北京**人民法院民事判决书

审理经过

原告刘*（以下简称原告）与被告北京市通**村民委员会（以下简称村委会）、被告北京**有限公司（以下简称银海公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖**、钟*，被告村委会的委托代理人张*、被**公司的委托代理人常玉宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告与被告村委会于2013年3月14日、19日在北堤寺村分别签订了三份《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》（B02号、B17号、C02号），合同约定被告村委会将位于北京市通州区漷县镇北堤寺村南口的B02号、B17号、C02号农庄大棚出租给原告使用，租赁期限均自2013年8月1日至2028年7月31日，租金共计叁拾陆万元整（分别为11.5万、13万、11.5万）。原告按照被告村委会的要求将租金交给了被告银**司，被告银**司向原告出具了收据。合同签订后至今已经一年有余，被告村委会未向原告交付租赁土地。原告认为出租人应当全面，适当的履行合同义务，按照约定在合理期限内将租赁物交付给承租人，而被告村委会至今未向原告交付租赁土地，未履行合同主要义务。按照租赁合同第九条第一款的约定，在合同履行期间，违约方应按承租金额的20%的比例支付对方违约金，原告就此多次与被告协商未果，故诉至法院，请求法院依法判令1、解除原告与被告村委会之间的《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》（B02号、B17号、C02号）；2、被告银**司返还原告已支付的合同价款共计36万元，被告村委会承担连带返还责任；3、被告村委会支付原告违约金72000元；4、被告村委会、被告银**司共同承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告村委会辩称：不同意原告的诉讼请求，1、双方签订租赁合同是无效合同，该租赁合同实际上是以租代卖，依据双方签订的租赁合同第八条第4款可以体现，这违反了合同法第52条的规定；2、合同法规定租赁合同不能超过20年，双方签订的租赁合同第3条违反了该条规定。双方签订合同约定的交纳租金方式为一次性交纳，从这里也可以看出合同名为租赁，实为买卖，其严重损害了社会公共利益，同时租赁费并非我方收取，而由被**公司收取，对于返还租赁费与我方无关，由被**公司承担责任；3、该租赁合同第四条约定，拆迁地上物归乙方所有，此条约定体现双方对地上物所有权约定，同时也是对土地进行了处分，违反法律法规强制性规定。

被告银**司辩称：不同意原告的诉讼请求，1、我公司与原告之间没有签订租赁合同，没有租赁合同关系，依据合同相对性，只有合同当事人一方能基于合同向其有合同关系的另一方提出请求或者提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的要求，不能擅自为第三人设定合同上的义务，因此原告不能向我公司主张权利，我公司并不是本案的适格主体；2、我公司只是被告村委会的指定的租金代收人，原告与被告村委会双方签订的《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》约定的权利和义务与我公司无关，原告于2013年3月14日、15日、19日支付的租金，只是我方代为收取的，我方已将租金转交给了被告村委会，综上所述原告诉讼请求是不成立的，应予依法驳回。

