北京安了窝酒**限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京安了窝酒**限公司（以下简称安了**公司）与上诉人**份有限公司（以下简称宝**公司）、原审第三人中国生殖健康产业协会（以下**协会）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）再初字第54号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。安了**公司之委托代理人秦*，宝**公司之委托代理人蔡**，产业协会之委托代理人薛*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

安了**公司诉称，2010年4月，我公司就从北京九**有限公司（以下简称九**司）处承租位于北京市朝阳区X号地下一层至地上六层事宜与九**司签订租赁合同，约定起租日为2010年5月1日。合同签订后至今，九**司也未向我公司交付上述房屋。故起诉要求判令九**司履行合同，向我公司交付北京市朝阳区X号地下一层至地上六层，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

宝**公司辩称，我公司愿意履行双方签订的租赁合同，也同意交房，但目前因故交付不了，需要一段时间。

一审法院认为

产业协会称，经人民法院生效判决确认，九**司没有资格出租产业协会名下北京市朝阳区X号地下一层至地上六层的房屋，九**司与安了**公司签订的租赁合同侵犯了产业协会的物权。不同意安了**公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2007年5月18日，产**会与河北**限公司（以下简称安**司）就“中国人**际交流中心”项目建设及委托经营签订协议。协议约定：产**会负责办理项目实施中涉及的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目位于北京市朝阳区X号，建筑面积17300平方米，房屋用途为综合楼；安**司负责投资完成该项目主体房屋的后续工程并承担本协议约定范围内产**会的对外债务，初期投入8000万元，产**会委托安**司成立的管理公司对该项目进行经营管理；初期阶段产**会与安**司收益分配比例为40％和60％；合作经营期限自产**会房产证办理完毕、管理公司开始经营之日起20年；安**司完成该现状项目房屋主体的后续工程；在经营期内，安**司或成立的管理公司经产**会同意后可以根据需要将该项目房屋租赁给第三人。2008年9月21日，安**司与九**司签订《协议书》，约定：安**司与产**会于2007年5月18日签订了关于北京市朝阳区X号项目的《协议书》及相关补充协议，安**司取得该项目后续工程建设权及该项目的全部经营管理权，并进行了部分投资建设。2008年5月14日，安**司与九**司就北京市朝阳区X号项目签订《房屋租赁合同》，2008年5月14日，安**司与九**司就该项目签订《房屋租赁合同》，由九**司承租并负责经营该项目；安**司因无法完成项目建设，同意由九**司出资收购安**司享有该项目中85％的权利。该协议第二条约定：双方同意共同成立一家公司负责经营管理该项目，九**司全权负责管理公司的运作，安**司不干涉管理公司对该项目的经营管理；安**司在2007年5月18日《协议书》约定的全部权利转让给该公司行使，该公司的注册资金为100万元，安**司占有15％的股份，九**司占有85％的股份；新管理公司成立后，安**司负责协调新成立的管理公司与产**会按照2007年5月18日《协议书》及相关补充协议确定原则签订书面合同。该协议第三条约定：双方的合作期限与该土地或房屋的使用年限相同。该协议第八条约定：安**司应保证新成立的管理公司在房屋竣工后享有该项目全部经营管理权和不低于该项目60％的经营收益权，且在合作期限内不受产权方（产**会）的干涉，能够正常经营管理该房屋，否则应承担给九**司造成的全部经济损失，同时新成立的管理公司有权代表安**司行使原合同中的相关权利”。2011年12月6日，北京**人民法院就产**会起诉，要求确认2008年9月21日安**司与九**司签订的协议无效，作出（2011）二**终字21613号民事判决，该判决“一、确认2008年9月21日安**司与九**司签订的《协议书》中第二条、第三条、第八条无效；二、驳回产**会其他诉讼请求”。2011年12月26日，九**司名称变更为宝蓝物业服务股份有限公司。

另查明，安了**公司、九**司诉争的北京市朝阳区X号项目房屋，建筑面积17300余平方米综合楼，产权登记在产业协会名下。

原审法院认为，当事人必须在法律规定范围内行使权利。本案根据查明的事实可以证实，北京市朝阳区X号项目产权人为产业协会。安**司作为该项目合作方，与九**司就北京市朝阳区X号项目签订的《房屋租赁合同》，业经人民法院生效判决确认，其中有关九**司全权负责管理公司的运作、安**司不干涉管理公司对该项目的经营管理、双方的合作期限等内容无效，由此也就决定了在产权人产业协会与安**司纠纷未解决的前提下，安了**公司无法取得诉争房屋的承租权。审理中，鉴于产业协会明确表示不同意安了**公司的诉请，且该项目房屋也未由九**司实际掌控，九**司客观上无法将房屋实际交付的情况下，安了**公司坚持要求九**司履行合同，交付北京市朝阳区X号地下一层至地上六层的事实、理由已然不能成立，法院不能支持。综上判决如下：驳回北京安了窝酒**限公司的诉讼请求。

上诉人诉称

一审判决后，安了**公司上诉称：一、一审判决认定的主要事实有误。经法院生效判决确认部分条款无效的是安**司与宝**公司2008年9月21日签订的《协议书》，而不是二者于2008年5月14日签订的《房屋租赁合同》。且北京**人民法院（2011）二**终字第21613号民事判决的结果不影响本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》的效力。二、宝**公司未能按合同约定向我公司交付涉案房屋，原因在于产业协会及案外人安**司未向宝**公司履行交付租赁物的义务。三、一审法院在本案审理过程中违反法定程序。1、产业协会可以通过另诉主张权利。2、产业协会未在一审中主动申请为本案第三人。3、宝**公司已诉至法院，要求产业协会及安**司履行《房屋租赁合同》，交付涉案房屋，故本案应中止审理。我公司请求：依法撤销原审判决，并依法改判。

