赵**与李**等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，赵**诉至原审法院称：我是李**的母亲，李**系我的侄子。我们家在北京市大兴区榆垡镇××××××9号（简称9号院）有一处宅院，我是9号院房屋的合法所有人，在未经我书面同意或委托授权的前提下，李**私下与李**签订了房屋买卖契约，将9号院房屋以极低的市场价格卖与李**，二人的行为严重侵犯了我的合法权益，李**没有上述房屋的处分权，其买卖房屋的行为属无权处分，故二人之间签订的房屋买卖契约无效，为维护我的合法权益，故诉至法院要求确认李**与李**于2005年9月13日所签的房屋买卖合同无效。

一审被告辩称

李**辩称：我系赵**的儿子，赵**所诉的我与李**就9号院签订房屋买卖协议的情况属实。卖房时赵**在×村居住生活，其当时对我将9号院房屋卖与李**的事实不知情，当时我是因为缺钱才将上述房屋卖与李**的，现我意识到我并非9号院房屋的产权人，我无权处分上述房屋，故我同意赵**的诉讼请求。

李**辩称：赵**所诉我们三人之间亲属关系属实。我是×××村的村民，考虑到我们家人员较多，为了实际居住生活的需要，我于2005年9月13日与李**就9号院房屋签订了房屋买卖协议，协议中明确载明李**系9号院房屋的产权人，赵**主张无权处分需提交证据证明上述房屋系其所有。即使9号院房屋系赵**所有，从买卖协议签署至今已满10年时间，在此期间赵**多次来我家做客，其理应知晓买卖房屋事实的存在。同时，赵**与李**系母子关系，我购买9号院房屋时完全有理由相信李**有处分上述房屋的权利。并且，我购买9号院房屋时支付了合理的对价，购买房屋后我进行了修缮并在此院落长期居住使用，即使李**出卖上述房屋属于无权处分，我业已善意取得了上述房屋的产权。总之，我认为我与李**于2005年9月13日就9号院房屋达成的买卖协议合法有效，故不同意赵**的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李**与李**就9号院房屋的买卖行为系双方的真实意思表示，李**在购买房屋时系本集体经济组织的成员，房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于李**是否有权处分房屋及是否影响合同效力问题。法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不应支持。本案中，李**出卖9号院房屋的行为即使构成无权处分，也并不影响其与李**签订的房屋买卖合同的效力。综上，赵**以李**构成无权处分为由主张李**与李**所签房屋买卖合同无效的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，于2015年10月判决：驳回赵**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，赵**不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其除坚持原诉理由外，还认为：一、9号院属赵**夫妇所有，赵**丈夫去世后，家庭内部并未就遗产进行继承，故现房屋应属赵**与子女共有，且其子李**亦提出书面申请要求参加诉讼；二、赵**并非李**与李**所签房屋买卖合同的当事人，一审适用《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定驳回其请求系适用法律错误。李**同意原审判决。李**不同意原判，但未提出上诉。

本院查明

经审理查明：赵**与李**母子。李**为赵**的侄子，北京市大兴区榆垡镇×××村村民。赵**家于上世纪在×××村申请了一处宅基地，即形成了后来的9号院。之后，赵**的子女陆续迁往×村居住生活，赵**也在丈夫去世后迁往×村居住，由子女轮流赡养。李**有三名子女，为实际居住生活所需，经与李**友好协商并在见证人的见证下，二人于2005年9月13日就买卖9号院房屋达成一致意见，并签署了房屋买卖协议，买卖协议约定当时9号院包含有北房5间、东厦子3间、墙头、铁门以及一些树木，李**支付给李**的对价为13500元，二人分别在协议上签字确认，且有两名见证人李**、李**在协议上署名。双方签订买卖协议后，李**将房屋交付李**，李**一次性付清了购房款13500元，双方买卖房屋协议履行完毕。

2005年，9号院被政府征收，李**家取得了该院落所对应的拆迁补偿款。

原审法院审理中，李**称其自行出资对9号院房屋进行了修缮，并在该院落中的西侧加盖了几间猪棚，此后李**的儿子李**及妻子在此院落居住生活。李**及赵**对此不予认可，称房屋院落从未进行修缮，李**的家人亦未在此居住。

本院审理中，三方当事人均认可，自赵**搬至×村居住后，9号院钥匙由李**持有，院内房屋由李**负责维护。

对于院内房屋归属，赵**称系其申请批地并建设，李**称赵**家庭内部分家后已将该院落分给李**。双方均未就各自主张提供证据。

上述事实，有房屋买卖契约、榆**出所证明、户口本及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，9号院落原由赵**家申请取得，并建设院内房屋。赵**及子女搬至他处生活后，9号院钥匙由李**保管，院内房屋由李**维护。加之赵**与李**的母子关系，李**有理由相信李**对9号院享有处分权。李**系北京市大兴区榆垡镇×××村村民，其购买该村宅基地上房屋亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。据此，李**与李**签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，应为有效。赵**的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。根据现有证据，尚不能认定申请人李**与本案是否具有利害关系，故其申请参加诉讼，本院不予准许。赵**并非李**与李**所签房屋买卖合同的当事人，原审法院适用《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条系适用法律错误，但判决结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、〈最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百三十四条之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1150元，由赵**负担（已交纳）。二审案件受理费2300元，由赵**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日