李**与刘**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因被上诉人刘**、原审第三人中**行**富力支行（以下简称中**行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

刘**在原审法院起诉称：2006年4月25日，刘**与李**签订房屋转让协议，协议约定李**将位于北京市602室以1877441元转让给刘**。2006年5月20日刘**住进该房屋至今，且购房款项刘**已在合同约定期限内全部支付给李**，但经多次催促，李**仍以各种理由推脱不履行过户义务。为维护刘**的合法权益，现起诉要求：1、判令李**履行房屋转让协议的义务将北京市602室过户给刘**并承担过户费；2、刘**同意代李**向中**行清偿所欠银行贷款，刘**代为清偿后，李**应向刘**支付所偿还的费用；3、诉讼费由李**负担。

一审被告辩称

李**在原审法院答辩称：当时李**不懂房屋政策，按揭贷款的房屋是抵押给银行的，李**没有资格和权利进行买卖，在双方签订合同时，诉争房屋已经抵押给中**行，抵押合同明确约定，没有中**行的同意，李**不能出售该房屋。而且刘**是外地户口，没有资格购买李**的房屋。李**同意协商解决此事，李**可以退给刘**钱。房屋交给刘**后李**一直在尽义务，一直在给银行还贷款。刘**只给了李**30万元购房定金，其他款项李**没有收到。现在房子李**不想卖了，因为李**除了争议房屋外没有其他住房，现在没有地方居住，只能临时租房，命都快没有了，所以诚信也没法实现。另外，李**认为刘**的起诉已过诉讼时效，诉争房屋所有权证办下来的时间是2006年11月16日，根据双方签订的房屋转让协议第五条的约定，房产过户手续应当从2006年11月起两年零两个月内办理完毕，也就是说刘**应当在2009年1月前办理完过户手续，本案诉讼时效应当从2009年1月开始计算，两年的诉讼时效期间到2011年1月已经到期，刘**的起诉明显超过了诉讼时效。

中**行在原审法院陈述称：对刘**与李**签订的房屋转让协议我行不发表意见，诉争房屋是在该行办理的按揭抵押贷款业务，现在诉争房屋的贷款人仍是李**，不存在转按揭的情况，目前贷款尚未偿还完毕，如果刘**能够代李**清偿该房屋的贷款，该行对办理房屋过户不持异议。

一审法院查明

原审法院审理查明：2006年4月25日，李**（甲方）与刘**（乙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：“第一条：甲方在中**行按揭贷款购买的房产北京市602，建筑面积177.02平米，已进行精装修。甲方拟转让给乙方，乙方拟购买。第二条：毛坯房屋价格每平米9500元，计1681690元，房屋装修费15万元，公共维修基金24216元和契税18160元，房屋保险费3375元。房屋总价格1877441元。第三条：协议签订之日3日内乙方支付甲方认购金30万元，甲方收到款后给乙方出收据。原甲方向银行的按揭贷款由甲方负责在2006年5月20日前为乙方办理按揭手续，由乙方月供偿还。如乙方要求一次性付款，原甲方向银行的按揭贷款由甲方偿还。并向乙方预留2万元做为过户手续押金。第四条：房屋交付时间为2006年5月20日。房屋验收交付完毕后，3日内乙方付清房款。如甲方不能在2006年5月20日之前为乙方办理转按揭手续、乙方不能按时付清房款、甲方不能如期装修好房屋并交付给乙方，甲乙双方均有权解除合同。解除合同后甲方在3日之内无条件退还乙方已支付的30万元认购金。第五条：房产过户手续在甲方办下房产证之日算起2年零2个月之内办完并交给乙方，办理房产证过户费用由乙方承担，办理房产证过户手续（即房产证）交给乙方后乙方退还甲方押金2万元。”

诉争房屋现登记在李**名下。李**未向原审法院提交诉争房屋的房产证原件，称房产证原件已丢失，李**向原审法院提交了房产证打印件，该打印件记载房屋坐落于北京市602，房屋建筑面积177.38平方米，房产证填发日期为2006年11月16日。审理中，刘**、李**及中**行均认可该院即为诉争小区，各方对诉争房屋地址的表述均无异议，对诉争房屋的面积均同意以房管部门测定的177.38平方米为准。

