薄**与田*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人薄**因与被上诉人田*租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第20920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年9月，田*起诉至原审法院称：2015年6月1日，我与薄**签订了《土地及地上物租赁合同》，约定：我将位于北京市通州区潞城镇大东各庄村村东北角土地及地上物出租给薄**，租期为15年，租金一年一付。合同签订当日，薄**支付了11万元的租金，剩余5万元租金没有给付。现请求法院判令：1.解除双方签订的《土地及地上物租赁合同》；2.薄**承担本案诉讼费。

薄**向原审法院辩称并反诉称：合同签订后，田*没有将土地及租赁物交付给我，现反诉请求：解除双方签订的《土地及地上物租赁合同》；田*退还租金11万元；田*支付违约金10万元；田*赔偿经济损失27461.35元；田*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

田*针对薄**的反诉辩称：不同意其反诉请求，我方已经将部分租赁物交付。

一审法院查明

经审理查明：2015年6月1日，田*与薄**签订《土地及地上物租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的土地及地上物位于北京市通州区潞城镇大东各庄东北角；该土地租赁期限为十五年，自2015年6月1日起至2030年5月31日止；该土地及地上物2015年6月1日至2020年5月31日每年年租金为160000元；土地租金支付方式为一年一付，租金于每年8月1日前一次性付清。

合同签订后，薄**向田*支付租金11万元。田*将果树交付给薄**管理，但有部分地上房屋没有交付。2015年10月23日，田*与薄**进行了交接，薄**将租赁的土地及地上物返还给田*。

一审法院认为

原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。薄**、田*签订合同后，双方均应依约履行义务。现田*与薄**均要求解除合同，法院对此不持异议，故对双方要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。对薄**反诉要求返还租金的诉讼请求，因其支付的钱款已超过其至腾退之日应当交付的租金，且田*亦有部分地上物没有交付，故法院确定由田*退还其租金8万元。对薄**反诉要求支付违约金的诉讼请求，因田*已将地上的果树等主要地上物交付，且法院在计算租金时已减免了部分租金，故其以田*未交付地上物为由要求支付违约金，没有合理根据，法院不予支持。对薄**要求田*支付经济损失的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。

据此，原审法院于2015年11月作出判决：一、田*与薄**签订的《土地及地上物租赁合同》于二○一五年十月二十三日起解除；二、田*返还薄**租金八万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回薄**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，薄**不服原判，以田*未能提供权利文件证明其享有转租权，且一直占用大量合同项下土地及地上物，明确表示不再履行，存在重大违约行为以及原审适用法律错误为由，上诉至本院，请求撤销原审判决第二、三项，改判支持其原审全部反诉请求。田*同意原审判决。

原审审理中，关于租金的交付情况，薄**陈述其于2015年6月1日支付了1万元租金，后又支付了10万元；二审中薄**改称于2015年6月1日支付了租金10万元，另1万元租金系此前交付的定金。田*称2015年6月1日薄**支付租金1万元、2015年6月中旬薄**在租赁场地举办活动时再次支付租金10万元。关于租赁物的交付情况，田*称除依双方约定留2间住宿房及一间库房自用外，其余土地及地上物全部于2015年6月1日交付对方使用；而薄**则表示其只使用了3间宿舍房，其余地上物田*均未交付，但认可在涉案租赁土地上开办过几次活动。原审中薄**提交与田*谈话录音及据此整理的文字材料，载明时间为2015年9月14日，其中薄**向田*提出可以交纳剩余租金，但并无田*未向其交付大部分租赁物，且其系因上述原因迟延交纳租金的相关内容。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异，本院在此予以确认。

上述事实，有当事人陈述、《土地及地上物租赁合同》、等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：田*与薄**均同意解除《土地及地上物租赁合同》并已就租赁物自行交接，原审判决上述合同于交接当日解除正确。

关于租金的交付情况，薄**在原审陈述其于2015年6月1日支付了1万元租金，后又支付了10万元租金，二审中薄**改称于2015年6月1日支付了租金10万元，另1万元租金系此前交付的定金，田*认同薄**在原审的陈述，现薄**于二审中推翻此前的陈述，且未能提出合理的解释并提供充分证据佐证，本院难予采信，从而依其在原审陈述认定其交纳租金的时间及金额。从审理查明的情况来看，薄**未按合同约定于2015年8月1日前一次性支付全年租金，其虽表示迟延付款的原因在于田*未向其交付大部分地上物及土地，但现没有证据显示其催促对方交付，特别是在其所提载明时间为2015年9月14日的谈话录音中，其提出可以交纳剩余租金但并未明确提出田*未交付大部分租赁物这一事实，假设其主张成立，其在对方未交付大部分租赁物的情形下未提出异议并再次支付大额租金，此后与对方协商并刻意录音时亦不提及上述问题，与常理不符，同时其亦承认曾在租赁地点举办过几次活动，综合上述情形，原审认定的田*已将主要租赁物交付，较之薄**所提田*一直占用大量土地及地上物的主张，显然更为符合本案证据以及具体情况所表明的指向，本院予以确认。本案中，田*未将合同项下的全部地上物全部交付给薄**，薄**亦未依约支付全部租金，后双方经协商均同意解除合同且已办理交接，基于此，原判根据合同履行情况，综合全案案情酌定田*返还薄**租金8万元，并驳回薄**要求田*支付违约金并赔偿损失的诉求，合乎法律规定及情理，本院予以维持。薄**上诉主张其未交纳租金的另一原因系田*未向其出示有权将涉案租赁物转租的相关凭证，故其据此享有不安抗辩权，但其在原审过程中并未提出该项抗辩主张，事实上，现有证据亦不足以证实在双方合同履行过程中其曾明确以此作为迟延交纳租金的理由，现其在二审中新增该抗辩主张，本院不予采纳。

关于薄**认为原审适用法律错误的上诉意见，本案为租赁合同纠纷案件，援引《中华人民共和国合同法》相关条款更为适当，原判仅援引《中华人民共和国民法通则》第五条的原则性条款确有不妥，但本案事实认定并无不当，裁决结果亦符合法律规定，本院予以维持。

综上，薄**的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费35元，由薄**负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费2431元，由薄**负担1531元（已交纳），由田*负担900元（于本判决生效后7日内交纳）。

二审案件受理费3449元，由薄**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日