北京银**有限公司与北京市通**村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**理有限公司（以下简称银海金秋公司）因与被上诉人北京市通**村民委员会（以下简称北**委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官刘*担任审判长，法官尚**、刘**参加的合议庭于2016年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人银海金秋公司的委托代理人常玉宽，被上诉人北**委会的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

北**委会在一审中起诉称：北**委会（甲方）与银*金秋公司（乙方）于2012年11月26日签订《农村土地经营权流转合同书》，合同约定北**委会将东场坟北截205亩土地租赁给乙方用作温室大棚，租赁期限自2012年10月10日至2028年10月9日，每年每亩1500元，共计307500元，并按照10%递增率每五年递增一次。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，北**委会与银*金秋公司均按照合同约定履行。但银*金秋公司自2013年10月起至今，无故拖欠北**委会租金，北**委会派人多次催要，银*金秋公司拒付。2013年11月15日，北**委会向银*金秋公司发出通知，告知银*金秋公司于2013年11月15日前来我村委会解决此事，银*金秋公司未予理睬，2013年11月25日，我村村委会召开村民代表会议，决议收回土地，根据合同第七条第4款的约定，每年10月9日前付清下一年度租金，延期缴纳超出一个月视为乙方违约，甲方有权收回土地。为此，为维护北**委会合法权益，北**委会诉至法院，请求法院依法判令：1.依法解除北**委会与银*金秋公司之间的《农村土地经营权流转合同书》及《合作协议书》，确认合同无效；2.银*金秋公司将承租土地腾退返还给北**委会；3.银*金秋公司立即支付北**委会租金拖欠款153750元（计算至实际腾退之日止）；4.公告费260元由银*金秋公司承担；5.银*金秋公司承担本案的诉讼费用。

银**公司在一审中答辩并反诉称：不同意北**委会的诉讼请求，1.北**委会与银**公司双方签订的《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》合法有效，双方均应全面履行合同义务；2.北**委会未履行合同约定义务，致使银**公司已经建成的35个蔬菜温室大棚被通州区漷县镇拆除。2012年10月11日，银**公司将第一年租金支付给北**委会，2013年3月20日，银**公司基本建成35个蔬菜温室大棚，2013年3月21日，漷县镇政府组织拆迁队拆除银**公司所建的35个温室大棚，理由为银**公司所建的蔬菜温室大棚没有合法的报建手续，而依据双方签订的合作协议书，是由北**委会负责蔬菜温室大棚农业设施的所有相关手续，因为北**委会未履行其义务，导致银**公司蔬菜温室大棚被拆除，造成直接经济损失4368920元；3.银**公司未支付第二年度土地租金是正当行使先履行抗辩权。银**公司所建的35个蔬菜温室大棚被拆除后，银**公司持续、多次要求北**委会履行《合作协议书》约定的负责蔬菜温室大棚农业设施的所有相关手续、负责协调与村民及政府关系，保障项目能够正常施工、确保银**公司能够正常对外租赁的合同义务，但是北**委会至今也未向镇政府、通州区政府或者政府相关管理部门办理所有相关报建报批的手续，因此银**公司不支付北**委会租金是正当行使先履行抗辩权；4.北**委会应当继续履行《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》约定义务；5.公告费与银**公司无关。同时银**公司提出反诉，请求法院依法判令：1.北**委会继续履行《农村土地经营权流转合同书》和《合作协议书》；2.北**委会赔偿银**公司损失4368920元及利息；3.北**委会承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

北**委会在一审中对银**公司的反诉答辩称：不同意银**公司的反诉请求，1.依照双方合同约定，在银**公司违反合同约定的时候，北**委会有权收回土地；2.银**公司注册时间实际是晚于北**委会与银**公司签订合同的时间，也即是在银**公司公司还未注册的时候，其就与北**委会签订了合同；3.银**公司并未提供建造大棚的手续和资质，同时拆除行为并非村委会所为，因此申请法院驳回银**公司的反诉请求。

