陈**与刘**农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告刘**农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈**之委托代理人孙**、韩德镇，被告刘**及其委托代理人郭*、薛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称，我在北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号建有正房六间、西厢房三间、东厢房三间、南房两间。2002年，原告将上述房屋、院落及附属设施的房屋出卖给了被告，双方约定价款55000元，原告将该房屋的集体土地使用证一并交给了被告。宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不得非法转让。被告户口不在怀柔区杨宋镇仙台村，非仙台村村民，按照法律规定不享有该村宅基地使用权。原、被告就上述房屋的买卖违反了我国法律法规的规定，属无效。故原告诉至法院，要求法院判决：1、确认原、被告于2002年就位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村的房屋（正房六间、西厢房三间、东厢房三间、南房两间）、院落及附属设施的房屋达成的买卖协议无效；2、被告将北京市怀柔区杨宋镇仙台村房屋（正房六间、西厢房三间、东厢房三间、南房两间）返还给原告（价值55000元）；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告刘**辩称，1、因为此房屋买卖经过了村委会、镇政府批准，上述协议均为双方真实意思表示，合同应为有效。2、我落户在仙台村、后来转成了小城镇户口，妻子薛**和子女系农民户口，小城镇户口属于农民序列，系仙台村村民，我有购买房屋的权利。3、我买房时东西厢房各两间、正房六间、南房是棚子，我入住后对房屋进行过装修。

本院查明

经审理查明，被告提供一份陈**与刘**于2002年1月16日签订的房产买卖协议，约定陈**将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号院的房屋以22000元卖给刘**，庭审中，原告不予认可该协议真实性，称未签订过此份协议，而是另有一份协议，但已经找不到，经询问，原告对其在买卖协议上的签名不申请字迹鉴定。被告提供收条一张，载明：陈**收到刘**房款55000元，原告认可该收条，称收到55000元购房款。

另查，刘**户口于2000年2月由怀柔县汤河口镇河东村20号迁出，户口落在怀柔县杨宋镇凤翔东大街12号27，系小城镇户口，薛**户口在怀柔县汤河口镇河东村20号，经释明刘**可以就返还购房款及赔偿损失提出反诉请求，刘**认为该房屋买卖协议有效，表示不予反诉。

上述事实，有原、被告当庭陈述、买卖协议书、收条、户口本复印件等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中，涉诉农村房屋买受人刘**户口系小城镇户口且非落户在仙台村，未提供证据证明其系集体经济组织成员，故没有购买该村集体土地上建设之房屋的资格，因此双方就涉诉院落签订的房屋买卖协议虽系双方当事人真实意思表示，但因违反国家法律规定，应属无效。根据合同无效的处理原则，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任”的规定，刘**应将购买的房屋连同宅基地返还给陈**。庭审中，本院向刘**释明其可以提出反诉请求，要求陈**返还购房款及赔偿损失，刘**坚持认为该房屋买卖协议有效，表示不予反诉。故本案对双方的房屋买卖协议无效导致的过错责任承担、赔偿损失等问题不能一并做出处理。另外，鉴于本案目前的证据显示刘**在他处没有住房及长期居住涉诉院落的现实，应给予刘**一定的返还房屋的期限，以便刘**利用该期限尽快解决住房问题。在房屋没有返还前，刘**有义务对诉争的房屋及其附属设施维持现状。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**与被告刘**于二○○二年一月十六日签订的关于北京市怀柔区杨宋镇仙台村564号院的买卖协议无效。

二、被告刘**于本判决生效后一百八十日内将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村564号院内的房屋返还给原告陈**。

案件受理费一千一百七十六元，由原告陈**负担八百二十三元（已交纳），由被告刘**负担三百五十三元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日