刘**与刘**共有纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）刘**与被告（反诉原告）刘**共有纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘**及委托代理人白福东，被告（反诉原告）刘**及其委托代理人袁**、杲杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）刘**诉称，刘**、刘**及案外人胡**、刘**四人系位于北京市东城区雍和宫大街×××号1幢2幢160.99平方米平房（以下简称涉案房屋）的按份共有人，其中胡**所占份额为10%，刘**所占份额为50%，刘**所占份额为20%，刘**所占份额为20%。该房为砖木结构，因建成时间较长，大部分承重墙均已倾斜，难以保障安全正常使用。2010年4月12日，四人达成一致意见，共同签署关于房屋翻建的《申请》。2011年3月7日，刘**代表所有的产权人与北京嘉**有限公司订立《北京市建设工程施工合同》，对涉案房屋进行翻建。2011年7月18日，工程完工。2011年7月7日，涉案房屋取得房屋所有权证书。涉案房屋翻建等费用包括工程款、测绘费、设计审图费、大图打印晒图费、房屋评估费、房屋鉴定费、装修费、房屋登记费、电表改装工程款，均系刘**支付。后经刘**向刘**催要未果。刘**认为，涉案房屋系四人按份共有，故翻建费用应由四人分担，现刘**应按照共有份额向刘**支付上述款项，共计179077.75元。

被告（反诉原告）刘*新辩称，被告系涉案房屋共有产权人之一，同意按照共有份额承担翻建费用中合理部分。2006年2月15日，刘**、刘*新及案外人胡**、刘**曾订立有《代管协议》，约定由刘**代管涉案房屋并向其余按份共有人支付房屋租金。自2006年8月1日始，刘**未向刘*新支付房屋租金。刘*新认为，房屋租金属涉案房屋法定孳息，刘*新有权要求予以分割。涉案房屋翻建以前，刘**应按照《代管协议》向刘*新支付房屋租金；房屋翻建后，因原标的物已灭失，双方未就新标的物租金分配问题达成协议，应以涉案房屋实际出租价格为基础，按照共有人的共有份额进行分割。故反诉要求刘**向刘*新支付房屋租金287210元（2006年8月1日至2011年2月28日期间租金为73280元；2011年8月1日至2015年3月12日期间的租金为213930元）。

针对刘**反诉，刘**辩称：刘**的反诉请求与本诉非属同一法律关系，应另案处理。当事人之间订立的《代管协议》未被解除，刘**应依照上述协议主张房屋租金的分割。刘**计算房屋租金标准有误，有部分房屋虽然被案外人高×占有使用，但因无法办理营业执照，案外人未支付房租，且涉案房屋出租给北京联**有限公司部分，该承租人因房屋翻建于2010年8月1日未再支付租金。除2014年6月29日至今因诉讼未向刘**支付一年的房屋租金外，刘**已将房租按照《代管协议》向刘**支付。刘**的反诉请求逾越诉讼时效期间。综上，刘**不同意刘**的反诉请求。

本院查明

经审理查明，刘**与刘*新系姐弟关系，胡**系刘**、刘*v及刘*新之母。座落于本市东城区雍和宫大街×××号1幢、2幢房屋属按份共有之房产，其中胡**的共有份额为10％，刘*×的共有份额为50％，刘*×的共有份额为20％，刘*新的共有份额为20％。

2010年4月12日，原、被告及胡**、刘**共同签署关于房屋翻建的《申请》，申请对双方共有的前述房屋进行翻建施工。2010年10月26日，胡**、刘**、刘**曾起诉刘**，要求其配合办理涉案房屋翻建的建设工程规划许可证申报手续。本院经审理判决四当事人共同办理涉案房屋翻建施工的《建设工程规划许可证》。该案已生效并已执行。2011年3月4日，北京**员会向原、被告出具《建设工程规划许可证》。

2011年3月7日，刘**与署名“北京嘉**有限公司”订立《北京市建设工程施工合同》对涉案房屋进行翻建。刘**出具收据三张，证明其已向施工单位支付的工程款。经质证，刘**认可涉案房屋翻建的事实，但是认为工程款虚高，且不认可收据的真实性。本院委托北京华**有限公司对涉案房屋翻建工程造价进行了鉴定，2015年2月6日，该鉴定机构作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为翻建工程造价为644905.61元。经质证，刘**对鉴定结论不予认可，但未提出反证。刘**除认为“砖砌内墙、屋面雨水管、后墙天沟”、“室内地面砖、内墙涂料、内墙砖、吊顶及部分门窗”、“饭店内钢结构平台”、“饭店内钢结构平台上木地板、吊顶”为案外人高*承租房屋后进行的装修外，对其余鉴定结论予以认可。诉讼中，证人高*出庭作证称，上述部分均非其出资装修。且高*表示其虽与刘**订立有《房屋租赁合同》，但因其占有使用的涉案房屋部分无法办理营业执照，致其无法正常经营，故从未向刘**支付过房屋租金。经质证，刘**认可证人证言的真实性，刘**否认证人证言的真实性，认为高*未进行上述装修且未支付房租不符合常理。

