尹**与北京轩和房地**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告尹**与被告北京轩和房地**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹**的委托代理人严权到庭参加了诉讼。被告北京轩和房地**限公司经本院合法传唤无正当拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告尹**诉称：原告系昌平区天通苑西一区某房屋的所有权人，原告作为所有权人委托畅永年代理对该房屋的出租和与房屋相关的其他一切事宜。2011年6月24日，畅永年代理原告与被告签署该房屋出租委托合同，合同期为二年，自2011年7月24日至2013年7月23日。合同期届满前，双方再行签署合同，续期为二年，自2013年7月25日至2015年7月24日，约定租金由被告按季向原告交付，每季7500元，无论该房屋是否实际出租，或实际出租的价格高于与原告约定的租金，被告均需按约定租金标准交付租金，物业费、供暖费由被告承担。合同续签后，被告仅支付了部分租金，截至2015年3月，被告共累计欠付原告合计人民币63000元租金，另欠付2015年1月至3月的物业费1132.77元，共计64132.77元。原告多次向被告进行催讨，被告以各种理由进行推拖和回避，且拒不支付欠付的租金和物业费，原告被迫于2015年4月底自行收回了该房屋。现原告起诉至法院，请求：1、确认原、被告双方就昌平区天通苑西一区某房屋事宜于2013年6月22日签订的《房屋出租委托合同》已解除；2、被告向原告支付欠付的租金63000元，物业费1132.77元，共计64132.77元；3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告北京轩和房地**限公司经未答辩。

本院查明

经审理查明：房产证号为京房权证昌私移字第＊＊＊＊＊号的房屋所有权证载明，坐落于昌平区东小口镇天通苑小区西苑某房屋（以下简称为涉案房屋）所有权人为尹永庆，房产证填发日期为2002年9月11日。

2011年6月24日，畅永年作为尹**的委托代理人（甲方），与被告北京轩和房地**限公司（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将房产证号为京房权证83352号涉案房屋委托乙方对外租，租期是2011年7月24日至2013年7月23日，畅永年在合同尾部签名”畅永年代签”。

2013年6月22日，畅永年（甲方）与被告北京轩和房地**限公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：甲方将房产证号为京房权证＊＊＊＊＊号的涉案房屋委托乙方对外租，出租委托期自2013年7月25日至2015年7月24日。租金标准为每月7500元，按季交付。合同签订后，乙方协助甲方开立银行账户，乙方在每一支付周期将租金汇入该账户（遇法定休息日，节假日可顺延，可不另行通知）具体支付时间为第一次2013年7月24日第一次付款两万两千伍佰元，第二次2013年10月14日，第三次2014年1月14日，以此类推。甲方将房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均按约定的租金标准向甲方交付租金。如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金的，则高出部分归乙方所有。合同约定物业费、取暖费由乙方承担，房屋所有在进行诸如小区改造、电力增容、宽带入户等公共设施改造所需缴纳的费用由甲方承担。该合同乙方经办人处签名为刘**。

原告尹**称畅永年不是合同主体，畅永年是受原告委托而签订租赁合同。原告尹**提交了其于2011年5月10日签署的委托书，内容为尹**委托畅永年代理本人办理昌平天通苑西一区某房屋出租及租赁等相关事宜。原告尹**亦提交了畅永年身份证复印件及有畅永年签名的书面说明，证明畅永年是受原告尹**委托办理涉案房屋出租事宜并代收房租。

庭审中，原告尹**提交了畅永年中**银行账号交易明细一份，载明于2013年8月22日、2014年1月20日、2014年4月20日、2014年11月26日前述帐户分别转账存入22500元，2015年2月11日转账存入4500元，以上交易的对方帐号为，对方户名为刘**。原告尹**表示上述转账存入的租金对应的租期为2013年7月25日至2014年8月13日，收到的租金共计94500元。原告尹**还提交了物业费发票两张，载明原告于2015年9月17日为涉案房屋交纳2015年物业费1689.84元、生活垃圾费30元、电梯运行维护费2089.32元、水泵运行维护费307.2元、消防设备运行维护费307.2元、安防设备运行维护费61.44元、电梯年检费46.09元，前述费用共计4531.09元，原告明确主张要求被告支付一季度（2015年1月1日至3月31日）的物业费，按照前述费用的四分之一计算，即1132.77元。

再查明，原告尹**表示2015年3月31日其在涉案房屋门外及屋内张贴了通知，该通知载明：”由于刘**的严重违约，只好终止合同”，并要求房屋实际居住人在2015年4月5日前将房屋腾出。原告尹**提交了房屋腾空后的照片以证明涉案房屋现已腾空，其表示腾空时间为2015年4月30日。

上述事实，有《北京市房屋出租委托合同》、委托书、房屋所有权证、通知、说明、银行明细、物业费发票、内资企业设立（变更）登记（备案）审核表及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人有出庭陈述意见、举证质证、辩论等权利，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的，视为其放弃了前述权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽原、被告签订的合同名称为房屋出租委托合同，但根据合同内容和实际履行情况来看，涉案合同实为房屋租赁合同。

公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原告尹**作为涉案房屋所有权人委托畅永年处理房屋出租相关事宜，虽合同由畅永年签字，但相关权利义务应由原告尹**承担。合同签订后当事人应严格遵守合同约定，履行各自权利义务，现被告未按照约定按时缴纳房屋租金，已逾期多日，其行为违反合同约定，合同目的无法实现，故原告要求确认2013年6月22日原告尹**与被告签署的《房屋出租委托合同》解除这一请求，本院予以支持。

关于合同解除时间，原告于2015年3月31日贴出通知告知实际居住人被告违约事宜，并要求房屋实际居住人在2015年4月5日前腾空房屋，前述行为属合同解除后实际产生的后果，本院认为涉案合同解除时间应确定为2015年4月5日为宜。关于被告应支付的租金计算期间应按照实际拖欠租金时间和合同解除时间予以确定。原告尹**表示，被告公司已经支付到2014年8月13日租金，故拖欠租金起算点应当为2014年8月14日。关于原告要求被告支付2015年1月1日至2015年3月31日物业费，原告称该期间的物业费被告未支付，原告提交了物业费票据原件，故对于原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告尹**的委托代理人畅永年与被告北京轩和房地**限公司于二〇一三年六月二十二日签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一五年四月五日解除；

二、被告北京轩和房地**限公司于本判决生效后十五内向原告尹**支付房屋租金五万八千二百五十元；

三、被告北京轩和房地**限公司于本判决生效后十日内向原告尹**支付物业费一千一百三十二元七角七分；

四、驳回原告尹**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千九百元，被告北京轩和房地**限公司负担，于*判决生效后七日内交纳。

公告费（以实际票据为准）由被告北京轩和房地**限公司负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日