崔**与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第4402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张**担任审判长、审判员刘**、代理审判员刘*组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘*担任记录。

一审原告诉称

崔**在原审法院诉称，我与刘**于2009年4月30日签订了购房合同及补充协议，我购买其9层M户型（以下简称诉争房屋）的房屋一套，建筑面积69.95平方米，房屋总价款104万元。我按照合同约定给付房款，从2009年5月7日占有并使用房屋至今。我购买的房屋已经具备办理产权的条件，但是刘**没有按照合同约定履行告知义务，且一直拖延不协助我办理房屋过户登记。由于刘**迟延履行期间国家税收政策发生变化，将产生额外的税费。为此我起诉至法院，请求法院依法判令刘**履行双方于2009年4月30日签订的《房屋买卖合同》，协助我办理诉争房屋的过户手续；办理诉争房屋产权证所产生的税费由刘**承担；办理诉争房屋过户手续中由于刘**迟延履行而额外产生的税费由刘**承担；本案诉讼费用由刘**承担。

一审被告辩称

刘**在原审法院辩称，不同意崔**的诉讼请求。诉争房屋是拆迁安置房，拆迁时，由于我无力购买，便由董**出钱购买该房屋，房屋交付后即由董**暂时居住使用。后来，董**未经我及家人同意便将诉争房屋出售给崔**。由于该房屋是回迁房而非商品房，且刘*等人同为被拆迁安置人，张**在监狱服刑，房屋买卖行未告知并取得他们同意。刘**一家现在没有可供居住的房屋，诉争房屋是刘**一家唯一的房屋，应保证刘**一家的基本居住权利。由于涉诉争房屋尚未与开发商签订正式的买卖合同，且能否签订仍存在不确定性。诉争房屋买卖合同尚未办理网签登记，也没有办理权属登记，我方认为双方的买卖协议无效。另，我方提出反诉，要求依法判令崔**与董**于2009年4月30日签署的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效，崔**应于本案判决生效后七日内将涉案房屋腾空并返还刘**；并判令崔**承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为

对于刘**的反诉，崔**在原审法院表示不同意刘**的反诉请求。认为其与董**签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。董**是刘**的姐夫，其作为刘**的代理人与我方签订房屋买卖合同，符合表见代理构成要件，我方是善意第三人。房屋交付我方使用后，刘**也没有向我方主张过权利。该房屋是原价购买而非低价购买。该房屋也不是刘**一家唯一住房，刘**的儿子也有一套拆迁安置房，现已卖给别人。买卖合同的补充协议约定，房屋买卖税费由刘**承担。此外，我方提交的录音证明刘**不协助我方过户是因为我方没有给刘**好处费，刘**在录音中多次要求我方支付好处费。现不同意刘**的反诉请求。

北京青**有限公司（以下简称青**司）在原审法院述称，不清楚崔**与刘**之间房屋买卖的事情，房屋已经交付，我公司只能对于刘**履行合同协助义务。

北京金**有限公司（以下简称金源鸿大公司）在原审法院述称，我公司是诉争房屋的开发商，实际上诉争房屋是分配给四季青**总公司，其用来安置拆迁居民。后四季青**总公司委托青**司销售此房屋。房屋的办证工作是由我公司和青**司负责。我公司对崔**与刘**的房屋买卖一事不清楚，我们只能协助办理房屋过户手续，具体听法院判决。

原审法院经审理查明，2003年11月2日，因蓝靛厂居住区绿化带征地，金**公司与刘**签订了房屋拆迁货币补偿协议，2003年11月15日，刘**与青**司签订蓝靛厂小区住宅楼拆迁认购（期房）购销合同（以下简称《购销合同》），约定由刘**购买诉争房屋一套，面积为69.95平方米，价款为300785元。2007年9月12日，青**司与刘**签订补充协议，对于房屋面积进行了约定，房屋实测面积为68.23平方米。诉争房屋向刘**进行了交付。2009年4月30日，甲方刘**（出卖人）与乙方崔**（买受人）人签订了《北京市存量房屋买卖》及补充协议，约定甲方将诉争房屋以104万元的价格出售给乙方，乙方全款支付，甲方于2009年5月15日前向乙方交房。在补充协议中双方写明，诉争房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均己知晓，为保障双方的利益及方屋交易的安全性，特此商定：……2、甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费，由甲方自行承担；3、甲方在取得房屋产权证之日起三个工作日内将产权证原件及上市审批及过户需要的资料交到处。同时甲乙双方应按照甲提出的要求及通知的时间，互相配合提供资料及办理上市审批及买卖过户等相关手续；3（4）、在房屋过户之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费（本协议另有约定费用除外）均由甲方承担，该笔费用自产权单位或物业发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清；4（5）、双方同意房款分两部分支付，签订买卖合同当时支付定金人民币五万元整，2009年5月15日前支付人民币捌拾玖万整，剩余人民币壹十万元整于甲乙双方产权过户当时支付。合同签订后，崔**向刘**支付了房款94万元，此款由董**代收，并于当天转交给刘**。刘**向崔**交付了房屋，现房屋由崔**居住使用。原审法院审理中，金**公司表示此房为商品房，现已可以办理房产证。青**司亦表示同意协助办理相关产权登记手续。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋拆迁货币补偿协议》、《购销合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及补充协议、钱款交付书等证据在案佐证。