刘**出具署名“北京龙**有限公司”出具的“设计审图费”收据一张，金额为25000元，及署名“北京程田**有限公司”出具的“晒图费、打印费、硫酸图打印晒图”收据三张，金额共计448元。经质证，刘**否认上述证据的真实性，认为应当附有设计合同。刘**曾提交图纸作为鉴定检材。

刘**出具《盼盼防盗安全门产品出货单》及收据，证明防盗门费用；出具署名“北京中**限公司”出具的“古典门窗货款”，证明门窗费用；出具署名“北京东方**场有限公司”出具的收据两张，金额共计1155元，证明油漆费用。经质证，刘**认可关于防盗门及古典门窗证据的真实性，但是认为价格虚高。否认关于油漆证据的真实性，但是未提交反证。诉讼中，本院委托北京中**有限公司对涉案房屋所有门窗进行评估鉴定，2014年9月23日，该鉴定机构出具《雍和宫大街179号房屋所有门窗价值项目评估报告》，鉴定结论为门窗价值共计63600元。经质证，刘**否认评估报告，但未提交反证。刘**认可评估报告。

刘**出具署名“北京亮美富川**有限公司”出具的“工程款”发票一张，金额4000元，证明改电费用；《委托测绘协议》一份、测绘服务费发票五张及测量费发票一张，金额共计9394元；《房屋安全鉴定报告》及房屋鉴定费发票，金额967元；房屋登记费收据两张，金额共计180元。经质证，刘**认可上述证据的真实性，愿意按照共有比例承担上述费用。刘**出具署名“北京世诚**有限责任公司”出具的“评估费”，金额3000元。经质证，刘**否认该证据的真实性与关联性，且认为应该附有相应的评估报告。经询，刘**无法提交评估报告。

2013年5月19日，刘**向刘**等出具《关于给付翻建雍和宫大街179号1幢2幢房屋工程款的通知》，要求其余按份共有人支付翻建工程款，否则将从房屋出租所得中逐步扣除，并承担延期支付的利息损失。经询，刘**认可收到该通知。

就反诉请求部分，2006年2月15日，胡**、刘**（胡**之夫）、刘**、刘**、刘**共同订立《代管协议》，约定涉案房屋由刘**代为管理，其中包括出租、经营、小型修缮、代为纳税、小幅度拆改至胡**、刘**去世为止。所属共有产权的收益从2006年8月1日起每半年刘**应向刘**、刘**分别一次性支付8000元，产权收益所分的部分为94.6平方米的产权收益，其余部分归刘**一人所有。在现有产权收益的基础上，如遇产权收益有大幅度的起落，则收益金额将自动调整，如小幅度增减则按现协议支付。胡**、刘**与刘**共同生活期间，收益暂时由刘**代管，所需生活费用一切均由刘**支付，刘**、刘**不再另行支付二人的生活费、医药费，直至胡**、刘**去世为止。胡**、刘**、刘**、刘**、刘**在授权刘**代管期间不需向刘**支付一万元以下的小型房屋修理费用，其房屋的小型修理刘**无需向以上四人告知，可自行解决。如房屋出现大面积的破损或需大面积的翻修、翻建，以上四人应按收益比例适当支付其应支付的所有费用。刘**与北京联**有限公司就涉案房屋94.6平方米部分订立有三份《房屋租赁合同》，其中2003年8月1日至2008年7月31日期间年租金145000元，2008年8月1日至2011年7月31日期间年租金176000元，2011年1月1日至2015年12月31日期间年租金176000元（该租赁期内租赁部分面积更改为90平方米）。2010年8月20日，刘**与高*订立《房屋租赁》，由高*承租涉案房屋中69.6平方米部分，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日，年租金120000元。刘**称该部分虽由高*占有使用，但未收取租金。刘**对此不予认可。

诉讼中，刘**出庭作证称，自刘**将涉案房屋出租后，证人曾先后两次从胡**处取得房屋租金并将其支付给刘**，分别是8000元和4000元，其余支付金额及次数记不清楚。刘**出庭作证称，刘**已经向证人及刘**支付租金收益，每次都是刘**将租金收益支付给父母，再由父母向其他子女支付。向刘**支付租金收益时大部分时间证人均在场，最初两年每次支付8000元，之后每次支付10000元，最后一次支付租金收益是2010年6、7月份。经质证，刘**认可上述证人证言的真实性，刘**认为从刘**的证人证言只能认定刘**共向其支付租金收益12000元，认为刘**与本案纠纷存在利害关系，对证言的真实性不予认可。刘**出示署名“胡**”出具的证人证言，证明刘**每半年向刘**、刘**分别支付10000元，支付至2010年7月31日止。后因刘**未支付房屋翻建款，故未再向刘**支付。经质证，刘**否认证言，认为证人应出庭接受质询，且胡**与本案纠纷存在利害关系，与前述证人证言内容相矛盾。