查明：北堤寺村委会（甲方）与银*金秋公司（乙方）于2012年10月10日签订了《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》，约定流转土地面积为205亩，地理位置为东场坟北截，四至情况为东至树，南至道，西至沟，北至沟；流转方式为承租；流转期限从2012年10月10日至2028年10月9日止，期限为16年；流转费每年每亩1500元，共计307500元，并按照10%递增率每五年递增一次，每年10月9日前付清下一年度租金，使用支票支付，甲方在收到租金时给乙方开具正式发票，营业税由乙方全部承担；土地的用途为温室大棚。甲方有义务协助办理与此土地有关的各种合法手续，乙方依法经营，不撂荒，不得私自改变土地使用性质。此外，合同还约定了其他条款。后北堤寺村委会（甲方）与银*金秋公司（乙方）于2012年12月10日签订了《合作协议书》，约定项目名称为北寺生态大棚观光园；项目地址为北京市通州区北堤寺村南口；项目总投资为2400万元，甲方责任为负责办理“北寺生态大棚观光园”的所有相关手续和负责租赁后园内的设施维护及管理，并收取承租方的物业管理费用；项目盈余利润分配为所有大棚租赁所得租金全部打入乙方指定帐户，由甲方与租赁方签订租赁合同，收到每笔合同租金后，乙方上缴甲方5000元管理费，余下款项归乙方。合同签订后，银*金秋公司即开始施工。

2012年10月11日，银**公司将2012年10月10日至2013年10月9日租金307500元交付给北**委会，北**委会出具收条一张。后涉案大棚被出租，银**公司于2013年3月15日将大棚管理费20000元交付给北**委会，北**委会出具收条一张。蔬菜温室大棚因没有合法的报建手续于2013年3月21日被北京市通州区漷县镇人民政府予以拆除。2014年4月8日，北**委会向一审法院提起诉讼。庭审过程中，银**公司称其与湖北中掘**北京分公司于2012年12月15日签订了《建设蔬菜温室大棚协议》，约定由湖北中掘**北京分公司或湖北中掘**北京分公司与第三人签订工程合同在银**公司所租赁的205亩土地上建设蔬菜温室大棚，以此证明建造蔬菜大棚及拆除蔬菜大棚所产生的费用。北**委会称湖北中掘**北京分公司与银**公司系同一个法定代表人，存在利害关系，故对于该份证据不予认可。庭审过程中，银**公司称其以湖北中掘**北京分公司的名义与乔*施工队、高*施工队分别签订了两份《内部分包工程协议》，并提供了湖北中掘**北京分公司出具的两份工程结算单。证人高*及乔*出庭作证，证明二人共为银**公司建造蔬菜大棚35个，其中大棚19个，每个面积为368平方米，小棚16个，每个面积为270平方米。每个蔬菜大棚左右建造工具间各一间，建筑面积为8平方米。证人高*证明银**公司与湖北中掘**北京分公司系由同一负责人管理，高*与乔*系湖北中掘**北京分公司的施工队。北**委会对高*及乔*关于大棚建造的数目及价格的陈述不予认可。证人赵*出庭证明银**公司建造蔬菜大棚30余个，该项目经村两委班子开会决议，并收取出售的大棚管理费20000元。北**委会认为该项目未经村两委班子开会决议，对其他证言真实性认可。

另查，蔬菜大棚中，大棚建造长度为42米，小棚建造长度为25米，宽度均为8米。上述蔬菜大棚及工具间均未安装草帘子，亦未做外墙保温。本案在审理过程中，经向相关机构咨询，大棚及小棚每个每平方米造价约为240元，工具间每平方米造价约为600元至700元。蔬菜温室大棚无设备（草帘子、外墙保温）每平方米减少造价约50元。现北**委会坚持变更后的起诉请求，银海金秋公司仍持答辩意见及反诉意见。双方各执己见，调解无效。

一审法院查明

一审法院判决认定：公民合法的民事权益受到法律保护，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据查明的事实，北**委会与银**公司签订的《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》，实质上是建设观光园以租代卖，改变了土地的用途，违反了国家法律法规强制性规定，因此北**委会与银**公司所签订的《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》应属无效。北**委会要求解除合同的诉讼请求及银**公司要求继续履行合同的反诉请求，均因于法无据，故该院不予支持。关于土地使用费，该院认为应计算至该院对北**委会起诉的受理时间，即2014年4月8日。现北**委会要求银**公司支付实际占用土地期间使用费的诉讼请求合理，该院予以支持，但实际占用时间应为181天，合同规定的租金为每年307500元，故银**公司应向北**委会支付实际占用土地使用费为152486.3元，北**委会过高部分的诉讼请求该院不予支持。

