杨**、韩**等与杨**、韩**等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申诉人杨**、韩**与被申诉人高祥海房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2013）青民一终字第452号民事判决，已经发生法律效力。杨**、韩**不服，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2015年7月22日作出鲁**（行）监（2015）37000000053号民事抗诉书，向山东**民法院提出抗诉。山东**民法院于2015年11月2日作出（2015）鲁*抗字第64号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2016年1月5日受理本案后，依法另行组成合议庭，于2016年1月13日前向各方当事人送达开庭传票，于2016年1月29日公开开庭审理本案。山东省人民检察院指派青岛市人民检察院检察员王*出庭履行职务。申诉人杨**的委托代理人、申诉人韩**，被申诉人高祥海及其委托代理人王**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2010年8月18日，高*海诉至青岛市市南区人民法院称，其与韩**签订房屋租赁合同约定，其承租青岛市市南区费县路44号丙房屋从事宾馆经营服务，在经营了大约50天左右时，涉案房屋被拆迁，导致其无法继续经营。该房屋的所有权人为韩**之妻杨**，杨**与拆迁单位签订房屋拆迁安置补偿协议就经营性补偿费进行了约定，该费用应归其所有。请求判令涉案房屋因拆迁获得的经营性补助费425444.4元归高*海所有，诉讼中，高*海变更诉讼请求，请求判令：地上、地下经营性补助费666549元，搬迁补助费20572.5元，临时过渡性补助费102862.5元，共计789984元归高*海所有。

一审法院查明

青岛市市南区人民法院一审查明，一、涉案房屋系混合1-2层，登记建筑面积为262.62㎡，杨**系产权人。杨**与韩**系夫妻。二、2007年8月6日，韩**与高**签订房屋租赁合同，将涉案房屋（双成海滨招待所）租赁给高**，年租金14万元。高**对韩**持有的房屋租赁合同中租房期限“1年租”有异议，提出鉴定申请。一审法院依法委托青岛正源司法鉴定所进行鉴定。青岛正源司法鉴定所分析认为：韩**手中租赁合同中的“租房期限：1年租，每年租金（壹拾肆万元正）”所处位置被化学溶剂处理过后，该处手写字迹被重写，“租房期限：1年租”中“1”字是改动后形成。高**支出鉴定费2500元。韩**、杨**认为高**持有的房屋租赁合同中租房期限“5年租”系改动而成，但未提交证据。三、2007年9月30日，青岛市**管理办公室发布拆迁公告，将涉案房屋纳入拆迁范围，并要求临时过渡期限为自搬家腾房之日起至2009年12月31日。四、2008年7月2日，杨**与青岛**发建设局签订非住宅房屋拆迁补偿协议约定，对杨**实行就地房屋补偿，补偿房屋产权性质不变。同时，青岛**发建设局在杨**搬家腾房后，参照地上拆迁房屋建筑面积272.48㎡发给杨**搬迁补助费10899.2元，经营性补助费441417.6元，临时过渡补助费补贴5000元、速迁奖励费73844.8元。上述补偿费已由杨**实际领取。双方另约定，杨**安置在朝城路与观城路之间的费县路路段上的一层临街网点房（原为上下二层房屋，若新建房屋有上下二层房屋安置上下二层房屋，若没有上下二层房屋，安置一层房屋不找差价）。涉案房屋有地下室建筑面积138.97㎡，经评估为5000元／㎡，另加地下室经营补助、搬家费、速迁奖励费，计266822.4元折算地下室为6920元／㎡，安置时杨**补齐10000元／㎡后，地下室138.97㎡作为应安置面积，安置在原评估价10000元／㎡的费县路路段上一层临街网点房。超出应安置面积部分按规定结算房款。五、2007年9月6日，青岛市人民政府下发《关于贯彻实施﹤青岛市城市房屋拆迁管理条例﹥有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定：搬迁补助费，拆迁非住宅房屋的，按建筑面积40元／㎡计发。经营性补助费，实行房屋补偿的，根据临时过渡期限按建筑面积以60元／㎡计发。临时性过渡补助费，拆迁住宅房屋，实行货币补偿的，按建筑面积每月25元／㎡一次性计发10个月。六、根据高**、韩**、杨**陈述，结合非住宅用房拆迁补偿协议，涉案房屋经营性补助费地上441417.6元=272.48㎡×60元／㎡×27个月（自2007年10月1日至2009年12月31日）、地下225131.4元=138.97㎡×60元／㎡×27个月；搬迁补助费地上10899.2元=272.48㎡×40元／㎡。高**主张地下室搬迁补助费5558.8元=138.97㎡×40元／㎡；临时过渡补助费地上68120元=272.48㎡×25元／㎡?月×10个月、地下34742.5元=138.97㎡×25元／㎡?月×10个月。七、高**提交与韩**、杨**的录音资料，拟证明租赁合同中包括地下室部分，韩**、杨**虽不予认可但未提交相反证据，一审法院对该录音资料予以确认。

