北京首地恒瑞**限公司与北京丽**有限公司等物权保护纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京首地恒瑞**限公司（以下简称原告）与被告上**有限公司（上**公司）、北京丽**有限公司（北**公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈*到庭参加了诉讼。二被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：北京**民法院于2005年2月17日以（2004）高民初字第1567号民事裁定书，查封了原旺座开发商北京天**限公司所有的位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼及其所有的土地使用权。北京万**责任公司与被告**公司于2006年10月18日签订《租赁合同》，上**公司承租北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心25层（含游泳池）及23层部分房屋建筑物及其附属设施、设备。北京**民法院于2006年2月23日指定北京市铁路运输中级法院拍卖旺座查封财产。北京**有限公司受北京铁**级法院委托于2007年8月24日拍卖旺座商务中心部分房产，原告成功竞拍。北京**级法院于2007年9月10日下发（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书，确认原告取得第22层自然楼层，并于2007年10月26日进行了公告。上海丽池租赁的房产即在原告拍得的公寓房产范围内。2011年5月31日，铁中院（2008）京铁中执字第2号，确认拍卖范围包括旺座中心21层游泳池下沉部分周边原设计为观景酒吧、设备机房等区域部分。该部分就是上**公司承租的23层的房产及设备。自原告取得房屋所有权以来，与上**公司多次协商，要求解决房产租赁问题，一直未予解决，被告**公司始终未向原告交纳任何费用。在谈判过程中，原告得知上**公司的关联**池公司在实际使用该房产。2010年12月21日，原告向呼家**员会提出调解申请，要求北**公司交纳房屋占用费，因北**公司拒绝调解，调解委员会告知原告通过其他途径解决纠纷。原告认为根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”上**公司原租赁合同在法院查封后签订，其效力不及于原告。原告认为上**公司和北**公司的行为侵犯了原告的权益，原告参照原租赁合同年租金310万元的标准主张房屋占有使用费。2009年6月1日至2009年12月31日欠180.8333万元，2011年7月1日至2011年12月31日欠55万元，2012年1月1日至2012年6月30日欠155万元。现原告要求上**公司、北**公司支付旺座中心25层（含游泳池）及23层部分房屋建筑物及附属设施、设备占有使用费3908333元。

被告辩称

被告**公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

被告**公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼系北京天**限公司（以下简称天**司）开发的房产，所有权人原为天**司。

2003年6月13日，中国银**区支行与天**司签订《人民币借款合同》，中国银**区支行向天**司发放借款2亿元。同日，中国银**区支行与天**司签订《抵押合同》，约定天**司以北京市朝阳区关东店南街2号的土地使用权及该地址在建工程为上述贷款设立抵押，并于2003年7月3日办理了京市朝涉外国用他项（2001出）字第10132号《土地他项权利证明书》。

因天**司未能按照约定偿还借款，2004年12月1日，中国银**区支行诉至北京市高级人民法院，要求天**司偿还贷款本金人民币12960万元及贷款实际还清之日止的利息和逾期利息，依法处置抵押物。

中国银**区支行在诉讼中申请财产保全，北京**民法院于2005年2月17日以（2004）高民初字第1567号民事裁定书，查封了天**司所有的位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼及其相应的土地使用权。

北京**民法院于2005年4月11日作出（2004）高民初字第1567号民事判决书，判决：一、北京天**限公司于判决生效后十日内偿还中国银**区支行借款本金一亿二千九百六十万元及利息（自二〇〇四年九月二十一日起至所欠款项付清之日止，按中**银行有关同期贷款利率规定计收利息、复*）；二、北京天**限公司不偿还上述欠款时，中国银**区支行有权以抵押财产折价或者拍卖变卖的价款优先受偿。

天**司不服，上诉于中华人**人民法院。中华人**人民法院于2005年作出（2005）民二终字第129号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，中国银**区支行申请强制执行。北京**民法院指定由北京**级法院执行。

上述房屋经拍卖，由北京首地恒瑞**有限公司购买，拍卖价款共计5亿元。北京**级法院于2007年9月10日作出（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书，裁定：自裁定生效之日起，买受人北京首地恒瑞**有限公司即拥有坐落于北京市朝阳区关东店南街2号的“旺座中心”地下1层至地上4层的商业及设备用房、地下2层至地下4层的车库、22层及68套公寓（具体房号附后）的所有权，并于2007年9月12日将上述裁定送达给北京首地恒瑞**有限公司。

2007年10月26日，北京**级法院发出公告，内容为“旺座中心的68套公寓、地下一层至地上四层的商业用房及设备用房、地下二层至地下四层的地下车库、第二十二层（自然楼层）已于2007年8月24日拍卖成交。为保护原有承租人的合法权益，原有租赁事宜应与买受人北京首地恒瑞**有限公司联系解决”。

2009年2月19日，北京首地恒瑞**有限公司在所拍得的房产即北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心各处张贴《公告》及附件《北京市铁路运输中级法院公告》的复印件。《公告》内称，北京首地恒瑞**有限公司已经竞拍取得北京市朝阳区关东店南街2号的旺座商务中心地下1层至地上4层的商业及设备用房、地下2层至地下4层的车库、22层及68套公寓所有权，要求上述房产的现有承租人、承包人或实际占用人带可证明原有租赁和占有关系的相关原件材料与该公司洽商租赁关系事宜。

