周**与朱*等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）周**与被告（反诉原告）朱*、雷*及第三人北京链**有限公司（以下简称：链**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月6日作出（2013）西民初字第22492号民事判决书，周**不服提出上诉，北京**人民法院于2014年6月20日作出（2014）二中民终字第4217号民事裁定，以原审法院所作判决认定事实不清为由裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第22492号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。

本院查明

本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。周耀星及其委托代理人药东虎；朱*、雷*及其二人的委托代理人安**；第三人链**产公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周*星诉称，我与被告朱*于2012年12月6日经第三人链家房地产公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告朱*将位于北京市西城区××房屋（以下简称：诉争房屋）出售给我，房屋成交价格为3325000元，付款方式为公积金贷款。同日，我支付了定金600000元。2012年12月15日，双方协议变更付款方式及过户方式。双方协议约定我由原来的公积金贷款购买方式变更为全款公证，我在2013年1月18日前支付被告全部房款，同时双方办理公证手续，公证后七个工作日内交房并办理物业交割手续。2013年1月18日，二被告到北京**证处办理公证委托授权将房屋出售相关权利授权与我。同日，我将所有购房款支付被告朱*，二被告将房屋产权证原件交付我并承诺无条件配合过户到第三人（新买家）名下。2013年6月15日，我以代理人身份将涉案房屋出售给案外人张*。在办理房屋贷款手续过程中，需要业主本人（被告）身份证、结婚证、户口本原件及复印件，我向二被告提出配合办理手续提供材料的申请，二被告拒绝提供并表示要求我额外再支付其10万元的补偿款，双方最终无法达成协议。二被告拒不配合张*办理过户手续的行为已经违约。根据双方补充协议第四条之规定被告应当向我支付房屋总价款的20%违约金。被告应当承担继续履行的法定义务及支付违约金。现我诉至法院，请求判令：1、继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，二被告协助我办理诉争房屋的产权转移登记手续；2、判令二被告支付我违约金665000元。诉讼费由二被告承担。

被告朱*、雷*辩称，我们不同意原告的诉讼请求。原告的陈述与事实相悖。《北京市存量房屋买卖合同》已经在2013年6月15日终止，终止的原因是原告代理朱*、雷*与第三方张*重新签订了诉争房屋的买卖合同，此房屋买卖合同合法有效。原、被告之间签订的房屋买卖合同因双方的约定和代理行为终止。原告要求继续履行合同没有事实和法律依据，不能得到支持。本案的事实是原告于合同签订的第二天就找到二被告要求退房，二被告提出如果原告愿意承担665000元违约金的话可以退。原告又提出方案，由其进行转售，违约金不承担。为了解决售房身份的问题，双方去办理公证，由朱*授权原告出售房屋。原告转售房屋为了赚取差价违反国家法律规定，其购买房屋的目的也不是居住，而是要规避税收，赚取差价。原告提出的全款公证不是法律上的概念，当时，双方的意思是如果原告能够以高于违约金的差价出售房屋，房屋与原告就没有关系了，如果不能以高于违约金的差价出售，房屋还归原告不能退房。原告与张*签订合同后，没有告知二被告，是张*联系二被告后才得知。张*找二被告联系过户时，是原告扣留二被告的房产证才没能办理过户手续。原告的代理期限是自2013年1月8日起180天内，其收到张*解除合同的通知并不表示法律事件的成立，二被告与张*签订的买卖合同在法律上没有解除。原告代理二被告与第三人签订新的房屋买卖合同后，原告的代理权就不存在了。原、被告之间的买卖合同已经不能履行了，不存在违约的问题。综上，原告的诉讼请求不应得到法院的支持。

反诉原告朱*、雷*诉称，2012年12月6日，朱*与周**经第三人链**产公司达成《北京市存量房屋买卖协议》，约定：我们将诉争房屋以总价款3325000元卖予周**。合同生效后，周**并未实际履行合同义务而是多次找到我们要求退房并解除合同，我们表示不同意，除非周**按照合同约定承担全部合同价款20%的违约金，否则不能解除合同。经周**多次找到我们进行协商，未达成解除合同协议。后周**提出由其协助我们寻找新的买方，将涉案房屋重新卖掉，价款不低于上述价格，原合同双方终止履行，我方不再要求周**承担违约责任。并约定在新买房人交清房款后将被告房款退还；如卖不掉涉案房屋由其继续履行原签订的合同，如不履行可解除合同但要承担全部房款20%的违约金。我们同意但要求周**将房款一次性交清，周**表示同意。为此，我们在周**将剩余房款给付的情况下，于2013年1月18日办理了公证授权，授权周**在180个工作日内代为出售诉争房屋，同时将房屋所有权证原件交与周**。协议达成后，周**要求我们提供身份证复印件，周**与新的买房人张*达成房屋买卖合同后未告知我们，我们通过链**产公司了解到周**已经与案外人张*签订了房屋买卖合同，我们从张*处看到房屋买卖合同的复印件。同时了解到周**已代我们收取了张*购房款16万元，我们要求周**返还房产证原件未果。我们认为，周**依公证授权亲自将诉争房屋卖予第三人张*，已经完成授权事项，从周**与张*签订房屋买卖合同之日起，双方约定的附解除合同的条件成熟，即双方约定的附终止期限的合同终止，我们与周**所签订的房屋买卖合同履行完毕。周**应当将房产证原件交还并腾退房屋，返还收取的购房款。朱*、雷*提出反诉，请求：1、判令确认朱*与周**于2012年12月6日及12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于2013年6月15日终止；2、判令周**腾退诉争房屋交还朱*、雷*。反诉案件受理费由周**负担。