本院查明

经审理查明：2013年3月14日，原告（乙方）与被告村委会（甲方）分别签订两份《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》，约定原告从被告村委会承租位于北京市通州区漷县镇北堤寺村南口棚号为B02号、C02号，租金均为115000元，面积均为430平方米的两处大棚，后原告与被告村委会于2013年3月19日又签订了一份《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》，约定原告从被告村委会承租了棚号为B17号，租金为13万元，面积为460平方米的一处大棚，该三处大棚土地用途为休闲农业、园艺服务及农业种植等，承租形式为个人承租；大棚土地的承租期限自2013年8月1日至2028年7月31日止，如遇国家政策未做重大调整，无偿续租20年（2048年7月31日止）；地上物的处置为该地上所有物在合同签订后由乙方使用并加以维护，待合同期满或解除时由乙方自行处置；甲乙双方的权利和义务为（一）甲方的权利和义务1、对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。2、按照合同约定收取承租金。3、保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。4、协助乙方进行农业高新技术的宣传、褒奖、应用。5、按照合同约定，保证水、电畅通，并无偿提供通往承租地的道路。6、按本村农业用水、电价格收取乙方水、电费。7、为乙方提供包括自来水、公共绿化、公共卫生等必要的物管服务，并按年收取乙方服务费2000元（五年后根据市场做适当调整，不超过10%）；合同的变更和解除为本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，退还乙方剩余承租年限内的租金，地上物补偿按照国家相关法律补偿，该补偿款归乙方所有；违约责任为1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约造成的实际损失。2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期3日未支付租金，则甲方有权解除本合同。此外合同还约定了其他条款。《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》签订后，2013年3月14日至3月19日，原告将租金共计36万元汇款给被告银**司，被告银**司向原告出具收据三张。庭审过程中被告银**司称其只是代收租金，已经将租金给付被告村委会，被告村委会对此不予认可，被告银**司未向法庭提供证据予以证明。被告村委会认可收取了管理费5000元。经查，诉争大棚于2013年3月份被拆除。

另查，被告村委会（甲方）与被**公司（乙方）于2012年10月10日签订了《农村土地经营权流转合同书》，约定流转土地面积为205亩，地理位置为东场坟北截，四至情况为东至树，南至道，西至沟，北至沟；流转方式为承租；流转期限从2012年10月10日至2028年10月9日止，期限为16年；流转费每年每亩1500元，共计307

500元，并按照10%递增率每五年递增一次，每年10月9日前付清下一年度租金，使用支票支付，甲方在收到租金时给乙方开具正式发票，营业税由乙方全部承担；土地的用途为温室大棚。此外，合同还约定了其他条款。后被告村委会（甲方）与被**公司（乙方）于2012年12月10日签订了《合作协议书》，约定项目名称为北寺生态大棚观光园；项目地址为北京市通州区北堤寺村南口；项目总投资为2400万元，甲方责任为负责办理“北寺生态大棚观光园”的所有相关手续和负责租赁后园内的设施维护及管理，并收取承租方的物业管理费用；项目盈余利润分配为所有大棚租赁所得租金全部打入乙方指定帐户，由甲方与租赁方签订租赁合同，收到每笔合同租金后，乙方上缴甲方五千元管理费，余下款项归乙方。本案在审理过程中，原告坚持起诉请求，被告村委会及被**公司仍持答辩意见。双方各执己见，调解无效。

上述事实，有《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》、《农村土地经营权流转合同书》、《合作协议书》、收据以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：公民合法的民事权益受到法律保护，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据查明的事实，原告与被告村委会签订的《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》名为租赁合同，实质上是以租代卖，并且改变了土地的用途，违反了国家法律法规强制性规定，因此原告与被告村委会所签订的《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》应属无效。关于原告主张的被告银**司及被告村委会返还已支付的合同价款36万元的诉讼请求，因被告银**司依据其与村委会签订的《农村土地经营权流转合同书》及《合作协议书》收取了原告交付的36万元，被告银**司又给付被告村委会管理费5000元，故被告银**司应返还给原告合同价款355000元，被告村委会应返还原告合同价款5000元。但被告村委会不能因其与被告银**司的合作关系对抗原告，故其应与被告银**司承担共同返还的责任。关于原告主张被告村委会支付违约金72000元的诉讼请求，因其与被告村委会签订的《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》无效，原告亦存在过错，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告刘*与被告北京市通**村民委员会于二〇一三年三月十四日及二〇一三年三月十九日签订的（棚号为B02号）、（棚号为C02号）、（棚号为B17号）三份《北堤寺生态绿色大棚农庄租赁合同》无效；

二、被告北京**有限公司及被告北京市通**村民委员会共同返还原告刘*租金三十六万元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、驳回原告刘*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七千七百八十元，由原告刘*负担两千五百九十二元（已交纳）；由被告北京**有限公司负担两千五百九十四元，由被告北京市通**村民委员会负担两千五百九十四元，均于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月五日