张*与杨*等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张x1（下称姓名）与被告（反诉原告）杨x1（下称姓名）、被告北京链**有限公司（下称链**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张x1委托代理人王x1、史建军，杨x1及其委托代理人张*均到庭参加了诉讼。链**司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

张x1诉称：我曾在链家官网上看到售房信息，根据地址、户型图、所附照片选中了本市朝阳区成寿寺路138号院6号楼2单元x号房屋（下称x号房屋），经与链**司联系，其提供的房屋信息与网站所载一致。2014年10月5日，我要求实地看房，链**司称该房屋正在出租，看不到全貌，可以去看同户型的另外一套房子。我信以为真，跟随链**司人员去看了同一单元三层的房屋。后，当日便同杨x1、链**司签订了x号合同合订本（包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》）以及《买卖定金协议书》，同时支付了购房定金50000元、首笔居间服务费10000元。2014年10月26日，在交第二笔居间服务费前，我再次要求看房，却发现所购房屋与广告户型图、三层房屋均不一致，经我强烈要求，链**司才出示该房屋的房产证复印件，我才发现x号房屋户型图跟宣传图片及三层房屋的户型明显不同。杨x1、链**司明知最初带看的房屋跟我想要买的房屋户型不一致，其存在欺诈行为。因协商未果，故诉至法院，请求判令：1、解除双方之间上述x号合同合订本中的所有合同以及《买卖定金协议书》；2、判令杨x1、链**司连带返还我定金100000元；3、判令链**司返还居间服务费10000元；4、判令杨x1、链**司连带赔偿我经济损失5000元，包括公证费1090元、交通费200元、误工费3710元。

被告辩称

杨x1辩称：同意解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，而且事实上我方已于2014年12月10日已经通过邮寄的方式解除了上述合同。我自始至终就不存在违约行为，不同意双倍返还定金、赔偿损失：张x1所述有些不是事实，x号房屋最初是委托北京**纪公司出售的，钥匙也在该公司手中，张x1通过该公司看房后因为更相信链**司的信誉才决定通过链**司买房；购买价值500多万元的房屋不同于其他商品，不看房产证、不实地看房就签订合同本身就不符合常理，而且房屋买卖合同中也载明了买受人对于房屋具体情况充分了解、自愿买受等。x号房屋的房产证复印件、照片均保存在中介公司，房屋出于出租状态也不影响看房，买受人完全可以先看房屋再决定是否签订合同，即使张x1真的没有看清房屋状况，也应当由其自己来承担不利后果，我方并没有过错。另外，张x1所诉的解除《居间服务合同》、返还居间服务费，与本案并非同一法律关系，应当另案解决。

链**司在第一次开庭时答辩称：如果张**、杨x1均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》，我公司不持异议；返还定金与否跟我公司没有关系；居间服务合同关系与本案并非同一法律关系，相关请求不应在本案中一并处理；公证费、误工费等属于履行房屋买卖合同过程中的合理支出，应由合同违约方承担。

杨x1反诉称：我方于2014年10月5日通过链**司与张x1签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》等，约定由张x1购买我名下的x号房屋。当日，张x1向我支付了定金50000元。依照《补充协议》约定，张x1应于2014年11月15日前支付人民币2330000元，但是其并未如期支付。经链**司催促后，其仍拒绝支付合同款项，其行为已经构成了根本违约，我方于2014年12月10日通过邮寄方式解除了双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。现反诉要求张x1向我支付违约金1010000元（合同总价款5300000元20%－定金50000元）、赔偿提前解除租赁合同造成的损失45250元。

张x1针对杨x1的反诉辩称：不同意杨x1的全部反诉请求。在双方的买卖合同履行过程中我方并没有违约行为，相反是链**司故意隐瞒事实，杨x1对此是明知的，应当双倍返还定金。杨x1并未按照约定在合同签订前向我出示房产证、户型图等，剥夺了我的知情权，应当承担违约责任。我并没有迟延付款，2014年10月26日我就发现了所购房屋户型图与之前看到的不一致，当时就提出了异议并在约定的付款日到来前提起诉讼，属于正当维权行为。根据”买卖不破租赁”的相关规定，我方并没有要求杨x1提前解除租赁合同，即使其自行解除了与第三方的租赁合同，应由其自行承担相关损失，与我无关。

本院查明

经审理查明：2014年10月5日，张x1、杨x1签订《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由张x1购买杨x1所有的x号房屋，建筑面积122.4平方米，成交价格4200000元，家具、家电、装修及配套设施作价1100000元。同日，双方与链**司签订《居间服务合同》，约定由链**司为双方买卖x号房屋提供居间服务，居间代理费110770元由张x1负担。同日，三方签订《补充协议》，就房屋交易具体事宜、违约责任等作了约定：买受人于2014年10月5日向出卖人支付定金50000元，于2014年11月15日前以资金监管的形式支付首付款2330000元（不含定金），于2014年11月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，在2014年12月30日前并且出卖人收到全部房款当日自行办理物业交割手续，买受人从全部购房款中留存20000元作为物业交割保证金；出卖人有如下情形之一的，构成根本违约：提供的房屋所有权证、原购房合同等相关证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的……；买受人有如下情形之一的，构成根本违约：提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行付款等义务超过十五日的。任何一方构成根本违约，对方均有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向对方支付违约金。同日，张x1向杨x1支付购房定金50000元并向链**司支付居间代理费10000元。

