方**与北京市良**村民委员会农村土地承包合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人方**因与被上诉人北京市良**村民委员会（以下简称文化营村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第01047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成由法官咸**担任审判长，法官周**、法官高*参加的合议庭，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人方**及其委托代理人肖*、被上诉人文化营村委会的委托代理人纪学文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

方**在一审中起诉称：2007年9月1日，方**通过招标的方式与文化营村委会签订书面《租赁协议》，内容为：北京市良种繁殖文化**委员会将位于猪场西侧3.4亩土地使用权租赁给方**使用。该地东至猪场，西至叶**家散水，西至排水沟，北至排水沟，南北长88.5米，东西宽25.7米，面积为2274平方米。土地租赁年限为30年，从2007年9月1日至2037年8月31日，租赁费为33万元人民币。土地用途为用于经营企业，同意方**建设房屋。方**在签订租赁协议当天交纳了33万元的土地租赁费用。2012年12月11日，北京**民法院认定涉诉土地的性质为一般农田，租赁协议违反了法律的强制性规定，故判决2007年9月1日的租赁协议无效，其他问题另行解决。故起诉要求：1.判令文化营村委会返还方**土地租赁款330000元人民币；2.判令文化营村委会赔偿方**电力设备及安装款10927元人民币，安装自来水费1000元人民币；3.其他损失待鉴定后追加。

后，方**将诉讼请求变更为：1.判令文化营村委会返还方**租金33万元，并支付利息损失（以33万元为基数，按照中**银行同期贷款基准利率，自2007年9月1日起计算至判决生效之日止）；2.判令文化营村委会赔偿方**电力设备安装款及设备款10927元、安装自来水费1000元；3.判令文化营村委会返还方**方**在租赁土地上的投资款407863元，并支付利息（以407863元为基数，按照中**银行同期贷款基准利率，自2007年9月1日起计算至判决生效之日止）；4.判令文化营村委会赔偿方**租赁涉诉土地的管理人员工资351767元（自2007年9月1日计算至2014年9月1日）；5.判令文化营村委会向方**支付鉴定费1万元；6.判令文化营村委会向方**支付涉诉土地上的投资206429.2元，并支付利息（以206429.2元为基数，按照中**银行同期贷款基准利率，自2011年7月16日起计算至判决生效之日止）；7.判令诉讼费由文化营村委会承担。

一审被告辩称

文**委会在一审中答辩称：1.方**的各项损失系其违反合同约定并主观过错所致，文**委会不应承担由此造成的损失。双方签订租赁协议后，方**实际占用并利用该块土地，其诉讼请求要求返还土地租赁费33万元，文**委会应扣除实际租赁使用年度的租金55000元。2.方**诉讼请求中的各项损失系其违反协议约定及过错造成。双方签订协议的时间是2007年。协议第三条第一款约定“甲方（文**委会）同意本协议项目下的土地用于经营企业，同意乙方（方**）在政策和规划允许的前提下进行必要的生产设施建设”。本案中，涉诉土地原系文化营村场院地，合同签订时，该场院地建设不违反《土地管理法》第64条：在土地利用总体规划前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建的规定。2008年1月1日起开始实施的《中华人民共和国城乡规划法》第41条规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位和个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”，方**2011年所建建筑物、构筑物违反协议约定和法律强制性规定，所造成损失是其主观过错造成的。方**建构筑物施工期间，由于其未履行《城乡规划法》规定的办理施工许可证手续，顺义区高丽营镇政府要求方**停止施工，并下发了责令停止施工通知书，但方**无视政府责令停止施工通知书，坚持继续违法建设，以致造成自己的经济损失。因此方**的各项损失均是其在合同履行过程中自身违反约定及法律规定造成的，文**委会不应承担赔偿责任，请求法院驳回方**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2007年9月1日，方**通过招标的方式与文**委会签订书面《租赁协议》。协议约定：甲方为文**委会，乙方为方**；文**委会将位于猪场西侧3.4亩土地使用权租赁给方**使用。该地东至猪场，西至叶**家散水，西至排水沟，北至排水沟，南北长88.5米，东西宽25.7米，面积为2274平方米；租赁年限为30年，从2007年9月1日至2037年8月31日，甲方同意本协议项目下的土地用于经营企业，同意乙方在政策和规划允许的前提下进行必要的生产设施建设；甲方出租的此标的于2007年8月30日以招标的方式进行，乙方以33万元的价格中标；甲方有按照协议的规定按时收取租赁费的权力；甲方在本协议签订之日，将标的交付乙方；甲方协助乙方办理工商税务等各项手续，费用由乙方支付；甲方只提供给乙方土地使用权，其他包括水电等设施均由乙方自己解决，甲方应协助乙方办理相关事宜，费用由乙方支付；甲方协助乙方处理同周边百姓的关系，维护乙方的生产和生活秩序；乙方有按照合同约定的用途自主开发租赁土地的权力，具有充分的经营自主权；如甲方违约给乙方造成损失由甲方负责承担。

