北京华**限公司与北京金**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京华**限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京金**有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘*、被告委托代理人苗**、黄*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年1月10日，我公司与被告签订《场地租赁合同》，约定由我公司将位于北京市朝阳区东坝乡东晓景北京轻工商业大厦C座某号场地出租给被告使用，租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。租赁合同中双方对租金数额、付款方式、付款时间、合同的解除、违约责任、争议解决方式等均作出了明确约定。合同签订后，我公司依约将出租场地交其使用，被告却未能依约足额支付租金和取暖费，其欠付2012年3月至2012年10月期间的租金共计461744元，另欠付2011年的取暖费35580元，架子管赔偿款1000元。我公司曾就以上费用多次催要，其均未支付。现诉至法院，请求判令：1、确认我公司与被告签订的《场地租赁合同》于2012年10月31日解除；2、被告支付2012年3月至2012年10月期间的租金461744元，违约金138523.2元；3、被告支付取暖费35580元、架子管赔偿款1000元。

被告答辩并反诉称：第一、双方签订场地租赁合同后，原告一直没有向我公司提供场地的合法权属证明，我公司既不知道其是否是出租场地合法的所有权人，也不知道出租场地是否具备合法手续，经我方查询，其出租的场地为违章建筑，因此我公司拒付租金是行使合法的抗辩权。第二、原告在收取我公司租金之后不按时提供发票，从而我公司拒付租金也是行使法定抗辩权，不属于违约。第三、双方的场地租赁合同属于协议解除，而非因违约解除，原告主张的违约事实不成立。第四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告为了引入北京**限公司于2012年10月7日与我公司协商解除合同，我公司从10月15日开始打包搬家，在10月27日从涉案场地搬离，将涉案场地交还原告。为了计算方便，我公司同意将搬离时间计算为2012年10月31日。所以我方认为合同在2012年10月15日解除。当时我公司出于善意给予配合，同意在确定统一协商未结租金、装修费、搬家费等费用后再酌情补偿我公司这一原则下由我公司先撤场。在我公司搬离时，双方同意就未结租金、装修费、搬家费、租金差价、停业损失等冲抵后，原告再酌情补偿我公司，后其未按照约定补偿我公司并提起本诉，故我公司提起反诉，要求原告赔偿因其提前解约给我公司造成的装修费损失495400元、租金差价损失336100元、搬运费14200元、停业损失3612元。

原告就被告的反诉辩称：被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回。理由如下：一、双方租赁合同解除的原因是被告无正当理由逾期支付租金且拒绝支付，致使我公司的合同目的不能实现，其行为已构成违约，我公司依据合同法的相关规定和双方合同约定解除了租赁合同。被告在搬离租赁场地时已将其原有装饰装修物全部拆除，我公司与涉案场地的现承租人×家具公司签订租赁合同后，×家具公司对涉案场地已经进行了全面装修。可见我公司和×家具公司均未利用被告的原有装饰装修物。二、被告答辩时所述协商解除合同的说法与事实不符，与常理和逻辑不符。我公司作为营利性企业，在被告无正当理由拒绝支付近十个月租金的情况下，我公司有权依据合同约定和法律规定解除双方的租赁合同，并要求其支付租金和违约金，不可能在此时与其协商解除租赁合同。三、根据相关司法解释，当双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持，若出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中因双方租赁合同的解除系因被告无正当理由拒不支付租金违约，且我公司未利用其装饰装修物，故其关于赔偿装修损失的反诉请求不应予以支持。同理，我方对于被告在合同解除后的任何损失都没有任何责任，故其全部反诉请求均没有事实和法律依据，请法院驳回。

本院查明

经审理查明：2011年1月10日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《场地租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定：乙方承租甲方C座某号场地，面积1186平方米，用途以营业执照核准的经营范围为准。租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日，共计5年，其中免租期为2011年1月10日起至2011年3月31日。租金付款方式为，租金标准1.6元／㎡.天，年租金总额692624元（不含税），从第3年开始，每年环比递增5%，租金实行季付，支付租金的时间为每年的4月1日和10月1日之前。合同第四条约定，甲方应对市场进行物业管理，并负责建筑物公共区域设备管理及维修保养，并向乙方收取水费、电费、卫生费、暖气费、燃气等有关费用。其中：冬季取暖每平米30元／季，水费每吨5.5元，电费每度1.2元。合同第六条约定：（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方还应按照年租金总额20%的标准向甲方支付违约金：……6、逾期15日未交租金的。（二）甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照年租金20%的标准向对方支付违约金，其他手续由乙方自行办理。合同第七条第2款约定，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金5%的违约金。同日，双方另签订《补充协议》一份，约定如乙方有特殊情况未能及时按合同约定交纳租金提前告知甲方的，在60天之内不收取违约金；租住后如2年内拆迁给予乙方部分装修费用和搬迁运输费（只含本市内），其余不给予任何经济补偿，2年后无任何补偿。

上述租赁合同签订后，原告如约向被告提供了合同约定的场地。庭审中，原告称被告的租金交纳至2012年2月29日，此后未再交纳租金。被告称其租金交至2012年3月31日。原告提交租金收据5张，显示被告在2012年8月12日交纳了2012年2月1日至2012年2月29日期间的租金。被告提交原告向其出具的租金发票2张，其中一张出具日期为2012年6月25日，其欲证明其在2012年6月25日交纳的租金中包含2012年3月份的租金，并称因原告未按时提供发票，故其拒付租金是在行使抗辩权。被告又称其在2012年9月份以现金方式支付了2012年3月的租金，原告未向其出具收据或发票，原告对此不认可。经查，被告未按季度向原告支付租金，原告提交的租金收据中有2012年6月25日被告交纳租金的收据，其上注明交纳租金的期间为2012年1月1日至2012年1月31日。