韩**、杨**提交青岛市旅游业登记收费证书，拟证明双成招待所仅为地上部分，不包括地下室。高**认为该收费证书与拆迁补偿协议不一致，且与录音中杨**自述的410平方米左右的经营面积相悖。一审法院认定双成招待所的经营面积应以拆迁补偿协议为准，双方对双成招待所的租赁中包含地下室部分。

一审法院认为

青岛**民法院一审认为，高**与韩**签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，杨**系房屋产权人，知晓该合同的签订并且实际参与合同的履行，视为其对租赁合同认可，故该房屋租赁合同合法有效。对于租赁期，高**、韩**、杨**持有的房屋租赁合同中的期限不同，青岛正源司法鉴定所鉴定认为：韩**手中“1年租”中“1”字是改动后形成，因此一审法院确认高**持有合同中关于租赁期的约定是真实的，即合同约定的租赁期为5年。

涉案房屋在租赁期间被纳入拆迁范围，导致租赁合同无法继续履行，高**作为实际经营人，因拆迁造成停产、停业损失，有权主张权利。作为产权人的杨**因选择了房屋安置方式，在补偿房屋交付前，其对补偿房屋何时能行使权利存在不确定性，故拆迁补偿款应合理分配给高**及杨**。

而房屋地下部分的补偿，虽然杨**未实际领取，但该部分经营补助、搬家费、速迁奖励费266822.4元已经折算为待安置房屋的房款，故而杨**应将地下室的相应补偿款分配给高**。关于对地下室的经营性补助费，高**与韩**、杨**均认可为225131.4元，一审法院予以确认。对地下室的搬迁补助费，结合《通知》，一审法院确认为5558.8元。关于高**主张的临时过渡补助费，《通知》规定该补贴适用于拆迁住宅房屋，故本案拆迁非住宅房屋不应适用每月25元／㎡计发10个月的规定。且杨**在房屋地上部分拆迁中仅获得临时过渡补助费补贴5000元，地下室266822.4元的补偿中没有包含临时过渡补助费，因此高**主张的临时过渡补助费102862.5元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。上述地下经营性补助费225131.4元、搬迁补助费5558.8元，及杨**已领取的地上经营性补助费441417.6元、搬迁补助费10899.2元、临时过渡补助费补贴5000元，共计688007元。结合租赁合同及履约情况，依据公平原则，杨**应支付高**35万元为宜。鉴定费2500元，亦应由韩**、杨**承担。韩**与杨**系夫妻关系，对夫妻关系存续期间发生的上述债务应当共同承担。为此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，于2012年10月11日作出（2010）南民初字第20340号民事判决：一、杨**、韩**于判决生效后十日内共同支付高**经营补偿费、搬迁补助费用、临时过渡补助费补贴共计35万元。二、杨**、韩**于判决生效后十日内共同支付高**鉴定费2500元。三、驳回高**其他诉讼请求。案件受理费11700元，由韩**、杨**负担5148元，高**负担6552元。因高**已向一审法院预交，韩**、杨**应于判决生效后十日内支付高**。宣判后，韩**、杨**不服，向本院提起上诉。

二审上诉人诉称

韩**、杨**上诉称，1、一审认定事实不清。高*海租赁使用涉案房屋仅1年，并未对涉案房屋进行装修及添置新物品。高*海实际经营仅11个月，一审认定双方签订的租赁合同期限为5年错误。韩**、杨**未按照一审认定的拆迁补偿数额获得赔偿，且双方签订的房屋租赁合同仅涉及涉案房屋的地上部分，一审将没有核准经营的地下部分的拆迁利益也作为补偿计算在内错误。鉴定结论不具备法律效力，上诉人请求二审予以重新鉴定。2、一审适用法律错误。韩**、杨**并未违反合同约定，不应承担民事责任。请求二审依法驳回高*海的诉讼请求或发回重审。

