强*（北京）国际**限公司与边**返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人强*（北京）国际**限公司（以下简称强*酒店）因与被上诉人边国增返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第48633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年9月，边国增诉至原审法院称：北京市朝阳区××1119号房屋（下称诉争房屋）原所有权人为案外人陈*，因陈*与我存在债权债务关系，且陈*承诺如若借款违约并进入执行程序，便将与强*酒店所签房屋租赁合同项下的租金全部转给我。2015年4月8日，诉争房屋所有权变更到我名下。鉴于“买卖不破租赁”的法律规定，我曾于2015年5月份诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝**院）请求确认租赁合同关系并要求强*酒店支付相应的租金，由于强*酒店拒绝承认与我存在租赁关系也不同意支付租金，法院判决驳回了我的诉讼请求。我国法律关于“买卖不破租赁”的规定实为对承租人权益的一种保护，但强*酒店明知诉争房屋所有权已由我享有仍拒绝承认与我之间存在租赁关系，应当视为其对该项权利的放弃。强*酒店现已无权占有诉争房屋，我作为所有权人对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求判令强*酒店将诉争房屋腾退返还给我；强*酒店向我支付2015年4月8日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按照每月8000元的标准计算）。

一审被告辩称

强*酒店辩称：我公司经营的是产权式酒店，曾与陈*就诉争房屋签订了《××大厦租赁确认书》，该合同尚未到期，我公司与边**并不存在租赁关系；根据上述合同的约定，租赁期内，双方在任何情况下都不得单方解除租赁合同，边**不能以任何理由要求我公司在合同期满前腾退房屋；我公司按照合同约定按时将每月租金4059.76元以银行汇款的方式支付给陈*，最后一次是2015年7月20日支付。综上，不同意边**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：诉争房屋原系案外人陈*所有，性质系商品房。因陈**边国增负有债务到期未偿还，陈*将该房屋出卖给了边国增。2015年4月8日，该房屋所有权变更至边国增名下。

另查，2005年12月23日，陈*（甲方）与强*酒店（当时的名称北京天瑞地安酒店管理有限公司、乙方）签订了《××大厦租赁确认书》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租期10年即自2006年8月31日至2016年8月30日，年租金53312元；甲方如为按揭付款，甲方根据乙方要求，提供乙方指定银行的账号，供乙方每月划帐向甲方支付租金，从2006年8月31日起每月15日支付上个月度的租金，但应当在甲方每月按揭付款日之前。后，强*酒店按月向陈*支付租金，诉争房屋一直由强*酒店使用至今。

边**曾于2015年5月将强*酒店诉至朝**院，要求确认其与强*酒店就诉争房屋存在租赁合同关系并要求强*酒店支付相应的租金。该案庭审中，边**提交房屋所有权证、借款合同、公证书等以佐证诉争房屋所有权已变更至边**名下。强*酒店不认可与边**存在房屋租赁关系，强*酒店表示只认可与陈*之间存在租赁关系、已向陈*支付租金至2015年6月（最后一次支付是在2015年6月24日）。朝**院（2015）朝民初字第24154号民事判决书判决驳回了边**的诉讼请求。现该判决书已经生效。

庭审中，强*酒店提交租金支付流水单，欲证明其自2014年6月以来一直按照合同约定的每月4059.76元的标准向陈*支付租金，最后一次支付是在2015年7月20日。边国增认可该份证据的真实性，但不认可其关联性。

一审法院认为

原审法院经审理认为：公民合法的民事权益应受法律保护。诉争房屋所有权已于2015年4月8日变更登记至边**名下，强*酒店与陈*就该房屋所签订的《××大厦租赁确认书》在事实上已履行不能，根据《中华人民共和国合同法》等法律中关于“买卖不破租赁”的相关规定，强*酒店作为承租人的合法权益应当受到保护，但强*酒店拒绝与边**建立合同关系、拒绝向边**支付租金，现诉争房屋仍由强*酒店占有，边**作为合法所有权人，要求强*酒店向其腾退诉争房屋及支付占有使用费并无不妥，法院应予支持。关于应付占有使用费的期间，至少在前次诉讼中，强*酒店已经知晓诉争房屋所有权变更一事，其不应再继续向陈*支付租金。强*酒店在前次诉讼中自认其最后一次向陈*支付租金是2015年6月24日，根据双方的合同约定，此次支付的应为2015年4月31日至2015年5月30日期间的租金，故关于2015年5月31日至实际腾退之日的租金，强*酒店应当向边**支付。边**对此虽有异议，称强*酒店应当自2015年4月8日即诉争房屋所有权变动之日起支付租金，但并未举证证明强*酒店在此日已知晓房屋所有权变动事宜，不予支持。关于占有使用费的支付标准，根据“买卖不破租赁”的立法原意，应以参照原租赁合同租金标准为宜，边**主张按照每月8000元的标准计算占有使用费无依据，不予支持。据此于2015年12月判决：一、强*（北京）国际**限公司于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区××一一一九号房屋腾空并交还给边**；二、强*（北京）国际**限公司于本判决生效后十五日内按照每月四千零五十九元七角六分的标准向边**支付上述房屋自二○一五年五月三十一日起至实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回边**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，强*酒店不服，仍持原审抗辩意见上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回边国增的原审诉讼请求。边国增同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

上述事实，有（2015）朝民初字第24154号民事判决书、房屋所有权证、《承诺书》、《××大厦租赁确认书》、租金支付凭证等相关书证、双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，诉争房屋所有权已于2015年4月8日变更登记至边国*名下。2015年5月边国*曾将强*酒店诉至朝**院，要求确认其与强*酒店就诉争房屋存在租赁合同关系并要求强*酒店支付相应的租金。朝**院（2015）朝民初字第24154号民事判决书判决驳回了边国*的诉讼请求。但边国*作为诉争房屋合法所有权人所享有的相关权利，应依法予以保护。现强*酒店拒绝向边国*支付租金，但诉争房屋仍由强*酒店占有，边国*作为合法所有权人，有权要求强*酒店向其腾退诉争房屋并支付占有使用费。原判根据本案的实际情况，确认强*酒店应当向边国*支付自2015年5月31日至实际腾退之日的房屋使用费并无不当。

综上，强*酒店的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费400元，由边国增负担100元（已交纳），由强*（北京）国际**限公司负担300元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费800元，由强*（北京）国际**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月一日