反诉被告周**辩称，朱*、雷*的反诉没有法律依据，双方的买卖合同关系现在仍然存在，不存在终止和解除的条件，双方应遵守合同条款的约定。故我不同意朱*、雷*的反诉请求。

第三人链**产公司述称，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是我公司提供居间服务签订的，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原、被告又在履行过程中双方达成新的协议，原告支付全部房款，被告给原告出具授权代理诉争房屋的出售也是双方真实意思表示，也不违反法律规定。双方办理公证委托的事宜我公司不在场。因原、被告双方的诉讼请求均未涉及我公司，故无其它意见。

经审理查明：2012年12月6日，朱*（出卖人、甲方）与周**（买受人、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将坐落在西城区（原宣武区）××房屋，建筑面积共84.34平方米出售给买受人；该房屋所有权证号为京房权证优宣私字第××号；房屋性质为已购公有住房；房屋成交价为1690000元，房屋家具家电等配套设施等作价为1635000元，买受人在签订合同同时支付定金600000元。当日，双方与链**产公司签订《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：鉴于甲乙双方经丙方（即链**产公司）居间就坐落于宣武区××房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：房屋价款及配套设施总计为3325000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2012年12月6日前向甲方支付定金600000元；乙方于2012年12月31日前将首付款2395000元交付甲方；双方于2012年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；贷款机构签发批贷函5个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在2013年3月2日前办理物业交割手续。第四条违约责任约定：甲方提交的房屋所有权证等相关证明不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。

合同签订当日，周耀星给付朱*定金600000元。

2012年12月15日，双方对《补充协议》进行部分更改，内容为：乙方由原来的公积金贷款购买方式变更为全款公证，乙方于2013年1月18日前支付甲方全部房款，同时甲乙双方办理公证手续，公证手续有效期为交房之日起180个工作日内，公证时间为甲方收到全部房款后三日内办理完毕。同时在有效期内乙方完成过户手续，如需办理央产房上市手续，则甲方配合办理，购房发票归甲方所有，公证后七个工作日内交房并办理物业交割手续。

2013年1月18日，朱*、雷*与周**到北京**证处办理了公证。朱*、雷*签署了《委托书》，具体内容包括：“我们，朱*和雷*，系夫妻关系。登记在朱*名下的位于北京市宣武区××房产一处。现我们拟出售上述房产，现委托周**为我们的代理人，代理我们办理上述房产的出售手续，具体包括：一、签订房屋买卖合同；二、办理网签手续；三、办理产权过户登记手续；四、代缴相关税费；五、代收房价款；六、办理物业、水、电、煤气、有限电视、网络等交割手续；七、协助买方办理银行或公积金贷款手续；八、其他与上述房地产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。受托人无权转委托。委托期限为自本委托书签署之日起至180个工作日止。”同日，朱*将诉争房屋产权证原件交给了周**并书写了《收据》，载明：“兹有周**收到卖房人朱*的房产证原件，以办理委托公证书中规定有关事宜，收件人（买房人）周**承诺，不再将此项委托再行委托他人，否则将承担相应的法律责任，如需卖房人配合履行该房产过户手续，卖房人必须予以无条件配合。”同日，周**将剩余购房款2115000元全部支付给朱*。

2013年1月29日，朱*与周**办理了物业交接手续，朱*将诉争房屋交予周**并收取了物业交割款10000元，双方签署了《物业查验交接单》。

2013年6月15日，周**代理朱*就诉争房屋与案外人张*签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格为1800000元，配套设施等作价为2710000元，定金为160000元。同日，双方与链**产公司签订《居间服务合同》及《补充协议》。合同签订后，周**按照合同约定收取张*定金160000元。

2013年10月21日，周**与北京**理公司马连道管理处签订了《物业服务费及供暖费收费协议书》。周**缴纳了2013年度的物业费及供暖费等费用。2014年9月2日，周**缴纳了2014年度的物业费及供暖费等费用。