二审法院查明

本院二审查明，二审期间，当事人均认可应从涉案房屋的大门进去后从楼梯下去才能进入地下室。上诉人主张地下室并未出租给高**，而是作为厨房、仓库等自用。高**主张地下室亦由其经营使用，且上诉人已就地下室领取了经营性补助费。上诉人称经营性补助并未实际领取，已经折算相关面积，且称拆迁部门是用经营性补助补偿其装修，但未对此提交相应证据证明。

另查明，双方均确认涉案房屋已于2008年7月2日被拆除。本院已生效的（2011）青民一终字第1235号民事判决确认高**于2008年7月2日将涉案房屋交还韩**。

再查明，高**在一审期间提交杨**出具的收条证明，双方约定的房屋租赁期间为5年。该收条载明的内容为“今收到李**海滨招待所房租定金壹仟元整。每年房租14万元整，5年不增加房租，8月6日交接给10万元钱。杨**2007年8月”。上诉人对该收条的真实性无异议，但主张收条的形成时间是2007年8月1日，收条中所写的5年不增加房租不是房屋租赁合同的真实意思表示，形成时间早于租赁合同，不能证明双方达成租赁5年的意向。

再查明，二审期间，高**称：2007年8月1日，其向上诉人缴纳了1000元定金，上诉人给其房屋租赁合同时高**发现租期只有1年，高**当场用笔将该房屋租赁合同上的租房期限处“1”改成“5”，并将付款方式处“至08年8月6日”改成“至12年8月6日”，其当时也对上诉人持有的房屋租赁合同处的租房期限进行更改，当时双方均无异议。上诉人对高**的主张不予认可，称其持有的房屋租赁合同的租房期限没有改，租期就是1年。上诉人在二审期间申请对其持有的房屋租赁合同中“租房期限：1年租”重新进行司法鉴定，并申请对高**持有的房屋租赁合同中的租房期限进行司法鉴定。

一审法院查明的其他事实属实，本院二审予以确认。

二审法院认为

本院二审认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、涉案房屋租赁合同的合同期限；2、涉案的经营性补助费、拆迁补助费、临时过渡补助费补贴应如何分配。

本院认为

关于本案争议的第一个焦点问题。上诉人主张租赁期限为1年，并提交由其持有的房屋租赁合同予以证明，高**不予认可，并提交由其持有的房屋租赁合同主张双方约定的租房期限为5年。本院认为，一审法院委托鉴定部门出具的鉴定结论程序合法，且经质证，应予采信，上诉人主张重新鉴定，理由不充分，本院不予准许。上诉人在二审期间申请对高**持有的房屋租赁合同中的租房期限进行鉴定，因高**认可其持有的房屋租赁合同中的租房期限是由其将“1”改成“5”，故关于高**持有的房屋租赁合同中租赁期限内容无需鉴定，本院对上诉人的申请不予采纳。鉴于双方对对方持有的房屋租赁合同中的租房期限均有异议，且均不能证明其所持有的房屋租赁合同中关于租赁期限系经过双方当事人同意的，故该两份合同中关于租赁期限内容本院均不予采信。因上诉人杨**为高**出具的收条中明确载明“每年房租14万元整，5年不增加房租”，故该收条的内容应视为双方当事人的真实意思表示，本院据此认定双方所签订的房屋租赁合同期限最低是5年。

关于本案争议的第二个焦点问题。因涉案房屋已于2008年7月2日拆除，本院已生效的（2011）青民一终字第1235号民事判决也已确认高祥海于2008年7月2日将涉案房屋交还韩小川。但因涉案房屋拆迁造成房屋租赁合同不能继续履行，高祥海作为承租涉案房屋的实际经营人，其合同目的不能正常实现，依照我国相关城市房屋拆迁管理条例的规定，高祥海有权就因涉案房屋拆迁造成的停产、停业损失主张相应权利。鉴于上诉人作为产权人已就涉案房屋签订非住宅房屋拆迁补偿协议，并选择了房屋安置方式，在补偿房屋交付前，其对补偿房屋何时能行使权利存在不确定性，并考虑到上诉人已实际领取了相应补偿费，故一审认定上诉人应就相关拆迁补偿款合理分配给高祥海并无不当，本院二审予以维持。