审理中，原告称因被告逾期未支付租金，其于2012年10月7日向被告发出内容为限其7天之内补齐所有费用，如不交齐立即搬出经营场地或按司法程序解决处理的“通知”。原告同时申请赵*出庭作证称，其在原告公司任办公室主任，负责清缴房租和商场的日常维护及物业工作，因被告不交租金，原告向其发出书面通知要求其搬走，其将通知交给被告的一个员工，并要求该员工通知被告的老板，其还在被告的门上贴了一份，后来被告搬家持续了20多天，在2012年10月31日或者11月1日搬完，搬走的时候被告将其家具都搬走了，所有的装修也都拆了，只剩水泥地板。被告称其未接到上述通知，又称原告为引进北京**限公司，在2012年10月7日与其协商过解除合同的事宜，但其对此未提交证据。庭审中，双方均认可被告于2012年10月31日从租赁场地搬离。

审理中，原告认可其将涉案场地租赁给被告时只有消防设施，被告在双方签订租赁合同后对涉案场地进行了装修。被告提交其与案外人郑*2011年1月18日签订的《装饰装修施工合同》及装修明细、办公室装修洽商单、请款单、照片、内部核算单等，欲证明其承租涉案场地后的装修情况及从涉案场地搬离时剩余的装修残值，原告对其真实性、合法性、关联性均不认可。被告另提交其与北京×**有限公司签订的租赁合同、租金发票、资金损益表，欲证明其主张的租金差价损失和停业损失，原告对租赁合同和资金损益表的真实性、关联性和证明目的均不认可，对租金发票的关联性不认可。

被告称原告为高价出租涉案场地，与其协商提前解除租赁合同，曾承诺要求其搬家时不拆除装修，将所欠租金与装修费、搬家费、租金差价、停业损失等冲抵之后，再对其酌情补偿。原告对此不认可，称双方之间的租赁合同因被告违约而解除，在被告搬离时，其要求将装修全部拆除，并未利用被告的装修。经询，原告称北京**限公司2012年11月与其签订租赁合同，于2012年12开始对涉案场地进行装修，2013年5月份左右装修完毕。原告并提交北京**限公司与施工方签订的《建筑装饰工程施工合同》、北京**限公司出具的“证明”以及照片若干，欲证明其和北京**限公司均未利用被告的装饰装修。被告对上述施工合同及证明均不认可，认为北京**限公司与原告之间存在利害关系，但其认可原告所提交的照片中显示的装修为北京×家具公司所装。对比原告及被告提交的关于涉案场地装修的照片，可以发现两者存在明显区别。被告称其所主张的装修残值均为形成附合的装修，包括地板、墙体、消防设施及灯等。原告提交北京市**防支队于2010年出具的建设工程消防设计审核意见书和消防验收意见书，欲证明其将涉案场地租赁给被告时已经安装了消防设施。被告认为原告提供的只是整体消防，其在进驻以后结合自己的装修和需要又系统安装了消防设施。

原告称被告在合同履行期间一直未交纳取暖费，其向被告主张的是一个季度的取暖费，被告称其已经提前缴付了取暖费。原告称其代被告垫付架子管的费用后被告一直未向其给付，故提出该项诉求，被告对此不认可，原告对此亦未举证。

以上事实，有《场地租赁合同》及其补充协议、通知、租金收据、发票、消防验收意见书、照片等证据及当事人庭审陈述在案为证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告虽称其已交纳了2012年3月的租金，但其对此并未举证，本院对其陈述不予采信。在被告长期未缴纳租金的情况下，原告有权解除合同。根据查明的情况，被告于2012年10月31日已实际搬离涉案场地，双方的租赁合同事实上已经于该日解除，原告现要求确认双方之间的租赁合同于该日解除，本院予以确认。被告逾期未支付租金，已构成违约，在双方合同解除后，其应当按照合同约定继续支付尚欠的合同解除前的租金并承担相应的违约责任。被告虽辩称双方协商解除合同，但其并未对此举证，本院对其该抗辩意见不予采信。原告关于租金和违约金的主张未超出合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。关于取暖费，根据租赁合同约定，取暖费系按照面积按季度收取，原告主张一个季度的取暖费有合同依据，本院支持。被告辩称已预交取暖费，但并未举证，本院不予采信。关于架子管赔偿款，原告虽称系代被告垫付的费用，但被告对此不认可，原告亦未举证，本院对原告该项主张不予支持。关于装修损失，被告虽经原告同意而进行装修，但双方合同因被告违约而解除，现被告无证据证明原告在其搬离涉案场地时同意利用其装修残值，且从原告举证来看，涉案场地在被告搬离后已另行出租他人并进行了重新装修，故本院对被告要求原告赔偿其装修残值的反诉请求不予支持。被告关于租金差价、搬运费、停业损失的主张均于法无据，不予支持。

本院认为

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）北京华**限公司与被告（反诉原告）北京金**有限公司二〇一一年一月十日签订的《场地租赁合同》于二〇一二年十月三十一日解除；

二、被告（反诉原告）北京金**有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京华**限公司二〇一二年三月一日至二〇一二年十月三十一日期间的租金四十六万一千七百四十四元、违约金十三万八千五百二十三元二角；

三、被告（反诉原告）北京金**有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京华**限公司取暖费三万五千五百八十元；

四、驳回原告（反诉被告）北京华**限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京金**有限公司的全部反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费五千八百三十五元，由原告（反诉被告）北京华**限公司负担一千一百三十五元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金**有限公司负担四千七百元（原告（反诉被告）北京华**限公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京华**限公司）。反诉案件受理费六千一百四十五元，由被告（反诉原告）北京金**有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日