方**在签订租赁协议当天交纳了33万元的土地租赁费。

方**承租涉诉土地后建设了院墙和几间房屋。2011年，方**又在涉诉土地上增建了1251.088平方米建筑物、构筑物。

2011年10月28日，顺义区高丽营镇人民政府向方**下发了（2011）第97号限期拆除通知书。该通知书内容如下：方**，经规划部门认定，你（单位）于文化营村北侧所建的砖混结构，建筑面积为1251.088平方米建筑物、构筑物在乡、村庄规划区内未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十六条的规定，责令你于2011年11月3日前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。

2011年10月28日，高丽营镇政府工作人员向方**做了询问笔录。在该笔录中记载：镇政府工作人员问“所建房屋未取得《集体建设用地使用证》及规划意见书和建委的开工建设证”，方**答“没有”；镇政府工作人员问“你所建房屋已经违反了土地管理法、城乡规划法，是否清楚，我们9月底就多次到现场进行制止，你为何不停工”，方**答“不清楚，我以为有租赁合同就能建。”

2012年3月20日，涉诉土地上的1251.088平米的建筑物、构筑物被强制拆除。

2012年初，方**将文化营村委会诉至本院，要求确认双方于2007年9月1日签订的《租赁协议》无效。2012年12月11日，本院以涉诉土地的性质为一般农田，租赁协议违反了法律的强制性规定为由，做出（2012）顺民初字第5739号民事判决书，判决方**与文化营村委会于2007年9月1日签订的《租赁协议》无效。

诉讼中，方**主张涉诉《租赁协议》被确认无效的原因是文**委会无权发包，故造成的损失应由文**委会承担。文**委会辩称涉诉土地上的建筑物被拆除系未办理规划许可手续造成的，是方**的过错，故不同意进行赔偿。

诉讼中，文化营村委会表示同意将涉诉土地上的地上物折价购买。方**申请对涉诉土地上现存不动产的价值进行评估。经北京京**限公司评估，涉诉土地上现存不动产的总价值为407863元。

诉讼中，方**要求文**委会退还租金33万元并支付利息，文**委会辩称其同意在扣除合同履行期限的租金5.5万元后予以退还，但不同意支付利息。方**要求文**委会赔偿电力设备安装款及自来水费安装款，文**委会辩称方**主张的电力设备及自来水设备均属违章建筑的范围，故不同意赔偿。方**主张要求文**委会支付其管理租赁土地的人员工资。文**委会辩称方**的该项诉讼请求没有法律依据，故不同意支付。

一审法院判决认定：双方签订的《租赁协议》已被确认为无效合同，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故方占*应将涉诉土地返还文**委会，文**委会亦应在扣除相应的使用费后将租金返还方占*。方占*要求退还租金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。方占*要求文**委会支付租金的利息损失，没有法律依据，该院不予支持。根据等价有偿的原则，方占*应向文**委会支付实际使用期间的相应使用费，文**委会要求扣除合同履行期限的租金并无不当，该院予以采信，文**委会要求扣除5.5万元租金，该院对此不持异议。

方**要求文**委会赔偿电力设备安装款及自来水安装款，其主张没有法律依据，该院不予支持。

方**要求文**委会给付其在涉诉租赁地上的投资款407863元及利息。该部分费用是涉诉土地上现存建筑物的价值，文**委会同意对该部分按照评估价进行折价回收，该院对此不持异议。方**要求支付利息的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。

