赵**等与苏*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵XX（以下称姓名）、赵X1（以下称姓名）与被告苏X（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付*独任审判，公开开庭进行了审理。赵XX及赵XX、赵X1之委托代理人吴**、苏X之委托代理人延志文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

赵XX、赵X1诉称：北京市朝阳区青年路西里房屋的所有人是王X、滕X，由苏X代理出售该房屋；2013年6月12日，经北京思**纪有限公司居间介绍，赵XX与苏X签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王X、滕X出售的涉案房屋交易价格为225万元；因苏X已将涉案房屋租金先行收取，故于同日苏X又与赵XX签订《补充协议》，约定房屋交易价格为225万元，其中包含72000元的房屋租金；签约当日买房应交付定金5万元，2013年7月15日前交付房款65万元，过户当日付清房款；2013年8月12日前交付房屋、完成过户事宜，逾期办理按照每日总房款万分之二的标准支付违约金。同时各方还口头约定买受人为赵XX、赵X1二人，并在6月28日的网签合同中予以正式明确。合同签订当日，赵XX即支付5万元定金，并于2013年6月25日又支付房主65万元房款；2013年8月9日，赵XX与王X、滕X到税务局缴纳了税款，赵XX又给了房主房款4万元。后由于房主的身份证丢失，8月12日未能完成过户，就又改为2013年9月2日去办理过户。9月2日赵XX先将余款143.8万元打给了滕X的配偶，但房主方面仍不配合办理房屋过户手续。赵XX、赵X12013年9月将王X、滕X、苏X诉至法院，法院判决涉案房屋过户给赵XX、赵X1，但认为因房主不认可苏X代为签订的《补充协议》，故该《补充协议》对房主没有约束力，我方因苏X无权代理产生的72000元损失，我方可与苏X另行解决，该案已经二审维持原判。我方现在通过强制过户取得了涉案房屋，亦将争议的72000元交到法院并支付给了房主，但在与苏X多次联系后，苏X声称在房主拿到钱后，即返还我方，但至今未果，故诉至法院要求判令苏X赔偿我方损失72000元。

被告辩称

苏X辩称：不同意二原告的诉讼请求。二原告基于《补充协议》要求我方赔偿72000元的损失不成立，法院判决中将房屋成交价格确定为225万元，没有72000元，该补充协议没有被王X、滕X追认，法律依据没有，所以二原告诉请不存在。不动产以产权登记为标准，因涉案房屋我方无权代理，在2015年3月23日变更产权登记，物权以不动产登记为标准。二原告主张的72000元损失没有事实依据。当时买房的时候没有变更产权登记，在没变更产权登记以前二原告想收取房租没有法律依据。

本院查明

经审理查明：王X与苏X原系夫妻，二人于2003年3月19日登记结婚。北京市朝阳区青年路西里房屋于2007年11月8日登记在王X、滕X名下，由二人共有，二人各有50%的份额。2009年11月18日，王X与苏X协议离婚，离婚协议约房屋及附属产权归苏X。

2013年6月12日，赵XX与滕X、苏X（以王X的代理人的身份）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定王X、滕X将房屋作价225万元卖给赵XX；买受人应于签订合同当日支付定金5万元；出卖人应当在2013年8月12日前将该房屋交付给买受人；该房屋交易过程中所产生的税费均由买受人承担；买卖双方同意自本合同签订之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，违约方应按照合同约定成交价的百分之二十向守约方支付违约金。

同日，苏X以王X、滕X的名义与赵XX签订《补充协议》一份，约定：交易房屋的成交价格225万元中包含72000元的6个月房屋租金；买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金5万元，于2013年7月15日前再向出卖人支付房款65万元，否则出卖人不予配合办理转移登记手续，于办理房屋所有权转移登记手续当日一次性支付剩余房款；买受人如不按时支付以上款项，每逾期一天，应向出卖人支付实际成交价格的万分之五作为赔偿。王X、滕X对该《补充协议》不认可，称从未授权苏X签订该协议，对该协议改变了原合同确定的购房款价格不认可。

苏X与案**xx于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，苏X将涉案房屋出租给刘xx，自2013年7月16日至2014年7月15日每月租金12000元。后苏X、赵XX、刘xx三方同意于2013年6月12日将出租人由苏X变更为赵XX。变更出租人时，刘**向苏X支付了半年的租金72000元及押金18000元。王X、滕X称不知道苏X出租房屋的事，并对出租行为及变更出租人的行为不认可。

后*XX、赵X1因房屋买卖纠纷将王*、滕X诉至法院，并依法追加本案苏X为第三人进行诉讼，经法院审理认为，2013年6月12日《北京市存量房屋买卖合同》，赵XX与滕X均为本人签字，苏X以王*代理人的身份在合同上签字，赵XX与苏X均未能提供王*给予苏X相关授权的证据，但王*事后对该合同予以了追认。关于苏X以王*、滕X的名义与赵XX签订《补充协议》，亦无证据证明苏X取得了王*和滕X的授权，因苏X并非该房屋所有权证上载明的所有权人，赵XX对苏X的代理权限疏于注意和审查，自身存在一定过失，结合苏X与王*和滕X目前的关系亦不足以产生表见代理的效果，故该《补充协议》对王*和滕X不具有约束力。因《补充协议》对王*、滕X不具有约束力，该协议的主要争议条款为交易房屋的成交价格225万元中包含了6个月的房屋租金72000元，故赵XX、赵X1仍应支付相应购房款72000元。至于赵XX因苏X无权代理产生的损失，其可与苏X另行解决。

现赵XX、赵X1诉至法院，认为其已将购房款72000元交给售房人，故要求苏X承担其无权代理造成的损失。苏X称《补充协议》无效，其不应承担相应的法律责任，同时涉案房屋在2015年3月才完成过户，二原告亦无收取相关房租的依据。

以上事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、判决书、案款收据、录音及文字整理稿以及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：根据生效的判决，可以认定苏X构成无权代理，且其为房屋租金的实际受益人，故其应承担由此给二原告造成损失，但生效判决亦认为二原告对《补充协议》的签订有失察之失，故对于二原告的诉讼请求本院予以部分支持，具体数额由本院酌定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告苏X于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵XX、赵X1损失五万元；

二、驳回原告赵XX、赵X1其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费800元，由原告赵XX、赵X1负担260元；由被告苏X负担540元（原告赵XX、赵X1已交纳，被告苏X于本判决生效之日起七日内给付原告赵XX、赵X1）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十日