刘**与张*等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告张*、北京市**团有限公司（以下简称五**团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘**委托代理人戴**、樊**，被告张*及其委托代理人蒋**、吴*，被告五**团委托代理人章睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，位于北京市东城区天坛西里南区×楼×号房屋（以下简称涉案房屋）系原告承租的公有住房。被告张**原告的外甥女，借住于涉案房屋。2015年4月13日，原告办理涉案房屋拆迁事宜时，得知被告张*于2003年2月26日伪造相关材料将涉案房屋变更为被告张*承租。被告五建集团亦未尽到审查义务。原告认为，二被告变更涉案房屋承租人的行为属于欺诈，违反法律规定，侵犯了原告的权益，故起诉要求确认二被告间就涉案房屋订立的房屋租赁合同无效。

被告辩称

被告张*辩称，涉案房屋为张*之舅刘**从五**团处申请租住，原承租人为刘**之子刘**，刘**为感谢张*之母刘**的帮助将该房屋给张*使用。因刘**单位准备福利分房，有子女人口人数加分政策，故在征得原告同意的情况下将涉案房屋承租人由刘**更名为原告，变更手续系由刘**办理。张*自1991年在涉案房屋内居住并交纳各种费用，该房屋的实际承租人为张*，原告仅系名义承租人。原告从未在涉案房屋内居住。2003年，原告在西城区双旗杆东里购得产权房，故根据租赁契约第五条约定，刘**将涉案房屋承租人由原告变更为被告张*。两次变更手续均系刘**办理，原告对此知情且予以认可。原告在得知涉案房屋准备拆迁时，为争得拆迁利益否认上述事实。被告张*认为，原告起诉二被告非属平等民事主体关系，不属于法院主管范围；原告的诉讼请求超过诉讼时效；原告要求确认租赁合同无效，缺乏法律依据，故不同意原告的诉讼请求。

被**集团辩称，2003年以前，涉案房屋的承租人为原告刘**。2003年6月22日，张*之父母持原告的户口本、租赁契约、申请办理更名手续，上述变更承租人行为符合当时的规定。现五建集团认可与张*之间的租赁关系，但尊重法院的判决结果。

本院查明

经审理查明，原告系被告张*之姨。涉案房屋原承租人为刘**。1998年4月2日，承租人变更为原告刘**。2003年2月26日，承租人再次变更为被告张*。

原告出示1、原告及被告张*的户口簿，证明原告自1992年迁入涉案房屋，被告张*自1999年迁入涉案房屋，以此否认张*自1991年在涉案房屋内居住。经质证，二被告认可上述证据的真实性，但否认证明目的。经询，原告认可其未在涉案房屋内长期居住。2、2003年变更承租人申请（复印件），证明显示为原告姓名的签名系伪造。经质证，张*否认该证据的真实性，但是认可“刘瑞兰”的签名系刘**签署。五**团认可该证据的真实性。3、申请证人刘**出庭作证，证人系原告之妹，其称证人之母原承租的公房（位于小马厂）与原告承租的公房（位于牛街）在家庭内部对调，但未变更承租人，后又将原告承租的公房与刘**承租的涉案房屋进行家庭内部对调，由原告承租涉案房屋。经质证，张*否认证人证言的真实性，五**团对证人证言无异议。4、刘**、刘**、刘**的谈话笔录，经质证，被告张*认为上述证据属证人证言，证人应出庭接受质询，因此不认可上述证据的真实性。五**团对该证据不发表质证意见。

被告张*出示1、1998年原告承租涉案房屋的租赁契约（复印件），证明承租手续系刘**办理，原告仅系名义承租人。经质证，原告称记不清该签名是否系其本人签字，如系刘**所签署，亦得到了原告的授权，但否认被告其他证明目的。五**团认可该证据的真实性。2、申请证人刘**出庭作证，证人系被告之母，其称因其单位要福利分房，所以出于信任借用原告名义承租涉案房屋，原告承租涉案房屋以及将涉案房屋承租人变更至被告均系其办理。2003年原告即知道并口头同意涉案房屋承租人变更一事。经质证，原告认为证人与被告存在利害关系，否认证人证言的真实性。五**团对证人证言无异议。3、《北京市东城区房屋征收暂停办理事项公告》，证明涉案房屋档案已封存，被告张*系合法承租人。经质证，原告否认被告的上述证明目的。五**团认可该证据的真实性。

以上事实，有当事人陈述、房屋租赁契约、房屋租赁合同、申请书（复印件）、北京**工程公司职工家属宿舍房册、租金收据、证人证言等证据在案作证。

本院认为

本院认为，原告的诉讼请求系针对二被告间房屋租赁合同效力问题，房屋租赁合同属合同关系，二被告间为平等的合同主体。且本案纠纷非属单位内部分配住房所引发的占房、腾房问题，因此被告关于本案不属于人民法院主管范围的意见，理由不足，本院不予采信。

1998年原告与五**团之间订立有公房租赁合同，合同主体应以载明于房屋租赁契约上为准，张*虽辩称上述租赁契约中承租方非原告本人签字，但原告及五**团均认可双方之间的租赁关系，因此即使该签名非原告本人签字，亦不影响合同主体的认定。张*主张自1991年始其为实际承租人，证据不足，本院不予采信。2003年2月26日，张*之母冒用原告签名向五**团提交变更承租人的申请，张*虽称已得到原告的同意，但未提交相应的证据，现原告对此不予认可，故上述行为对原告不产生法律效力。而五**团亦未尽到审慎审查义务，故二被告间基于该申请订立的房屋租赁合同亦应属无效合同，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

裁判结果

确认被告张*与被告北京市**团有限公司于二〇〇三年二月二十六日订立房屋租赁合同无效。

案件受理费70元，由被告张*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年十一月九日