刘**与北京万**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告北京万**限公司（以下简称万朋京徽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理。依法由代理审判员龙*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘**，被告的委托代理人陈**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称：2012年2月25日，原、被告订立《“万朋商城”商铺经营权认购书》，原告自愿认购位于北京市东城区永定门外大街128号万朋商城三楼A06号商铺的经营权。原告需于2012年2月27日前订立《商铺经营权转让合约》并付清全部价款。2012年2月27日，原、被告订立《商铺经营权转让合约》，约定被告将万朋商城三层A06号12.22平方米商铺（以下简称涉案商铺）经营权转让给原告使用30年，期限自2012年5月1日至2042年4月30日。2012年11月25日，原告与被告订立《租赁协议》，约定原告将上述商铺租给被告经营，期限自2013年1月1日至2015年12月31日。《商铺经营权转让合约》约定于订立合同当日将商铺2012年5月1日至2012年12月31日的租金18371元一次性返给原告。订立合同当日，原告向被告支付涉案商铺转让经营权价款344450元。原告认为，《商场经营权转让合约》实属于租赁合同，依据相关法律规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效，故要求确认《商场经营权转让合约》租赁期限超过二十年的部分无效，由二被告退还后十年经营权价款114817元，并按中**银行同期贷款利率支付自2012年2月27日始止实际退还经营权价款之日止的利息。

被告辩称

被告万**公司辩称：原告与被告订立的《商场经营权转让合约》非租赁合同性质，而系针对涉案商铺经营权的买卖合同，不应适用租赁合同的有关规定。且双方约定的合同期限是二十年，后十年仅是续约权。原、被告订立有《租赁协议》，由被告返租涉案商铺并向原告支付租金，该协议订立的前提系原告订立有三十年的《商场经营权转让合约》，若原告要求返还后十年租金，应进行适当的抵扣。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年2月25日，原、被告订立《“万朋商城”商铺经营权认购书》，原告自愿认购涉案商铺的经营权，并约定原告需于2012年2月27日前订立《商铺经营权转让合约》并付清全部价款。

2012年2月27日，原、被告订立《商铺经营权转让合约》，约定被告将涉案商铺经营权转让给原告使用20年，期限自2012年5月1日至2032年4月30日。20年经营权到期后，被告承诺按本合同条件续约10年，经营权自2032年5月1日延长至2042年4月30日，双方不再签订新的合同。被告应于2012年5月1日前将商铺按约定条件交付原告。该商铺20年经营权总价款229633元，续约10年租金114817元。被告允许原告对所购买的商铺在经营权期限内出租给第三方经营。为保障原告第一年收益及促进市场整体招商，被告将原告自2012年5月1日至2012年12月31日八个月的租金18371元于签约当日一次性返还给原告。

后原告向被告支付涉案商铺经营权价款344450元（含第一年租金18371元）。原告取得万朋商场经营权证。关于付款时间，原告称其依据《“万朋商城”商铺经营权认购书》的约定于2012年2月27日向被告支付经营权价款并取得收据，但被告于2012年4月20日收回收据并向其出具发票。被告认可发票的真实性，对付款时间未提出异议。

2012年11月25日，原、被告订立《租赁协议》，约定原告将涉案商铺出租给被告，期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。

2015年7月15日，原告起诉被告要求被告支付拖欠的租金、违约金并按照约定返还涉案商铺。后双方在本院主持下达成调解，由被告支付拖欠的租金及违约金，并于2015年12月31日前返还涉案商铺。

以上事实，有双方当事人陈述，《“万朋商城”商铺经营权认购书》、《商铺经营权转让合约》、《租赁协议》、发票、调解书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告订立的《商铺经营权转让合约》名为商铺经营权转让，实质为租赁合同。该合同所采用的由被告承诺续约10年的方式与我国合同法关于租赁期限不得超过20年的规定不符，故该转让合约超过20年的部分应当无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为涉案商铺的出租人，同时亦是合同文本提供方，应对合同部分无效承担责任。故原告要求被告退还后10年经营权价款并支付利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于付款时间，原告已提供相应的证据，且被告未提出异议，故本院对原告陈述的付款时间予以采信，现原告要求被告自2012年2月27日始向原告支付利息，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告刘**与被告北京万**限公司订立的《商铺经营权转让合约》租赁期限超过二十年的部分无效；

二、被告北京万**限公司于本判决生效后十日内退还原告刘**交纳的二〇三二年五月一日至二〇四二年四月三十日经营权价款共计人民币十一万四千八百一十七元，并按照中**银行同期贷款利率的标准赔偿原告刘**上述款项自二〇一二年二月二十七日始至实际支付之日止的利息。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1298元，由被告北京万**限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日