2004年12月31日，天**司（作为甲方）与万**司（作为乙方）签订《委托物业管理合同》、《委托物业管理合同补充协议》，在《委托物业管理合同》中，双方约定，甲方将位于朝阳区关东店南街8号的旺座中心项目范围内的物业全部委托给乙方实行统一管理，综合服务。按照建筑规划许可证，乙方负责管理旺座中心项目物业房产总建筑面积为136000平方米。管理事项包括：1.房屋的使用、维修、养护；2.物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修和管理；3、清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；4.公共生活秩序；5.文娱活动场所；6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所；7.车辆行驶及停泊；8.物业档案管理；9、自本协议实施之日起，甲方委托乙方全权负责向各业主收取旺座中心项目物业房产的物业管理费、租金等各项费用；10.甲方委托乙方进行物业管理并代为出租、出售物业房产；11.授权由物业管理公司管理的其他事项。乙方自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏。物业管理期限：委托管理期限为25年，自2004年12月31日起到2029年12月30日止。甲方应在上述起始之日起将旺座中心项目房产全部交付乙方统一管理。

在《委托物业管理合同补充协议》中，双方约定，甲方将其开发的旺座中心项目运营设备（包括但不限于：空调、中控、水、电、气、交换机、电梯、消防设备、通讯、电视设施等）全部移交给乙方。甲方将其开发的旺座中心项目地下停车场、人防设施、地下1、2、3、4层全部移交给乙方管理。甲方将其开发的旺座中心项目会所（约2400平方米，具体面积以实际竣工资料勘测面积为准）全部委托乙方管理。甲方同意并授权：乙方有权根据本协议及补充协议向旺座中心项目所有业主、住户、租户收取物业管理费、租金、水、电、通讯、保洁等费用。

2006年12月1日，北京万**责任公司(作为出租人、甲方)与上海丽**限公司（作为承租人、乙方）签订《旺座中心商业用房租赁合同》，双方约定甲方将位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心项目之25层（含游泳池）及23层部分房屋建筑物（其中第23层的建筑物的东西塔除外）及其既有的附属设施、设备，总建筑面积3818平方米，使用面积3245平方米（详见附件一（租赁区域图），最终以房地产管理部门测绘数据为准）在良好的状态下租给乙方。承租区域作为进行商业会所经营管理用途。租赁期15年，自2006年12月1日起至2021年11月30日止。租金：该房产每年租金为310万元整；支付方式为每半年支付一次，金额为年租金总额的50%，分别于每年6月1日及每年12月1日前支付。

上海丽**公司名称于2010年变更为上海丽**限公司。

北京首地恒瑞**有限公司名称于2013年变更为北京首地恒瑞**限公司。

上**公司承租上述房屋场地后，在此成立北**公司。原告拍得《旺座中心商业用房租赁合同》项下的房屋后，二被告仍一直占有使用上述房屋场地至2012年6月30日。现原告要求二被告支付2009年6月1日至2009年12月31日期间占有使用费1808333元、2011年7月1日至2011年12月31日期间占有使用费55万元，2012年1月1日至2012年6月30日期间占有使用费155万元。

上述事实，有当事人提交的《旺座中心商业用房租赁合同》、（2012）朝民初字第07762号、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：天**司所有的房屋作为执行标的被拍卖，原告已取得诉争房屋的所有权，2003年，天**司向中国银**区支行借款时，已经将相关房屋抵押给债权人，因天**司拖欠款项，中国银**区支行申请财产保全，北京**民法院于2005年2月17日查封天**司所有的位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼及其相应的土地使用权。因天**司未能及时偿还借款，法院判决天**司偿还中国银**区支行借款本息，天**司不偿还上述欠款时，中国银**区支行有权以抵押财产折价或者拍卖变卖的价款优先受偿。为执行上述判决，天**司所有的旺座中心房屋经拍卖由原告取得房屋的所有权。因诉争房屋在出租前已设立抵押权且被人民法院依法查封，原告系抵押权人实现抵押权而取得的房屋所有权，故上**公司与万**司所签订的《旺座中心商业用房租赁合同》对原告无约束力。原告取得房屋所有权后，二被告既未与原告签订新的租赁合同，亦未及时将房屋场地交还给原告，而是在2007年9月12日至2012年6月30日期间继续占用原告的房屋场地，侵犯了原告的合法权益，原告有权要求二被告支付2009年6月1日至2012年6月30日期间的房屋占有使用费，占有使用费可参照上**公司与万**司之间《旺座中心商业用房租赁合同》所约定的租金标准，根据欠费情形，二被告应支付房屋占有使用3908333元。

民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。本案二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告上**有限公司、被告北京**有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京首地恒瑞**限公司占有使用费三百九十万零八千三百三十三元；

二、驳回原告北京首地恒瑞**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费560元，由被告上**有限公司、被告北京**有限公司负担（北京首地恒瑞**限公司已交纳，上海丽**限公司、北京丽**有限公司于本判决生效后七日内支付给北京首地恒瑞**限公司）。

案件受理费38066元，由被告上**有限公司、被告北京**有限公司负担（北京首地恒瑞**限公司已交纳19033元，上海丽**限公司、北京丽**有限公司于本判决生效后七日内支付给北京首地恒瑞**限公司19033元；余款19033元，上海丽**限公司、北京丽**有限公司于本判决生效后七日内交至本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日