本院查明

刘**为证实诉争房屋的购房款支付情况，向原审法院提交了：1、落款人为李**、落款日期为2006年4月28日的收条，记载：收到刘**认购金30万元整。2、落款人为李**、落款日期为2006年7月20日的收条，记载：今收到现金157万元整。3、中**银行的银行卡取款业务回单，记载户名为刘**，交易日期为2006年6月27日，转账取款金额为1578000元。4、中**银行个人业务凭证，记载2006年7月20日户名为李**、卡号为×××的账户发生额为157万元，网点号为2340，柜员号为15246。5、原×的卡号为×××的工商银行交易明细，其中记载2006年7月20日取款157万元，交易柜员号为15246。6、落款人为李**、落款日期为2007年5月25日的收条，记载：收到家具款7000元整。庭审中，刘**陈述称7月20日的157万元系其先转账至原改省的账户中，再由原改省转至李**的账户。李**仅认可刘**向其支付了30万元购房定金，对其余的157万元及7000元均不认可，并称其没有卡号为×××的银行卡。后经刘**申请，原审法院到中**银行股份有限公司北京西八里庄支行及北**路支行调取了户名为李**、卡号为×××的交易明细及该卡号2006年7月20日存款157万元的交易底单，记载：该卡号的户名为李**，2006年7月20日卡存157万元，网点号为2340，柜员号为15246。经质证，刘**、李**对原审法院调取的证据均无异议。李**认可收到了刘**支付的157万元，但辩称该157万元已经超过了合同约定的付款期限，刘**已经构成根本违约，而且该157万元不是诉争房屋的购房款，而是另外一套房屋的购房款，当时除了诉争房屋外，刘**还向其购买了另外一套房屋，但最后另外一套房屋没有交易。李**就其陈述的刘**向其购买另外一套房屋的情况未向原审法院提供证据，刘**对此亦不予认可。

刘**主张李**自2006年5月起将诉争房屋交付给其使用至今，为此向原审法院提交了：1、房屋租赁合同，记载合同签订日期为2008年8月28日，出租方为刘**，见证方为北京链**有限公司，出租房屋坐落于北京市602，租赁期限为2008年9月1日至2009年8月31日。2、交纳供暖费、物业费、水费、固定电话费的票据，其中供暖费票据记载开票日期为2007年11月20日、客户名称为李**602、类别为07-08供暖费，物业费票据记载开票日期为2006年5月8日、付款单位为602李**、项目为物业费（05.05.01-06.04.30），水费票据记载的日期为2006年11月份、地址为602，固定电话费票据记载的付款单位为李**、电话号码为×××、帐期为2007年6月1日至2007年7月31日。李**对房屋租赁合同不予认可，认为系刘**私自将房屋出租，对上述缴费票据亦不认可，认为真实性其无法鉴别，但李**认可2006年5月以后其没有交纳过诉争房屋的各项费用。庭审中，李**认可诉争房屋自2006年5月起由刘**使用，其从未居住使用，称刘**要买房子时其正在装修房屋，双方在房屋装修期间签订的转让协议，签订完协议后于2006年5月将房屋钥匙给了刘**，但李**辩称将房屋钥匙交给刘**只是为了让刘**看房方便，而不是交付房屋的意思表示。

审理中，刘**申请证人原×及袁*出庭作证。证人原×到庭陈述的主要内容为：“刘**将购房款157万元打给我，我再把钱打给李**，该笔款项是在301医院附近的复兴路支行办理的，其他的情况我不清楚，我就负责打钱，中间所有的事情都是我爱人办的，我爱人和刘**是朋友。具体的房间号我不知道，但是李**家装修的时候我去过，好像是5单元。”证人袁*到庭陈述的主要内容为：“我是刘**的朋友，我们是老乡，刘**购买李**的房子是我介绍的，我从中间牵线，他们两个达成的协议，因为我工作比较忙，刘**就把钱打入我爱人的账户中，由我爱人进行转账。在购买时，我们看了两套房子，有一套房子是李**名下的，另外一套不在李**名下，我们最终选择了李**名下的这个房子，我们只签订了这一个书面合同，另外一套房子没有买，也没有支付过钱。李**是在装修完毕以后大约7月份交付的房屋，因为当时房屋正在装修，有些家具没有到位，所以时间有些推迟，当时我们口头约定在交付房屋时支付房款。后来刘**催过我，我也催过李**，要求办理房屋过户，但李**说比较忙，一直以各种理由不予过户。”经质证，刘**对证人证言均予认可。李**对证人证言均不认可，认为证人是刘**的朋友，与刘**有利害关系，其陈述的内容明显带有倾向性，不能作为证据采用。

另查，李**于2005年6月21日与中**行签订了个人购房借款合同，将诉争房屋抵押给中**行，借款人（即抵押人）为李**，借款金额为96万元，借款期限自2005年6月21日至2025年6月21日，还款总期数为240期，还款方式为按月等额偿还，每期还款日为还款月第20日。诉争房屋于2007年9月3日办理了抵押登记。截至本案法庭辩论终结时，诉争房屋所应偿还的贷款总额为554726.65元。经询，中**行当庭表示如果经由法院判决确认可以接受由刘**代李**清偿诉争房屋在该行的全部贷款本金及利息，债务清偿后其同意协助办理诉争房屋的相关手续。刘**当庭表示同意代李**清偿诉争房屋在中**行的全部贷款本金及利息，并称2006年时已将房款支付给李**，让李**偿还银行贷款，但李**收到房款后并未偿还贷款解除抵押，导致诉争房屋一直无法过户。

