郝*与北京庄*崇光百货商场合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郝*与被告北京庄*崇光百货商场（以下简称庄*商场）、被告北京庄*房地产开发有限公司（以下简称庄*房产公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官刘*担任审判长，人民陪审员王**、王**参加的合议庭，适用普通程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理，原告郝*的委托代理人袁**、杲杨，被告庄*商场的委托代理人彭*、孟**参加了诉讼。被告庄*房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告郝*起诉称：2005年12月20日，郝*与庄**公司就位于北京市宣武区宣武门外大街东侧庄**业中心北京庄*崇光百货商场（Ⅱ）3119号商品房预售事宜签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y171798）。同日，郝*与庄*商场及庄**公司签订了《协约书》，约定：郝*将购买的上述房屋出租给庄*商场，租赁期限为合同签订之日起至2025年8月31日止，2011年6月1日至2015年5月31日期间的租金标准为2249.39元（人民币，下同）。合同签订后郝*依约支付了购房款，庄**公司向庄*商场交付了房屋，庄*商场依约向郝*支付租金至2014年4月。2014年4月，因庄**公司的严重迟延办理房屋所有权证构成根本违约，郝*向北京**民法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款等。北京**民法院于2014年6月18日作出（2014）西*初字第11392号民事判决，判决解除郝*与庄**公司签订的《北京市商品房预售合同》、庄**公司退还郝*购房款等，该判决于2014年7月10日生效。郝*认为，郝*提起诉讼后至北京**民法院作出解除《北京市商品房预售合同》的判决生效前，《北京市商品房预售合同》并未解除，当属有效履行状态，《北京市商品房预售合同》项下的相关收益的权利仍属于郝*，庄*商场理当向郝*继续支付诉讼期间的租金。北京**民法院关于解除合同的判决生效之日即2014年7月10日，《北京市商品房预售合同》方依法解除，庄*商场有权停止向郝*支付商铺租金，但庄*商场自2014年5月即错误地停止向郝*支付商铺租金，损害了郝*的合法权益，庄*商场应当向郝*支付已拖欠的2014年5月1日至2014年7月10日期间的租金5249元（计算过程见租金计算明细），故郝*诉至法院，请求判令：1、要求确认郝*、庄*商场、庄**公司签订的《协议书》已于2014年7月10日解除；2、判令庄*商场向郝*支付拖欠的租金5249元；3、判令诉讼费由庄*商场承担。

被告辩称

被告庄*商场答辩称：庄*商场认可郝*第一项诉讼请求；关于欠付的租金，庄*商场计算的金额为5238.31元，庄*商场只同意支付5238.31元；诉讼费庄*商场不同意承担。

被告庄*房产公司既未发表答辩意见，也未参加本案庭审。

原告郝*向本院提交以下证据材料予以证明：

1、《协议书》，证明郝*、庄*商场、庄*房产公司之间存在合同关系，郝*将房屋出租庄*商场并收取租金。

2、（2014）西*初字第11392号民事判决书及生效证明，证明郝*与庄**公司签订的《北京市商品房预售合同》已经生效判决确认解除，三方签订的协议书也应与之一同解除。