2013年7月30日，张*、张*致函朱*、周**，以朱*违约为由要求行使合同解除权。保留追究朱*违约责任及周**相关责任的权利。对此，朱*、雷*认为周**无权与张*、张*解除合同。

审理期间，本院通知张*到庭陈述情况，张*向本院提交了由张*、张*（夫妻关系）书写的一份《调解方案》（2013年9月16日）：书面解除2013年6月15日由张*与朱*代理人周**签订的房屋买卖合同及补充协议；因对方违反合同，要求双倍返还定金320000元，截至2014年8月初，周**已经返还了160000元，还应返还剩余的160000元；如链家就居间合同及中介费欠条主张相关权利、责任、损失，由朱*及周**承担。周**也表示已经返还了张*160000元定金。

另查，一、诉争房屋虽登记在朱**人名下，但系朱*、雷*夫妻共同财产。二、诉争房屋现由周**占有使用。三、本案中，周**及朱*、雷*均表示不需要追加张*、张*参加本案诉讼，如因与张*、张*发生纠纷，均另行解决。

上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、收据、存折明细、公证书、房屋产权证明、《调解方案》等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周**与朱*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是出具《委托书》的本意是什么？朱*、雷*认为他们签署《委托书》的行为系委托周**出售诉争房屋，但其所做的解释“如新合同的价格高于周**的购买价格及违约金，则售房款与周**无关；如不能出售或者价格低于上述款项标准诉争房屋则归周**所有”，这与委托售房的性质不一致。委托售房是代理人以被代理人的名义出售房屋，并不会因售房价款的多少在代理人与被代理人之间产生房屋所有权的变更。而周**则认为《委托书》的出具是为了其将诉争房屋另售他人时直接办理过户手续而节省税费，对此，本院认为，要查明双方的争议焦点，就应当结合双方就房屋买卖合同的履行情况综合判定。在2013年1月18日《委托书》签订当日，周**就将剩余房款全部交付给了朱*，此后，朱*又于2013年1月29日将诉争房屋交付给了周**并收取了物业交割款10000元，此后周**实际入住诉争房屋并交纳了物业费、供暖费等相关费用。如若以朱*、雷*所称，周**系接受其委托出售诉争房屋，只是代理人的身份，那么周**就没有必要在《委托书》出具之日将剩余购房款及物业交割款全部支付给朱*并实际接手诉争房屋，且亦没有证据证明周**应将其另售房屋的售房款交与朱*、雷*。故朱*、雷*与周**之间不是委托售房关系，朱*、雷*的陈述缺乏事实依据，本院不予采信。综上，周**在另售诉争房屋之前已经履行了其与朱*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的全部义务，双方就诉争房屋完成了交付，故不能将《委托书》认定为朱*、雷*委托周**代其出售诉争房屋，也不能因此推定解除了周**与朱*所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故朱*、雷*应当继续履行合同约定的未履行完毕的义务。另外，在本案的审理阶段，出现了新的情况即张*、张*已明确提出解除其就诉争房屋所签订的房屋买卖合同，亦不再存在另售房屋的事实。这亦具备了朱*、雷*所述诉争房屋不能出售时归周**所有的条件。现周**要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，朱*及雷*协助其办理产权转移登记手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于周**主张的违约金请求，本院认为，首先，补充协议中第四条关于违约责任的约定中，只有朱*在出现根本违约的五种情况下才向周**支付房屋总价款的20%的违约金，而本案中均未出现约定的这五种情况。其次，本案的起因是因为周**购房后反悔，在退房时不愿意支付违约金，在另售房屋时又想通过直接将诉争房屋过户给第三人而减少税费的支出，在此情况下与朱*、雷*进行协商，在取得朱*、雷*的谅解后，朱*、雷*出于好意签署了《委托书》。由于在此后的履行过程中出现了争议，导致了本案的发生。鉴于周**的违约金请求于法无据，故本院不予支持。

对于朱*、雷*提出要求法院确认朱*与周**于2012年12月6日及12月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于2013年6月15日终止并要求周**腾退诉争房屋的反诉请求，如上所述，合同仍处于履行过程中，不能确认已经解除。故对朱*、雷*的反诉请求，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、继续履行周**与朱*就北京市西城区（原宣武区）××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，朱*、雷林于本判决生效之日起十日内协助周**办理上述房屋的产权转移登记手续。

二、驳回周耀星的其他诉讼请求。

三、驳回朱*、雷*的全部反诉请求。

案件受理费一万零五百元（含反诉费五十元），由周**负担（已交纳一万零四百五十元），余款自本判决生效后七日内交纳；由朱*、雷*负担五十元（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月三日