2014年5月29日，胡**、刘**、刘**曾起诉刘**要求其支付涉案房屋翻建费用并支付拖延办理相关手续所造成的租金损失。该案中，胡**、刘**认可翻建费用全部由刘**先行垫付。后胡**、刘**、刘**撤回对刘**的起诉。

2014年7月8日，胡**、刘**、刘**再次起诉刘**要求其支付拖延办理相关手续所造成的租金损失。该案中，北京联**有限公司于2010年9月15日曾出具《房屋交接单》，显示“房屋租金交到2010年7月31日，2010年8月31日搬家，2010年9月3日正式交房，钥匙已交房东刘**。”后经本院审理判决刘**向胡**、刘**、刘**支付租金损失五万元。刘**不服该判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

以上事实，有当事人陈述，《雍和宫大街179号房屋所有门窗价值项目评估报告》、《工程造价鉴定意见书》、《代管协议》、《房屋租赁合同》、收据、发票、民事判决书等证据在案佐证。

本院认为，根据法律规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按份共有人按照其份额分担，共同共有人共同负担。本案中，刘**占有涉案房屋20%共有份额，现刘**要求刘**按照共有比例承担翻建费用，刘**亦同意按照此比例承担，本院照准。关于自建房翻建费用承担问题，刘**与刘**亦均同意按照此比例分担，本院不持异议。现刘**认可测绘费、房屋鉴定费、房屋登记费、电表改装工程款，本院不持异议。刘**虽不认可设计审图费、大图打印晒图费、油漆费用，但未提交反证，故本院对上述费用金额予以确认。刘**虽不认可关于门、窗费用的评估报告，但未提交反证，本院对评估报告中载明门、窗价值予以确认。双方当事人虽对《工程造价鉴定意见书》持异议，但未能提交反驳的充分证据，故本院对《工程造价鉴定意见书》中载明工程造价金额予以确认。关于房屋评估费，因刘**未能提交相应的评估报告予以佐证，故本院对该项费用不予认可。

关于刘**的反诉请求，涉案房屋出租所产生的租金收益亦应属按份共有人的共有财产，系物权范畴，虽然当事人之间订立有《代管协议》，但该协议属于对租金收益分配方式、金额的约定，不属于债权范畴，故刘**认为刘**的反诉请求逾越诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采信。现刘**认可北京联**有限公司支付的租金由其收取，故刘**有权对该部分租金收益按照共有份额要求分割。但根据已查明事实，高*占有使用的涉案房屋部分未向刘**支付房屋租金，故刘**要求刘**给付该部分房屋租金收益，缺乏依据。现刘**要求涉案房屋翻建前，按照《代管协议》分割租金收益，理由正当。但因北京联**有限公司因涉案房屋翻建将租金交至2010年7月31日，故刘**反诉要求2010年8月1日至2011年2月28日期间的租金收益，本院不予支持。关于房屋翻建后租金收益分割依据问题，因按份共有人已订立有《代管协议》，虽然涉案房屋进行了翻建，但该协议未被解除，且根据《代管协议》内容分析，当事人之间约定租金收益分配金额不但考虑了按份共有份额，同时考虑了胡**夫妇的抚养费用、房屋的小型修理费用，故不能因发生房屋翻建事实而否定《代管协议》的适用，

本院认为

故刘**要求2011年8月1日后按照房屋实际出租价格份额租金收益，本院不予支持。关于刘**应向刘**支付租金收益金额问题，刘**虽辩称除2014年6月29日至今外已按《代管协议》向刘**支付，但未能提交充分的证据，且刘**的辩称意见与胡**、刘**相矛盾。同时考虑到胡**、刘**与刘**曾有诉讼纠纷，故本院对其证言不予采信。根据刘**证言显示，刘**已向刘**支付租金收益12000元，故该部分应予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）刘**于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）刘**支付房屋翻建费用十四万九千九百二十九元九角二分；

二、原告（反诉被告）刘**于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）刘**支付二〇〇六年八月一日至二〇一〇年七月三十一日期间及二〇一一年八月一日至二〇一五年三月十二日期间租金（扣除已支付部分）共计十万八千四百六十元。

三、驳回原告（反诉被告）刘**其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）刘*新其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3882元，由原告（反诉被告）刘**负担882元（已交纳）、被告（反诉原告）刘**负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2804元，由原告（反诉被告）刘**负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）、被告（反诉原告）刘**负担1804元（已交纳）；鉴定费18800元，由原告（反诉被告）刘**负担9400元（于本判决生效后七日内交纳）、被告（反诉原告）刘**负担9400元（已交纳）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年四月十日