方**要求文**委会赔偿其租赁土地管理人员工资，其主张没有法律依据，该院不予支持。

方**要求文**委会就已经拆除部分的建筑支付其投资206429.2元及利息。虽然《租赁协议》约定文**委会同意本协议项目下的土地用于经营企业，但协议亦明确约定是同意方**在政策和规划允许的前提下进行必要的生产设施建设。方**在涉诉土地上进行建设前，应向相关部门取得相关审批手续。方**张根据双方合同约定，应由文**委会办理相关手续，但双方租赁协议明确载明“甲方协助乙方办理工商税务等各项手续，费用由乙方支付”，根据该条约定，文**委会对各项手续的办理承担的是协助义务，办理相关手续的责任仍在于方**。方**怠于履行审批义务，在未办理农用地转用审批手续和建设工程规划许可证的情况下施工建设，且在有关行政部门下发停工等通知书和限期拆除通知书后，未自行拆除相关违章建筑，导致涉诉土地上的违章建筑被强制拆除，所造成的损失系因其个人过错造成，方**应当承担由此造成的经济损失和法律责任。方**要求文**委会赔偿该部分损失的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，第五十八条之规定，判决：一、方**于判决生效之日起十五日内腾退土地，将位于顺义区高丽营镇北京市良种繁殖场文化营村，东至猪场，南至叶**家散水，西至排水沟，北至排水沟的土地返还给文**委会；二、文**委会退还方**租金二十七万五千元，于判决生效之日起七日内执行；三、文**委会给付方**地上物折价款四十万七千八百六十三元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回方**的其他诉讼请求。

如果文化营村委会未按判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

方**不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审法院判决第二、四项并改判文化营村委会退还土地租赁款33万元及相应利息损失、赔偿407683元的相应利息损失、赔偿土地管理人员费用351767元（方**一人）、赔偿二次投资中的206429.2元及相应利息损失；2.一、二审诉讼费由文化营村委会承担。上诉理由：1.因文化营村委会存在恶意欺诈，所以导致租赁协议无效，该过错是文化营村委会造成，应适用过错原则；2.因无法办理各种执照，所以方**并未实际经营，一审法院扣除部分租金不当；3.根据合同法第58条约定，合同无效应由过错方赔偿无过错方的损失，因此文化营村委会应当赔偿方**利息损失；4.管理人员工资费用、二次投资费用是因履行租赁协议发生，该部分损失亦应由文化营村委会承担。

被上诉人辩称

文**委会同意一审法院判决。针对方**的上诉，文**委会答辩称：1.方**的建筑物依法被拆除所造成的损失是由于其违反租赁协议第三条规定以及未取得建设规划许可证造成，违反合同约定，同时违反了法律强制性规定，对此文**委会不承担赔偿损失责任；2.2007年9月1日双方签订土地租赁协议书，涉诉土地原是村委会空闲地，2010年被确认为农用地，方**在2008年城乡规划法颁布后未申请规划许可证，违反该法第41条。综上，请求二审法院驳回方**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。

上述事实，还有二审开庭笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的《租赁协议》已被确认为无效合同，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。方**实际占用土地5年，根据等价有偿的原则，方**应向文**委会支付实际使用期间的相应使用费，故一审法院判令方**将涉诉土地返还文**委会、文**委会亦应在扣除相应的使用费后将租金275000元返还给方**并无不当，本院予以确认。对于方**不同意扣除55000元租金的意见，本院不予采信。

对于方**要求文**委会赔偿其在涉诉租赁地上的土地管理人员费用351767元的上诉意见，因方**未提交证据证明其损失，故本院对该项上诉理由，不予采信。

对于方**要求文**委会就已经拆除部分的建筑支付其投资206429.2元的上诉意见。本院认为，因方**在涉诉土地上进行建设前，并未向相关部门取得相关审批手续，方**虽称已经跟村主任口头提过，村主任主动让其建设并表示同意由村主任与镇政府协调申请，但方**对此并未提交充分证据予以证明。且根据双方租赁协议的约定，文**委会对各项手续的办理承担的仅是协助义务，办理相关手续的责任仍在于方**。现方**怠于履行申请审批义务，在未办理农用地转用审批手续和建设工程规划许可证的情况下施工建设，且在有关行政部门下发停工等通知书和限期拆除通知书后，未自行拆除相关违章建筑，导致涉诉土地上的违章建筑被强制拆除，所造成的损失系因其个人过错造成，方**应当承担由此造成的经济损失和法律责任。故方**要求文**委会赔偿该部分损失的上诉意见，无法律依据，本院不予采信。

对于方**上诉主张要求文**委会给付33万元的相应利息、407683元的相应利息、二次投资损失206429.2的相应利息的意见，因其主张均无事实及法律依据，本院不予采信。

对于方**称文化营村委会存在恶意欺诈导致合同无效的意见，因方**未提交充分证据证明文化营村委会存在欺诈的事实，故本院对该项上诉理由，亦不予采信。

综上，本院认为，方**的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费8286元，由方**负担2972元（已交纳），由北京市良**村民委员会负担5314元（于本判决生效之日起七日内交纳）；评估费10000元，由北京市良**村民委员会负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；

二审案件受理费16579元，由方**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十八日