关于上诉人应支付给高**的具体数额认定问题。上诉人主张双方所约定的租赁面积不包括涉案房屋的地下室部分，故关于地下室的相关补偿不应支付给高**。本院二审认为，上诉人与高**的房屋租赁合同明确约定将涉案房屋租赁给高**使用，因地下室与涉案房屋的地上部分应作为整体使用，且上诉人虽主张其对地下室部分未出租仅留作自用，但上诉人明确认可其已就地下室部分的经营性补助通过折算相关面积的方式获得补偿，其辩称是拆迁部门用经营性补助补偿其装修亦未提交相应证据证明，故本院对上诉人该项主张不予支持。鉴于涉案房屋租赁合同的实际履行情况，一审判令韩**、杨**将其已获得的相关经营性补助费。搬迁补助费、临时过渡补助费补贴共计688007元的补偿费中向高**支付35万元并无不当，亦符合公平原则，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院于2013年3月29日作出（2013）青民一终字第452号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6588元，由上诉人韩**、杨**负担。

再审裁判结果

山东省人民检察院抗诉认为，终审判决认定高祥海应当得到涉案房屋经营性补助费、搬迁补偿费、临时过渡补偿费共计688007元中的35万元，系认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。

本案的焦点问题是涉案房屋因拆迁所得相关补助费应当归谁所有。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关条文规定，涉案房屋因拆迁所得的相关补助费包括搬迁补助费、临时过渡补助费和经营性补偿费，分别应当支付给搬迁腾房的被拆迁人或者房屋承租人，需要在外临时过渡的被拆迁人或者房屋承租人和造成停产、停业损失的被拆迁人或者房屋承租人。本案中，已生效的青岛**民法院（2011）青民一终字第1235号民事判决认定高祥海实际占有使用涉案房屋至2008年7月2日，因此韩**、杨**应当获得搬迁补助费、临时过渡费和2008年7月2日至2009年12月31日的经营性补助费，高祥海应当获得2007年10月1日至2008年7月2日的经营性补助费。

申诉人杨**、韩**称，同意抗诉机关的意见。

被申诉人高**称，生效判决认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关的抗诉理由不能成立。1、高**作为房屋承租人，因房屋拆迁造成的搬迁费等损失系其直接损失，应当取得该补偿。2、依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第42条之规定，高**有权获得本案的经营性补助费。3、抗诉机关关于高**只能取得实际占有房屋期间的经营性补助费的认定没有法律依据。4、生效判决认定高**应当得到共计35万元的补偿费系法官的自由裁量权，不在抗诉机关的法律监督范围内。

本院再审查明事实与原一二审一致。

本院再审认为，本案争议焦点问题是：涉案房屋因拆迁所得相关补助费应当如何分配。

《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日实施，于2011年1月21日被废止。涉案房屋拆迁行为发生于该条例被废止前，故本案应适用该条例有关规定。该条例第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费……。”

本案中，双方当事人之间签订的租赁合同合法有效，因涉案房屋被拆迁，高**于2008年7月2日将涉案房屋交还韩**，本院认定双方当事人之间的租赁合同于该日实际解除。高**作为涉案房屋承租人，在涉案房屋被拆迁导致其无法继续经营后，必然需要将涉案房屋内的财物进行搬迁及另行安置，故其有权获得相应的搬迁补助费及临时安置补助费。抗诉机关认为高**已于2008年7月2日将涉案房屋交还，不应再获得搬迁补助费及临时安置补助费，该抗诉意见不能成立，本院不予采纳。

《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条第三款规定：“拆迁非住宅房屋或者住宅、非住宅兼用的房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业损失的，拆迁人应当支付经营性补助费”。依据该条之规定，经营性补助费的目的是弥补因房屋被拆迁后导致不能经营，停产、停业而造成的损失。

本案中，原二审判决依据杨**出具的收条，认定双方所签订的房屋租赁合同期限最低是5年正确。因涉案房屋被拆迁导致高祥海自2008年7月2日后，无法依据合同继续经营至约定的5年期限而造成停产、停业，其有权获得相应的停产、停业损失。相反，在2008年7月2日之前，高祥海实际占有涉案房屋，并未停止营业，并无停产停业损失。抗诉机关认为高祥海应当获得2007年10月1日至2008年7月2日的经营性补助费无事实依据，该抗诉意见不能成立，本院不予采纳。

综上，本案双方当事人就涉案房屋被拆迁后所获相关费用如何分配未进行约定，且相关法律法规及司法解释亦未就上述费用应如何分配做出规定，原审判决根据本案查明的事实，结合租赁合同的剩余期限及申诉人所获得的各项拆迁补助相关费用数额，依据公平原则进行合理分配并无不妥，本院再审予以维持，抗诉机关的抗诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2013）青民一终字第452号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日