一审法院认为

具体关于北**委会主张的银**公司将承租土地腾退并返还给北**委会的诉讼请求，因其与银**公司所签订的《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》无效，故对于该项诉讼请求，该院予以支持。因银**公司与湖北中**限公司北京分公司系同一个负责人，而证人高*与乔*均系湖北中**限公司北京分公司的施工队，二人关于蔬菜温室大棚建造的价格及银**公司提供的湖北中**限公司北京分公司与乔*施工队和高*施工队签订的两份工程结算单，因银**公司与其均存在利害关系，故该院不予采信。高*及乔*陈述的蔬菜温室大棚及工具间建造数目的情况与证人赵*的陈述及本案事实相印证，故对此该院予以采信。蔬菜大棚及工具间的数目及建筑面积，该院结合本案具体事实和证人高*及乔*的证言，确定蔬菜大棚中大棚长度为42米，小棚长度为25米，跨度均为8米。大棚为19个，小棚为16个。工具间为每间8平方米。关于每个蔬菜大棚及工具间的造价，结合相关机构的咨询意见，确定大棚及小棚造价为每平方米190元，工具间每平方米造价为600元。根据蔬菜温室大棚及工具间建造的数目及平米数和相关机构的关于蔬菜温室大棚及工具间建造的单价的意见，该院确定银**公司现可认定的实际损失为2156960元。因北**委会与银**公司于2012年12月10日签订了《合作协议书》，且北**委会负责蔬菜温室大棚建造的相关手续，故在蔬菜温室大棚建造的相关手续未完全具备的情况下，银**公司即建造蔬菜温室大棚而被北京市通州区漷县人民政府依法拆除，造成相关损失。对此，北**委会负有一定责任，其对银**公司的损失应进行相应补偿，补偿的具体数额该院根据双方于2012年12月10日签订的《合作协议书》中蔬菜温室大棚出售后北**委会的可得利益，并根据前述损失数额，酌定为40万元。对于银**公司要求过高部分的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（三）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、将《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》中涉及的土地腾退返还给北京市通**村民委员会，于判决生效之日起三十日内执行清；二、北京银**有限公司给付北京市通**村民委员会占地使用费十五万二千四百八十六元三角，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京市通**村民委员会补偿北京银**有限公司蔬菜温室大棚损失费四十万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京市通**村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回北京银**有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

银海金秋公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：1.一审法院查明事实有误，一审查明银海金秋公司出售4个大棚与事实不符。银海金秋公司未与任何人签订过蔬菜温室大棚的协议，合同签订主体应当是北堤寺村委会。同时，一审查明高*与乔*系湖北中掘（**北京分公司的施工队、银海金秋公司以湖北中掘（**北京分公司的名义与乔*施工队、高*施工队分别签订两份《内部分包工程协议》与事实不符。一审法院认定大棚建筑面积为8平米与事实不符，认定蔬菜大棚每平米造价240元没有事实依据。2.《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》符合《中华人民共和国土地承包法》，合法有效，合同约定用途为温室大棚，是进行农业生产及种植的一种方式。《合作协议书》没有土地用途的条款，未违反法律、法规的强制性规定。3.一审法院判令银海金秋公司给付北堤寺村委会占地使用费，违反了不诉不理的原则。4.湖北中掘**北京分公司是独立主体，高*、乔*施工队是独立的施工人，一审法院认定其与银海金秋公司存在利害关系有误。5.一审法院对大棚、小棚及工具间的造价确定没有依据。6.一审法院酌定损失数额，属于滥用审判权。7.由于银海金秋公司已经腾退了土地，因此一审法院判令银海金秋公司腾退土地没有实际意义。故上诉请求撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07634号民事判决，改判支持银海金秋公司的反诉请求，即改判北堤寺村委会继续履行《农村土地经营权流转合同书》、《合作协议书》，判令北堤寺村委会赔偿银海金秋公司损失4368920元及利息。