庭审中，张x1提供x号房屋产权证复印件、链**司网站上显示的该房屋户型图截图、公证书、链**司提供的户型图及张x1、张x1家人与链**司职员的谈话录音，欲证明链**司给张x1展示的户型图与房产证上的户型图不符。杨x1、链**司认可房产证、公证书的真实性，但不认可该组证据的证明目的，其表示房产证所附的房地平面图显示的仅为房屋的外部框架，并不包括内部结构，且与链**司提供的户型图基本一致，户型图也仅仅能显示房屋的格局、朝向等基本情况，并不显示具体面积。链**司称录音中张x1表示进入x号房屋看房了，就看见一个客厅，其他全是门。张x1提供公证费发票一张，欲证明曾为证据保全支付公证费1090元。杨x1、链**司认可该份证据的真实性，但不认可其关联性及证明目的。张x1提供2014年12月26日书写的载有”李*”签名的字条一份，欲证明链**司曾承认其提供的户型图与实际状况不符。杨x1、链**司称无法确认该证据的真实性，且只是对张x1单方陈述的记载，不认可其证明目的。杨x1提供链**司于2014年11月18日向张x1发送电子邮件的网页截屏，欲证明张x1并未按照约定的付款进度支付购房款。张x1对该份证据的真实性、合法性、证明目的均不认可。杨x1提供2014年12月10日出具的《解除合同通知书》、EMS快递单回执，欲证明因张x1根本违约，杨x1曾按照合同所载的通讯地址向张x1寄发解约通知，但被退回。张x1对该份证据的真实性及证明目的均不认可。杨x1提供《出租房屋委托合同》、”解除合同协议”、《收据》，欲证明因提前解除x号房屋租赁合同向承租人支付违约金30000元。张x1对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。杨x1提供其与案外人另行签订的房屋买卖合同、买卖定金协议书及支付凭证等，欲证明因张x1违约其将x号房屋另行出售，房价降低了60000元。张x1对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。

关于张x1所述的x号房屋实际户型与链**司向其提供的户型图、链**司带其实际查看的同一单元其他房屋户型图不符一节：张x1认可确实是三居室、各个房屋的格局也基本一致，只是整体房屋平面并非像链**司提供的户型图那么方正、有缺角，而且厨房也拉长了，是一个长条，面积也有差别；链**司称因为有实际房屋在，其提供的户型图反映的仅仅是房屋的格局、朝向、几居室等，并不代表别的内容。杨x1、链**司均认可x号房屋产权证的复印件在链**司有备案，张x1称其在签合同的时候并没有看到房产证复印件，直到产生争议了杨x1才向其出示。

经本院释*，张x1、杨x1均表示《补充协议》所约定的违约金标准过高，如果法院认定己方构成违约，请求适当酌减违约金。

本案审理过程中，为核实相关问题，本院向案外人**经纪公司进行了调查，该公司职员王xx、徐xx（已离职）称x号房屋的出售信息曾经在包括该公司在内的多家经纪公司网站上均有发布，房屋钥匙曾经在该公司中海城门店，张x1曾通过该公司业务员徐xx去实地看房，当时只看了客厅、主卧室。

上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房屋所有权证、银行支付凭证、收据等相关书证、当事人当庭陈述及工作记录、庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立并生效的合同应受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。本案中，张x1**、杨x1**、链**司就x号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》均系各方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，现各方均同意解除上述协议，本院不持异议。本案系房屋买卖合同纠纷，张x1**主张的解除《居间服务合同》、退还居间代理费等请求与本案并非同一法律关系，本案中不宜一并处理。关于张x1**要求杨x1**双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，其并未提供有效证据证明杨x1**在履行房屋买卖合同过程中有违约行为存在，双方争议的房屋系现房，一直处于客观存在状态，链**司亦认可杨x1**已提供了房屋产权证等相关材料，作为中介机构的链**司是否向张x1**如实提供了房屋户型图等均不应归责于杨x1**，故关于张x1**该二项诉讼请求，本院不予支持。张x1**要求链**司连带双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求亦无依据，本院不予支持。关于反诉部分，上述《《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》对房屋交易价格及买受人的付款进度均有明确约定，张x1**迟延支付购房款的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，关于杨x1**反诉请求张x1**支付违约金的诉讼请求，本院应予支持，但双方约定的违约金标准过高，且张x1**并非无故恶意拖延，系因在履行合同过程中产生了争议而未如约付款，故本院将结合双方的过错程度、损失状况等因素酌情调整违约金的数额。杨x1**在违约金的计算方式中表示要扣除张x1**所支付的定金，可见其在违约金与定金条款中主动放弃了适用定金条款，本院对此不持异议。但违约金与定金系不同的法律概念，不应当相互抵扣，合同解除后，杨x1**应当向张x1**返还定金。关于杨x1**要求张x1**赔偿损失一节，双方在合同中约定违约金本身就具有弥补违约给非违约方造成的损失之意，且其所主张的损失数额并没有超出违约金的范围，故其不应重复主张，关于其该项反诉请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）张x1、被告（反诉原告）杨x1及被告北京链**有限公司于二○一四年十月五日就北京市朝阳区成寿寺路一百三十八号院六号楼二单元一○一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《买卖定金协议书》；

二、被告（反诉原告）杨x1于本判决生效后七日内向原告（反诉原告）张x1返还定金五万元；

三、原告（反诉被告）张x1于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨x1支付违约金十五万元；

四、驳回原告（反诉被告）张x1的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）杨x1的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1300元，由原告（反诉被告）张x1负担735元（已交纳），由被告（反诉原告）杨x1负担565元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6922元，由被告（反诉原告）杨x1负担5932（已交纳），由原告（反诉被告）张x1负担990元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日