边**与强*（北京）国际**限公司返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告边x（下称原告）与被告强*（北京）国际**限公司（下称被告）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴**任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢*，被告委托代理人莽馨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：北京市朝阳区东三环南路102号11层x号房屋（下称诉争房屋）原所有权人为案外人陈x，因陈x与我存在债权债务关系，且陈x承诺如若借款违约并进入执行程序，便将与被告所签房屋租赁合同项下的租金全部转给我。2015年4月8日，诉争房屋所有权变更到我名下。鉴于“买卖不破租赁”的法律规定，我曾于2015年5月份诉至贵院请求确认租赁合同关系并要求被告支付相应的租金，由于被告拒绝承认与我存在租赁关系也不同意支付租金，贵院判决驳回了我的诉讼请求。我国法律关于“买卖不破租赁”的规定实为对承租人权益的一种保护，但被告明知诉争房屋所有权已由我享有仍拒绝承认与我之间存在租赁关系，应当视为其对该项权利的放弃。被告现已无权占有诉争房屋，我作为所有权人对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，为了维护我的合法权益，现诉至贵院，请求判令被告将诉争房屋腾退返还给我、判令被告向我支付2015年4月8日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按照每月8000元的标准计算）。

被告辩称

被告辩称：我公司经营的是产权式酒店，曾与陈x就诉争房屋签订了《瑞安大厦租赁确认书》，该合同尚未到期，我公司与原告并不存在租赁关系；根据上述合同的约定，租赁期内，双方在任何情况下都不得单方解除租赁合同，原告不能以任何理由要求我公司在合同期满前腾退房屋；我公司按照合同约定按时将每月租金4059.76元以银行汇款的方式支付给陈x，最后一次是2015年7月20日支付。综上，不同意原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：诉争房屋原系案外人陈x所有，性质系商品房，因陈x向原告负有债务到期未偿还，陈x将该房屋出卖给了原告，2015年4月8日，该房屋所有权变更至原告名下。

另查，2005年12月23日，陈*（甲方）与被告（当时的名称为“北京天瑞地安酒店管理有限公司”）（乙方）签订了《瑞安大厦租赁确认书》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租期10年即自2006年8月31日至2016年8月30日，年租金53312元；甲方如为按揭付款，甲方根据乙方要求，提供乙方指定银行的账号，供乙方每月划帐向甲方支付租金，从2006年8月31日起每月15日支付上个月度的租金，但应当在甲方每月按揭付款日之前。后，被告按月向陈*支付租金，诉争房屋一直由被告使用至今。

原告曾于2015年5月将被告诉至本院，要求确认其与被告就诉争房屋存在租赁合同关系并要求被告支付相应的租金。庭审中，原告提交房屋所有权证、借款合同、公证书等以佐证诉争房屋所有权已变更至原告名下。被告不认可与原告存在房屋租赁关系，被告表示只认可与陈x之间存在租赁关系、已向陈x支付租金至2015年6月（最后一次支付是在2015年6月24日）。本院审理后出具（2015）朝民初字第x号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。现该判决书已经生效。

本次庭审中，被告提交租金支付流水单，欲证明其自2014年6月以来一直按照合同约定的每月4059.76元的标准向陈x支付租金，最后一次支付是在2015年7月20日。原告认可该份证据的真实性，但不认可其关联性。

上述事实，有（2015）朝民初字第x号民事判决书、房屋所有权权证、《承诺书》、《瑞安大厦租赁确认书》、租金支付凭证等相关书证、双方当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：公民合法的民事权益应受法律保护。诉争房屋所有权已于2015年4月8日变更登记至原告名下，被告与陈x就该房屋所签订的《瑞安大厦租赁确认书》在事实上已履行不能，根据《中华人民共和国合同法》等法律中关于“买卖不破租赁”的相关规定，被告作为承租人的合法权益应当受到保护，但被告拒绝与原告建立合同关系、拒绝向原告支付租金，现诉争房屋仍由被告占有，原告作为合法所有权人，要求被告向其腾退诉争房屋及支付占有使用费并无不妥，本院应予支持。关于应付占有使用费的期间，至少在前次诉讼中，被告已经知晓诉争房屋所有权变更一事，其不应再继续向陈x支付租金。被告在前次诉讼中自认其最后一次向陈x支付租金是2015年6月24日，根据双方的合同约定，此次支付的应为2015年4月31日至2015年5月30日期间的租金，故关于2015年5月31日至实际腾退之日的租金，被告应当向原告支付。原告对此虽有异议，称被告应当自2015年4月8日即诉争房屋所有权变动之日起支付租金，但并未举证证明被告在此日已知晓房屋所有权变动事宜，本院不予支持。关于占有使用费的支付标准，根据“买卖不破租赁”的立法原意，应以参照原租赁合同租金标准为宜，原告主张按照每月8000元的标准计算占有使用费无依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告强*（北京）国际**限公司于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区东三环南路一○二号十一层x号房屋腾空并交还给原告边x；

二、被告强*（北京）国际**限公司于本判决生效后十五日内按照每月四千零五十九元七角六分的标准向原告边x支付上述房屋自二○一五年五月三十一日起至实际腾退之日止的占有使用费；

三、驳回原告边x的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费400元，由原告边x负担100元（已交纳），由被告强*（北京）国际**限公司负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日