原审查明的上述事实，有双方当事人陈述、房屋转让协议、收条、银行业务凭证、交易明细、房屋租赁合同、供暖费票据、物业费票据、水费票据、固话费票据、证人证言、购房借款合同、房产证打印件等证据材料在案佐证。

原审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李**与刘**签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据现有证据可以认定，为履行房屋转让协议，刘**已分别于2006年4月28日向李**支付认购金30万元，于2006年7月20日向李**支付购房款157万元，于2007年5月25日向李**支付家具款7000元，且诉争房屋自2006年5月20日起至今一直由刘**占有使用。李**虽辩称诉争房屋已经抵押给中**行，没有中**行的同意，其不能出售该房屋，但中**行是否同意转让诉争房屋，只涉及诉争房屋的所有权转移登记问题，并不影响房屋转让协议的效力。而且，本案中刘**同意代李**清偿诉争房屋在中**行的全部贷款本金及利息以消灭抵押权，抵押权人中**行亦明确表示接受由刘**代李**清偿债务，故在刘**代李**向中**行履行清偿义务后，刘**有权要求李**为其办理房屋过户手续。对李**关于诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，在房屋买卖合同中，出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实际占有使用房屋的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，本案中刘**已向李**履行支付购房款的义务并实际占有使用诉争房屋多年，其要求李**办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对李**的该抗辩意见，原审法院不予采纳。对李**关于刘**支付的157万元超出协议约定付款期限的抗辩意见，原审法院认为，根据本案中诉争房屋的购房款支付情况及房屋交付使用情况应当认定李**已经以其行为接受了刘**的履行款项及履行期限，故对李**的该抗辩意见，原审法院亦不予采纳。综上，对刘**在代为清偿诉争房屋贷款的情况下要求李**为其办理房屋过户手续的请求，原审法院予以支持，但根据房屋转让协议的约定，办理房产证的过户费用由刘**承担，故对其要求李**承担过户费用的请求，原审法院不予支持。刘*要求李**向其支付清偿银行贷款的费用，因相关费用尚未实际发生，故对该项请求原审法院不予支持，其可待实际发生后另行主张。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院作出判决：一、刘**于本判决生效后十五日内向中信银行**富力支行一次性偿还北京市六○二号房屋的全部贷款余额（包括本金和利息）以解除对该房屋的抵押。二、自北京市六○二号房屋的上述抵押权解除之日起十五日内，李**协助刘**办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户到刘**名下，办理该产权过户登记手续所需全部费用由刘**承担。三、驳回刘**的其他诉讼请求。

李**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回刘**的诉讼请求。其上诉理由是：刘**支付的157万元是订购另一套房屋的房款，因此刘**未付清房款，按照双方的约定买卖合同已经解除。刘**没有北京户口，也未提交纳税证明，故诉争房屋无法过户到刘**名下。诉争房屋的所有权人仍是李**，刘**请求过户是房屋买卖合同中的一项请求权，属于债权纠纷，原审认定为物权纠纷不当，故李**的诉讼请求超过了2年诉讼时效。

刘**服从原审判决，针对李**的上诉请求和理由答辩称：刘**有充分的证据证明房款已经付清，其请求未超过诉讼时效，且购房行为发生在限购前，故李**应当协助过户。

中**行服从原审判决，针对李**的上诉请求和理由答辩称：对双方的纠纷不发表意见。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为李**是否应当协助刘**办理诉争房屋过户手续问题。

就是否协助办理房屋过户手续问题，李**称刘**尚有157万元房款未付，故双方合同已经解除。对此本院注意到，李**于2006年7月20日收到了刘**支付的157万元，李**主张此款为刘**订购另一套房屋的房款，但李**没有提供证据证明双方还有其他房屋买卖行为，故上述157万元应是刘**支付的诉争房屋购房款，李**主张双方的买卖合同已经解除不能成立。

就是否协助办理房屋过户手续问题，李**提出刘**没有北京户口，住所地不在北京，也未提交纳税证明，故诉争房屋无法过户到刘**名下。但根据查明的事实可知，双方之间的买卖合同签订于北京市实施的限购规定前，且刘**已经支付了购房款并实际占有使用房屋，故原审法院判令李**履行协助过户义务不违反北京市关于限购的规定。

就是否协助办理房屋过户手续问题，李**主张刘**的诉讼请求已经超过诉讼时效。就该问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，故该行为具有物权属性。对于刘**来说，其签订买卖合同的目的是取得房屋所有权。现刘**已经履行了全部合同义务并占有了房屋，而后若办理了房屋所有权转移的登记手续，即可实现物权，故刘**要求李**履行协助过户义务系物权请求权，不受诉讼时效的限制，原审法院未采信李**关于超过诉讼时效的抗辩意见并无不当。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九千三百四十七元，由刘**负担四千六百七十四元（已交纳），由李**负担四千六百七十三元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费九千三百四十七元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日