北**委会对一审法院判决第三项不予认可，但未提出上诉。其针对银海金秋公司的上诉请求答辩称：协议显示银海金秋公司负责地上物规划、设计、建设、验收等，但在该公司没有交付相关手续的前提下擅自施工，并做了大面积地上物建设，造成的损失，应当由银海金秋公司自行承担。故请求驳回上诉，维持原判。

本案二审过程中，银**公司向本院提交以下新的证据：1.委托书复印件，证明村民委托北**委会代办出租，并非银**公司出卖大棚；2.租赁协议复印件，证明北**委会出租的事实。北**委会对上述证据1的真实性不认可，认为不符合委托书的出具形式，且与本案无关。对证据2认为真实性无法核实，不认可关联性。同时，北**委会向本院提交以下新的证据：1.政府拆除的现场照片12张，证明银**公司的损失要求不合理；2.生效判决3份、执行裁定书1份，证明北**委会签订的租赁合同被认定无效，进而证明本案合同无效；3.人民法院案款收据3张，证明北**委会已经将相关款项交由法院，其未在本案大棚租赁问题上实际获益。银**公司对上述证据1真实性、关联性均不认可，对上述证据2、3认可真实性，但关联性不予认可。

上述事实，有《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》、《合作协议书》、证人证言、收据、上述二审证据以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：公民合法的民事权益受到法律保护，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。关于合同的效力，本案中，北**委会与银海金秋公司签订的《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》，实质上是建设观光园以租代卖，实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规强制性规定，一审法院作出北**委会与银海金秋公司所签订的《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》和《合作协议书》应属无效的认定于法有据。因合同无效导致本案《农村土地经营权流转合同书（对外租赁）》及《合作协议书》均无继续履行的基础。

关于银**公司实际损失金额问题，本院认为，基于银**公司与湖北中**限公司北京分公司系同一个负责人，同时鉴于证人高*与乔*的身份情况，二人关于蔬菜温室大棚建造的价格及银**公司提供的湖北中**限公司北京分公司与乔*施工队和高*施工队签订的两份工程结算单，一审法院作出因银**公司与其均存在利害关系，故对上述证据不予采信的认定并无不妥。对于蔬菜大棚及工具间的数目及建筑面积，结合本案具体事实和证人高*及乔*的证言，可以确定蔬菜大棚中大棚长度为42米，小棚长度为25米，跨度均为8米。大棚为19个，小棚为16个。工具间为每间8平方米。关于每个蔬菜大棚及工具间的造价，一审法院结合本案情况及相关机构的咨询意见，确定大棚及小棚造价为每平方米190元，工具间每平方米造价为600元，并以此确定银**公司现可认定的实际损失为2156960元于法有据，本院予以确认。

关于北**委会应承担损失金额，本院认为，因北**委会与银海金秋公司签订了《合作协议书》，且约定北**委会负责蔬菜温室大棚建造的相关手续，故在蔬菜温室大棚建造的相关手续未完全具备的情况下，银海金秋公司即建造蔬菜温室大棚而被北京市通州区漷县镇人民政府依法拆除，造成相关损失。对此，银海金秋公司与北**委会各负有部分责任，北**委会应对银海金秋公司的损失进行相应补偿，对补偿的具体数额，一审法院根据双方约定及合同实际履行情况，以银海金秋公司实际损失为基础，作出酌定40万元的处理亦无不妥。

关于涉案土地腾退事实问题，由于北**委会对银海金秋公司上诉主张的涉案土地已经腾退并由北**委会接收的事实不予认可，且二审过程中银海金秋公司亦未提供证据证明上述主张，故本院对银海金秋公司该项事实主张暂不予确认。

同时，本案程序并未出现违反法律规定的重大瑕疵问题。

综上，银海金秋公司的上诉理由及请求均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3376元，由北京市通**村民委员会负担43元（已交纳）；由北京银**有限公司负担3333元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。一审反诉案件受理费20876元，由北京市通**村民委员会负担7300元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）；由北京银**有限公司负担13576元（已交纳）。一审公告费260元，由北京市通**村民委员会负担（已交纳）。

二审案件受理费41751元，由北京银**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日