原审法院判决认为，刘**与青**司签订的购销合同系双方真实意思表示，合法有效，双方签订合同后，房屋已按约交付刘**。根据合同，可以确认刘**是房屋的购买人，其有权转让基于合同取得的相关权利及义务，刘**称合同未经其他共有人同意的辩解，法院不予采信。刘**与崔**签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规，合法有效，刘**主张双方签订的买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。双方均应按合同约定内容履行各自的权利义务。现诉争房屋已具备办理房产证的条件，故根据合同约定，刘**应当自行办理房屋产权登记手续后，再协助崔**将诉争房屋过户至其名下，青**司、金**公司均为相关单位，办理房产证其均有协助之义务。对于崔**要求刘**支付延期办理过户手续所产生的税费一节，双方在合同中有明确约定，此税费由崔**个人负担，故其主张无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、北京青**有限公司、北京金**有限公司于本判决生效后七日内协助刘**将合同中标明的九层M户型房屋办理房屋产权登记手续，所需费用由刘**承担；二、刘**取得房屋产权所有证后七日内将房屋过户至崔**名下，过户产生费用由崔**负担；三、崔**在办理房屋过户手续同时向刘**支付剩余房款十万元；四、驳回崔**其他诉讼请求。五、驳回刘**全部反诉请求。

上诉人诉称

崔**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第三项和第四项判决结果或者依法改判，并支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。2、被上诉人承担全部诉讼费用。上诉理由：一、被上诉人在一审中认为涉案房屋是被上诉人的唯一住房，要求解除合同，但上诉人认为此唯一住房并不妨碍合同的履行，房屋买卖合同是双方的真实意思，应属合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自的权利义务。二、一审法院审理认定事实部分存在重大遗漏。事实情况是在签订合同时，崔**已按照合同约定交付了5万元现金，后又通过转账支付94万元，总共已支付99万元整，剩余房款应为5万元，崔**对此主张提交了证人及录音证据，对方在录音中也对剩余房款为5万元表示认同，而对尾款部分一审法院没有进行审理查明，只是依照补充协议约定就做出判决，置事实于不顾。三、一审法院审理超出对方的诉讼请求，做出诉请之外的判决，因此作出的判决错误。刘**在一审反诉请求要求解除合同，而并非要求支付尾款，而一审判决却超出对方诉讼请求之外，也没有经过审理查明，就直接判定崔**应支付剩余房款十万元。四、一审判决对于崔**要求刘**支付延期办理过户手续所产生的税费一节，认定没有事实依据和法律依据，此部分产生的额外税费的损失是由于刘**故意拖延造成，崔**有权要求刘**承担。

被上诉人辩称

刘**针对崔**的上诉请求答辩称：不同意崔**的上诉请求，其上诉请求和理由没有事实和法律依据，要求维持一审判决。刘**一方不存在违约行为。交纳购房款问题，我方认可一审法院认定的银行转账部分是。过户的问题，是上诉人一直不办理过户，因为其交不起税费，所以一致拖延，并非我方的责任。

青**司针对崔**的上诉请求答辩称：同意原审判决涉及青**司义务的部分。

金**公司针对崔**的上诉请求答辩称：同意原审判决，上诉人的上诉请求与我方无关。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为崔**已付房款的数额和造成迟延办理过户手续的责任问题。

根据已有证据显示，崔**以转账方式向刘**支付购房款94万元，刘**对此无异议，本院不持异议。崔**上诉称其在合同签订当日向案外人董**支付现金五万元并强调原审审理时已经出示与董**的录音证据和证人董*的证言，以证明其支付的五万元现金亦为房款。但上述证据不能充分证明该五万元现金系崔**向刘**支付的房款。因此，原审法院对崔**已支付94万元房款的认定正确，本院予以维持。上诉人称其已付房款99万元的说法缺乏事实依据，本院不予支持。

关于迟延办理过户手续一节，现崔**未能提交证据证明刘**故意拖延或故意不为崔**办理过户手续。崔**所称迟延办理过户手续是因为董**要求好处费的说法，亦不能构成迟延办理过户手续的正当理由。退一步讲，即使存在这种情况，崔**完全可以采取正当手段维护自己的权利。故崔**现要求刘**承担过户延迟的责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定和处理正确，本院予以维持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费七十元，由刘**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

一审反诉案件受理费七十元，由刘**负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由崔**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日