宝**公司同意安了**公司上诉意见且其上诉理由与安了**公司一致。

安了**公司同意宝**公司上诉意见。

针对二公司上诉，产业协会称，同意一审判决。另外，经工商局查询了解到其实宝蓝物业公司也就是之前的九**司，和安了**公司是关联企业。

本院查明

本院二审查明，本案所涉房屋产权人系产**会。2007年5月18日，产**会与安**司就“中国人**际交流中心”项目的合作建设及委托经营签订协议。协议约定：产**会负责办理项目实施中涉及的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目位于北京市朝阳区X号，建筑面积17300平方米，房屋用途为综合楼；安**司负责投资完成该项目主体房屋的后续工程并承担本协议约定范围内产**会的对外债务，初期投入8000万元，产**会委托安**司成立的管理公司对该项目进行经营管理；初期阶段产**会与安**司收益分配比例为40％和60％；合作经营期限自产**会房产证办理完毕、管理公司开始经营之日起20年；安**司完成该现状项目房屋主体的后续工程；在经营期内，安**司或成立的管理公司经产**会同意后可以根据需要将该项目房屋租赁给第三人。2008年5月13日，产**会出具授权书，主要内容为产**会作为产权方授权安**司全权负责大厦的建设经营管理，安**司有权对外签订经营协议及租赁协议。授权期限不低于20年。

2008年5月14日，安**司与九**司就该项目签订《房屋租赁合同》。约定安**司将涉案房屋租与九**司。租赁期限20年。

2008年9月21日，安**司与九**司签订《协议书》。主要内容为，2008年5月14日，安**司与九**司签订《房屋租赁合同》，由九**司承租并经营该项目，安**司在项目建设过程中，因政策原因导致资金周转困难，无法如期完成项目的建设。双方同意由九**司出资收购安**司享有该项目中85％的权利。该协议第二条约定：双方同意共同成立一家公司负责经营管理该项目，九**司全权负责管理公司的运作，安**司不干涉管理公司对该项目的经营管理；安**司在2007年5月18日《协议书》约定的全部权利转让给该公司行使，该公司的注册资金为100万元，安**司占有15％的股份，九**司占有85％的股份；新管理公司成立后，安**司负责协调新成立的管理公司与产业协会按照2007年5月18日《协议书》及相关补充协议确定原则签订书面合同。该协议第三条约定：双方的合作期限与该土地或房屋的使用年限相同。该协议第八条约定：安**司应保证新成立的管理公司在房屋竣工后享有该项目全部经营管理权和不低于该项目60％的经营收益权，且在合作期限内不受产权方（产业协会）的干涉，能够正常经营管理该房屋，否则应承担给九**司造成的全部经济损失，同时新成立的管理公司有权代表安**司行使原合同中的相关权利”。

2010年4月，安了**公司与九**司签订房屋租赁合同，九**司作为出租方将北京市朝阳区X号地下一层至六层租与安了**公司。

2010年5月4日，产**会曾诉至北京市东城区人民法院，请求确认安**司与九**司于2008年9月21日签订的《协议书》无效。北京市东城区人民法院（2011）东*初字第5898号民事判决及北京**人民法院（2011）二**终字第21613号民事判决，确认了安**司与九**司签订的有关合作经营的条款即其中的第二、第三、第八条因未经产**会同意而无效。中华人**人民法院（2013）民提字第157号民事判决维持了北京**人民法院（2011）二**终字第21613号民事判决。

2011年12月26日，九**司名称变更为宝蓝物业服务股份有限公司。

安了**公司、九**司诉争的北京市朝阳区X号项目房屋，建筑面积17300余平方米综合楼，产权登记在产业协会名下。

以上事实，有庭审笔录、X京房权证朝字第1087845号房权证、2007年5月18日《协议书》、2008年5月14日《房屋租赁合同》、2008年9月21日《协议书》、2010年4月《房屋租赁合同》、（2014）一中民提字第02784号民事裁定书、（2011）二**终字第21613号民事判决书、最**法院（2013）民提字第157号民事判决书、以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院二审认为：当事人必须在法律规定范围内行使权利。本案根据查明的事实可以证实，北京市朝阳区X号项目产权人为产业协会。2010年4月，九**司与安了**公司签订了房屋租赁合同，由安了**公司从九**司处承租涉案房屋。该合同的签订未经产业协会同意。在本案审理中，产业协会明确表示不同意安了**公司的诉请。且目前该项目房屋未由宝**公司实际掌控，宝**公司客观上已无法将房屋实际交付。故安了**公司起诉要求宝**公司履行合同的诉请无法得到支持。原审法院判决驳回安了**公司诉讼请求正确。关于安了**公司与宝**公司提出对本案中止审理的申请，鉴于另案的审理对本案不产生实质影响，故对该申请本院不予支持。关于安了**公司与宝**公司上诉称经法院生效判决确认部分条款无效的是安**司与宝**公司于2008年9月21日签订的《协议书》，而不是双方于2008年5月14日签订的《房屋租赁合同》，本院认为原审法院认定该事实确有瑕疵，本院二审予以纠正，但本案原审裁判结果正确，本院二审予以维持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）再初字第54号民事判决。

原审案件受理费三十五元，由北京安了窝酒**限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由北京安了窝酒**限公司负担三十五元，由宝蓝物**限公司负担三十五元（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日