北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人刘**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10265号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，刘**诉至原审法院称：刘**、刘*是我的弟弟和妹妹，周**是我的母亲（已于2009年去世）。张**（已于2003年去世）与我同系小红门村村民，李*香系张**之妻，张**二人之女。1994年，我因谈婚恋问题与家庭产生矛盾，远嫁河南省。1996年7月11日，周**、刘**、刘*未经我同意将我所有的位于北京市朝阳区××号（现门牌号为×5号）（下称诉争房屋）房屋卖给了张**，并签订了《协议书》，作价4万元。后，张**一家并未对涉案房屋进行翻建或增建，目前无人居住。我在外乡漂泊将近20年后于2013年8月回京探望父母才得知卖房一事。我认为周**、刘**、刘*未经我同意就将我的私有房屋出卖，系恶意串通损害了我的利益。为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求：1.依法确认刘**、刘*、周**与张**于1996年7月11日签订的《协议书》无效；2.判令李*香、张**诉争房屋腾退并返还给我。

一审被告辩称

刘**、刘*共同辩称：同意刘**的全部诉讼请求。

李**、张*共同辩称：不同意刘**的全部诉讼请求。《协议书》卖方有周**的签字，周**应为本案的诉讼主体，且买方签字为“张**”，与我们的父亲“张**”并不一致；刘**以恶意串通损害其利益为由要求确认《协议书》无效，但是并未就此举证证明；我们不清楚张**是否买过房，张**已经去世，其家人并未在诉争房屋内居住过，不具备腾退房屋的现实条件。

一审法院查明

原审法院经审理查明：刘**、刘**、刘**兄弟姐妹关系，周**系三人之母（已于2007年去世），刘**系三人之父（已去世）。张**（已于2003年去世）与刘**同系北京市朝阳区小红门乡小红门村村民，李*香系张**之妻，张强系张**、李*香之女。诉争房屋宅基地使用权证登记在刘**名下。1996年7月11日，周**、刘**、刘*（甲方）与张**（乙方）签订《协议书》一份，约定：1.将诉争房屋（宅基地总面积104平方米）作价四万元卖给张**，自签字之日，乙方将房款交与甲方，自此该宅归乙方所有；2.因刘**1994年7月出走时借刘*二万元，言明三个月不回来还清欠款房子可变卖还账等；3.刘**现家庭成员协商同意代刘**卖此房还账，今后如刘**回来有争议，一切后果由甲方负责；4.甲、乙双方自签字之日起，交割两清，永无反悔。

庭审中，刘**称1997年6月其因婚恋问题与家人产生矛盾并远嫁至河南省，二十多年没有回京，2013年8月回京探亲时才得知诉争房屋已经卖给他人，现诉争房屋已经被北京市朝**迁安置办公室拆了一部分，为了看护房屋，其现在在诉争房屋内居住。李**、张*称其二人从未在诉争房屋内居住过，不知晓张**生前是否购买过诉争房屋。

本案审理过程中，经法院向北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室调查，诉争房屋现已列入绿化隔离地区拆迁腾退范围，拆迁人已分别与王**、薄*签订了《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》。该安置办公室向法院出具了张**与冯**于1996年7月13日就诉争房屋签订的《卖房契约》（上载有：张**将诉争房屋（建筑面积62.4平米）以4.8万元的价格卖给冯**）、冯**（甲方）与李**（乙方）于2006年8月20日签订的《房屋大院买卖合同书》（上载有：甲方同意将×5号院北房两间50平米、大院50平米以20万元的价格卖给乙方）、李**（甲方）与王**（乙方）于2007年4月1日签订的《房屋院落卖协议书》（上载有：甲方同意将×5号院北房东数第一间、第二间及东房两间卖给乙方，价款60万元）及李**与薄*签订的《房屋赠予协议》（上载有：李**自愿把×5号北房西数第一间、西房两间及南房三间赠与侄女薄*）。

经法院现场勘验，×5号周边房屋均已拆除，诉争房屋现亦被部分拆除，残迹可见院内原有北房三间（东数第一间、第二间面积较小，第三间面积较大）、东厢房两间、西厢房两间（含门道房）、院落南侧亦有房屋（已被完全拆除）。刘**称1996年7月之前其在该院内居住时就有北房两间，北房东数第一间在卖房后隔断成了两小间，其他房屋亦有变化。

一审法院认为

原审法院认为：公民的合法民事权益应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周**、刘**、刘*与张**所签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，该《协议书》签订后，张**依约支付了房屋价款，周**、刘**、刘*亦依约交付了诉争房屋，合同已经履行完毕。刘**虽称双方存在恶意串通的情形，但未提供有效证据予以佐证，法院难以采信，关于其以此主张《协议书》无效及返还诉争房屋的诉讼请求，法院不予支持。另，在张**取得诉争房屋后的近二十年间，该房屋经过多次转手，最终由案外人王**、薄*取得，现因涉及到北京市朝阳区小红门乡绿化隔离地区建设腾退，该房屋已因拆迁而灭失。本着尊重历史、照顾现实及维护交易安全、社会秩序的法律原则，关于刘**主张确认上述《协议书》无效及返还诉争房屋的诉讼请求，法院亦不应支持。据此，原审法院于2014年10月判决：驳回刘**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，刘**不服上诉至本院，上诉理由为：刘**并非协议书的当事人，该协议书并非刘**的真实意思表示；涉案房屋所在的宅基地使用权权利人是刘**，农村房屋不得随意转让等。刘**的上诉请求为：依法改判确认刘**、刘*、周**与张**于1996年7月11日签订的《协议书》无效；不再要求李**、张**退房屋，因房屋已经灭失。刘**、刘*亦不同意原审判决，但未提出上诉；李**、张*同意原判。

本院查明

本院经审理查明：2014年5月13日北京市朝**迁安置办公室作为拆迁人与薄*作为被拆迁人签订《房屋拆迁补偿协议书》，对薄*进行了拆迁安置补偿。同日，北京市朝**迁安置办公室作为拆迁人与王**作为被拆迁人签订《房屋拆迁补偿协议书》，对王**进行了拆迁安置补偿。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人陈述、户口本、家庭关系证明信、集体土地建设用地使用权证（复印件）、《协议书》、《卖房契约》、《房屋院落卖协议书》、《房屋赠予协议》、调查笔录、现场勘验笔录、照片、《房屋拆迁补偿协议书》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：1966年刘**之母周**与刘**的妹妹刘*、弟弟刘**在刘**出走期间，以刘**欠有外债为由，将刘**的房屋作价四万元卖给同村村民张**，并履行完毕。之后张**将院落内的房屋卖与冯**，冯**又卖与李**，李**又部分卖与王**、部分赠与薄*，现北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室作为拆迁人已分别与王**、薄*作为被拆迁人签订了《房屋拆迁补偿协议书》，对王**、薄*进行了安置补偿；涉案房屋也随着被拆迁安置补偿而灭失。原审法院本着尊重历史、照顾现实及维护交易安全和社会秩序的原则，未支持刘**要求确认上述《协议书》无效的诉讼请求，并无不当。对于刘**作为被拆迁房屋所在宅基地的使用权登记人，是否享有拆迁利益等问题，刘**可另行主张。综上，原审法院判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由刘**负担（其中的35元已交纳，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年五月十九日