合同在客观上无法履行，故应由郭**承担合同不能履行的责任。故对刘**要求郭**赔偿可得利益损失即房屋差价69万元的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决：郭**于本判决生效后七日内支付刘**可得利益损失六十九万元。

上诉人诉称

判决后，郭**不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第13958号民事判决，依法改判驳回刘**在原审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由刘**承担。上诉理由为：一、原审判决认定事实不清，证据不足，与客观事实不符；二、原审判决适用法律错误；三、刘**主张损失的证据不合法，郭**尽到了及时告知义务，不存在任何过错，刘**的任何损失均与郭**无关。

被上诉人辩称

刘**答辩称，服从原判，不同意郭**的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明：郭**与赵**系夫妻关系。501号房屋原所有权人系登记在郭**名下。2012年9月21日该房屋变更登记到赵**名下，房屋在变更到赵**名下之前，郭**与北京鑫**限责任公司签署过独家代理卖房协议。该房屋为赵**与郭**夫妻共同财产。

2012年9月23日，郭文河代赵**与刘**的委托代理人刘**在中介公司居间下签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定：“出卖人所售的房屋系北京市昌平区东小口镇14号楼7单元501号。房屋成交总价177万元，买受人在支付本合同同时支付定金2万元，其中1万元在签订合同当日支付给出卖人，剩余1万元买受人在2012年9月25日之前通过银行转账给出卖人，出卖人所收定金在过户当日冲减总房款。买受人于过户当日将部分房款174万元交于出卖人，剩余房款1万元放于居间方处，在出卖人交房于买受人当日并做完物业结清手续后支付给出卖人。双方同意自本合同签订之日起二十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在2012年10月31日前将房屋交付给买受人。违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）1、逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（二）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部己付款，按银行同期利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金（但如该违约金低于总房价款的20%的，出卖人应按照总房价款的20%向买受人支付违约金）。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”

2013年，刘**作为原告将赵**、郭**诉至法院，要求郭**、赵**协助办理501号房屋过户手续、交付房屋并支付违约金等。北京市昌平区人民法院于2013年12月14日作出（2013）昌民初字第3730号民事判决书，认定郭**代赵**与刘**签订的《北京市房屋买卖合同》有效，据此判决：“一、被告赵**在本判决生效后十日内协助原告刘**办理位于北京市昌平区东小口镇14号楼7单元0501号房屋产权转移登记手续；原告刘**在该房屋办理产权过户当日支付被告赵**、郭**房价款一百七十五万元；二、被告赵**、郭**在本判决生效后四十日将位于北京市昌平区东小口镇14号楼7单元0501号房屋交付给原告刘**；原告刘**在该房屋交付当日支付被告赵**、郭**房价款一万元；三、驳回原告刘**的其他诉讼请求。”判决后，郭**、赵**不服提起上诉，本院经审理于2014年8月28日作出（2014）一中民终字第1618号民事判决书，认定郭**与赵**之间并未形成表见代理法律关系，赵**亦未对《北京市房屋买卖合同》进行追认，故赵**与刘**之间没有就501号房屋形成房屋买卖合同关系，最终判决：驳回刘**的全部诉讼请求。

本案诉讼过程中，刘**申请对501号房屋现价值进行评估，北京国泰大**顾问有限公司出具的评估报告显示501号房屋在价值时点2014年12月23日的市场价值为2462300元。刘**为此支付了评估费6925元。

上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、（2013）昌民初字第03730号民事判决书、（2014）一中民终字第01618号民事判决书、评估报告、评估费发票及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。依据现有证据查明的事实可以认定郭**与赵**之间并未构成表见代理，赵**对郭**的售房行为亦未进行追认，故根据法律规定应由行为人郭**承担相应的民事责任。本案中，人民法院生效裁判文书已认定涉案的《北京市房屋买卖合同》未成立，故刘**主张赔偿损失，具备事实及法律依据。

关于赔偿损失的具体数额，结合本案基础事实，在购买501号房屋的洽商过程中，501号房屋均登记在郭**名下，且郭**与北京鑫**限责任公司签署过独家代理卖房协议。直至2012年9月21日，该房屋才变更登记到赵**名下。而在2012年9月23日，郭**在明知501号房屋已变更登记至赵**名下，且其并未持有赵**出具的相关委托代理手续的情况下即与刘**签订《北京市房屋买卖合同》，最终导致该合同未成立，郭**对此应承担主要责任；而依据现有证据可以认定刘**一方在缔约时明知501号房屋登记在赵**名下，也明知郭**并无相关的委托代理手续，其对于合同不成立亦应承担一定的责任。有鉴于此，赔偿损失的具体数额应依据双方的过错程度依法予以认定。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第13958号民事判决；

二、郭**于本判决生效后七日内给付刘**可得利益损失五十五万两千元。；

三、驳回刘嘉琳的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

评估费六千九百二十五元，由郭**负担五千五百四十元（本判决生效后七日内交纳），由刘**负担一千三百八十五元（已交纳）。

一审案件受理费五千三百五十元，由郭**负担四千二百八十元（本判决生效后七日内交纳），由刘**负担一千零七十元（已交纳）。

二审案件受理费一万零七百元，由郭**五八千五百六十元负担（已交纳），由刘**负担二千一百四十元（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十五日