被告庄*商场没有向本院提交证据材料。

被告庄**公司没有向本院提交证据材料。

本院查明

经本院庭审质证，被告庄*商场对原告郝*提交的证据1、2的真实性、关联性均予以认可，本院对上述两份证据的真实性、关联性予以确认。

本院根据到庭当事人陈述及上述认证查明：

2005年12月20日，郝*与庄**公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y171798），合同约定郝*购买庄**公司开发的庄*城商业中心宣武区宣武门外大街东侧北京庄*崇光百货商场（Ⅱ）3119号房屋。同日，郝*与庄*商场、庄**公司签订《协议书》，协议约定以下主要内容：庄*商场为了增加营业面积，向庄**公司承租坐落于北京市宣武门外大街的庄*广场南裙楼商业面积；庄**公司为了实现房地产销售，自愿出售庄*广场南裙楼商业面积；郝*愿购买庄*广场南裙楼部分商业面积出租给庄*商场，以收取租金；经协商郝*与庄**公司签订了购买庄*广场南裙楼3层3119部分商业面积的《北京商品房预售合同》，庄*商场同意庄**公司将该商业面积售予郝*；租赁期限为：（一）租赁期自本合同签订之日起至2025年8月31日；（二）租赁期满，郝*有权收回该商业面积，庄*商场有意继续承租的，应提前90日向郝*提出续租要求，征得同意后重新签订租赁合同，按照租赁期满时的市场租金标准，庄*商场在同等租金条件下有优先于其他竞租人承租的权利；租金为：（一）租金支付时间：各方约定，自本合同签订之日起至2006年5月31日为免租期，庄*商场自2006年6月1日起向郝*按月支付租金，支付日期为每月20日之前，但郝*付清全部购房款之前，无权要求庄**公司、庄*商场或其担保银行向其支付任何租金；（二）租金标准：2006年6月1日至2011年5月31日，每月租金人民币1984.76元；2011年6月1日至2016年5月31日，每月租金人民币2249.39元；2016年6月1日至2021年5月31日，每月租金为2315.55元；2021年6月1日至2025年8月31日每月租金人民币2447.87元；（三）税费及租金支付方式：上述租金标准为税前租金，庄*商场有权以代扣代缴形式向政府应由郝*交纳的税费；郝*指定庄*商场将税后租金付至郝*的账户；庄*商场支付租金后，郝*应向庄*商场开具税务合法发票（庄*商场在代扣代缴时已经取得税务发票的除外）。

在协议履行过程中，因庄**公司未按照预售合同约定取得郝*购买房屋所在楼栋的权属证明，导致郝*未能取得该房屋的所有权证书，故郝*将庄**公司起诉至本院，要求判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》、退还购房款299944元、印花税款159元、并按银行同期五年期存款利率标准支付2005年12月20日至实际给付之日止的欠款利息（截至到2014年4月22日，利息计算为91191元）。本院经审理后作出（2014）西*初字第11392号民事判决书，判决“一、解除原告郝*与被告北京庄*房地产开发有限公司二〇〇五年十二月二十日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y171798）。二、被告北京庄*房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝*购房款二十九万九千九百四十四元。三、被告北京庄*房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝*印花税款一百五十九元。四、被告北京庄*房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郝*利息（以二十九万九千九百四十四元为基数，自二〇〇五年十二月二十一日始，至实际付清之日止，按中**银行同期二年期定期存款利率计算）。五、驳回原告郝*的其他诉讼请求。”该判决于2014年7月10日生效。

上述事实，有当事人提交的《协约书》、（2014）西*初字第11392号民事判决书及生效证明等证据及当事人庭审陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，郝*与庄*商场、庄*房产公司签订的《协议书》是各方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应当依照合同约定行使权利和履行义务。根据《协议书》的约定，郝*享有庄*城商业中心宣武区宣武门外大街东侧北京庄*崇光百货商场（Ⅱ）3119号房屋的处分权，乃是郝*能将之出租给庄*商场并据此获取租金收益的前提，现郝*与庄*房产公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y171798）已被法院判决解除，导致郝*继续将此房屋出租给庄*商场并获取租金收益的合同目的无法实现，故郝*要求解除《协议书》具有事实及法律依据。关于《协议书》的解除时间，《北京市商品房预售合同》（合同编号Y171798）被判决解除之后，《协议书》并不当然随之一并解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，郝*并未在本次起诉前向庄*商场、庄*房产公司发出过解除《协议书》的通知，故本案中《协议书》的解除时间应以本院向最后一方当事人送达起诉状副本时间即2015年1月15日为准。

关于郝*主张的庄*商场拖欠的2014年5月1日至2014年7月10日期间的租金5249元，庄*商场同意支付拖欠的上述期间内的租金，但对金额有异议，认为上述期间内的租金金额应为5238.31元，庭审中郝*认可庄*商场的租金计算方法，同意庄*商场按照5238.31元支付。有鉴于此，本院确认庄*商场应付拖欠租金金额为5238.31元，对于郝*主张的超出该金额的部分，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告郝*与被告北京庄*崇光百货商场、被告北京庄*房地产开发有限公司之间签订的《协约书》于二〇一五年一月十五日解除；

二、被告北京庄*崇光百货商场于本判决生效之日起十日内给付原告郝*租金五千二百三十八元三角一分；

三、驳回原告郝*其他诉讼请求。

案件受理费五十元，由被告北京庄*崇光百货商场负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费，视为放弃上诉权利。

裁判日期

二○一五年二月十一日