常*与张**所有权确认纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人常*因所有权确认、房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第30921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人常*及其委托代理人萨**、葛**，被上诉人张**及其委托代理人朱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，常*诉至原审法院称，常*与张**中学同学，张**无购买北京市经济适用房住房资格。2006年11月份，张**以常*的名义购买了北京市朝阳区垡头翠成馨园×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。现涉案房屋于2011年11月8日登记在常*名下。常*于2014年3月份开始偿还贷款。时至今日，张**依然没有购买北京市经济适用房住房资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，《北京市经济适用住房管理办法》（试行）第二条、第五条（一），《北京**民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的第十六条之规定，张**借用常*购买经济适用住房的资格进行购房的行为违反了我国法律、行政法规、司法解释及北京市关于购买经济适用住房的政策性规定，其行为应属无效，同时也侵害了木应山常*享有的合法权益。故常*依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院判令：1.确认张**借用常*购买经济适用住房资格的借名买房合同无效；2.确认常*系涉案房屋的所有权人。

一审被告辩称

张**辩称：不同意常*的诉讼请求。第一，本案案由应是借名买房合同纠纷，（2014）朝民初字第10164号民事判决书和（2015）三中民终字第06105号判决书已经对该问题进行明确，只有双方借名买房关系解决后，才能对以后相应问题进行处理，本案案由应为借名买房合同纠纷，由此本案中常*的第二项诉讼请求不应得到支持，因为合同纠纷在没有解决前不能处理产权的问题。第二，常*陈述的相应事实张**不认可，不符合事实的本来面目。第三，常*与张**之间所成立的借名买房合同关系不违反法律规定，依法应为有效。

张**反诉称：张**与常*均为山东省成武县人，二人系初中、高中同班同学关系。二人大学毕业后，分别被安置在北京不同单位工作，后常*获得北京市户籍，张**因故未能获得落实本市户籍的机会。2006年11月初，二人经协商达成口头协议：张**借用常*的名义，运用张**的人际关系购买涉案房屋，所购房屋归张**所有，张**负责交纳包括所购房屋房款、过户等全部费用，常*配合张**办理所购房屋的产权登记，直至登记至张**名下为止。在常*的配合下，张**于2006年11月10日从常*单位得到审核通过、盖章的《北京市城镇居民购买经济适用房住房家庭和收入核定表》，同日至花乡**中心办理了购房资格的审核、公示等手续。2006年11月17日，张**在翠成馨园售楼处签订了涉案房屋的买卖合同，并交付了首付款39356元，同时在常*的配合下，至建设银行办理了13万元的房屋按揭贷款手续，总计购房款169356元缴纳完毕。相应按揭贷款由张**向建设银行偿还至今。2009年1月22日，张**与北京住**有限公司、北京天**任公司办理了房屋交接手续，验收房屋，签署《住宅工程质量分户验收表》，办理装修许可、领取房屋钥匙、缴纳物业费、取暖费等。同日，张**与北京住**有限公司、北京住总天麒投资咨询有限责任公司签署《代办产权协议书》，陆续缴纳契税1721元、公积金3443元、制证费40元、测绘费60元、贴花费5元及代办费700元，共计5969元。2009年2月，张**对涉案房屋进行了装修，花费十余万元。同年4月正式入住涉案房屋，并居住至今。上述房屋购买过程中发生的全部材料均为张**持有。2013年12月10日，常*谎称欲在河北燕郊购买房屋，提取住房公积金需要房屋产权证书为由，从张**手中骗取房屋产权证及其它购房票据。同时向朝**院提出了诉讼，经过审理，法院认定双方存在借名买房关系。张**认为涉案房屋系张**全部出资购买，相应借名行为不违反法律规定，应为有效行为，常*应当协助张**办理产权登记。故此，请求法院判令：1.确认张**借用常*名义购买涉案房屋的借名买房合同有效；2.常*在过户条件成熟时协助张**办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张**名下为止。

一审法院查明

原审法院经审理查明：常*与张**中学同学，张**无购买北京市经济适用住房资格。2006年，张**以常*的名义购买了涉案房屋，并由张**实际支付了购房首付款。后张**办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，张**对该房屋进行了装修并一直使用至今。现涉案房屋登记于常*名下，登记时间为2011年11月8日，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋之按揭贷款一直由张**偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由常*进行偿还。

2014年，常*以返还原物纠纷为由将张**起诉至法院，要求判令张**返还涉案房屋。法院作出（2014）朝民初字第10164号民事判决，认为常*与张**存在借名买房关系，应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷，而后再解决涉案房屋是否返还问题，据此驳回了常*的诉讼请求。常*不服，上诉至北京**人民法院，北京**人民法院作出（2015）三中民终字第06105号民事判决，以相同理由驳回上诉，维持原判。经询，双方均表示购买涉案房屋并非通过摇号程序取得的购房资格。

原审法院认定上述事实的证据有（2014）朝民初字第10164号民事判决书、（2015）三中民终字第06105号民事判决书、房屋所有权证书及当事人当庭陈述等在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：生效判决已经认定常*与张**存在借名买房合同关系。本案争议焦点在于该借名买房合同关系是否有效。因涉案房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且涉案房屋的购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。因借名买房合同关系有效，则常*要求法院确认其为涉案房屋的所有权人的诉讼请求，法院不予支持。根据北京市相关政策，涉案房屋现尚不具备上市交易条件，且涉案房屋的购房抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除。基于上述不确定因素，张**要求判令在常*在过户条件成熟时，协助张**办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张**名下为止的诉讼请求，法院不予支持。张**可在涉案房屋具备办理所有权变更登记条件时另行主张。据此，原审法院判决：一、常*与张**就北京市朝阳区垡头翠成馨园×号楼×层×单元×号房屋的借名买房合同关系有效。二、驳回常*的诉讼请求。三、驳回张**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

常***法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，改判支持常*的本诉请求、驳回张**的反诉请求。上诉理由：一审认定涉案房屋属于“老经济适用房”，因此双方签订的协议合法有效，属认定事实错误，双方关于借名购买经济适用房的行为因损害了社会公共利益，应认定无效；涉案房屋2011年11月登记在常*名下，自2014年3月常*开始偿还贷款，因此常*应为涉案房屋的所有权人。

被上诉人辩称

张**辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院查明

本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点是常*与张**之间的借名买房合同关系的效力。生效判决已经认定常*与张**存在借名买房合同关系。本案的特殊性在于，涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，这就涉及到上述借名买房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是，作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；实际上，北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异，原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，属于“老房”，适用“老政策”。本案中，涉案房屋的购房合同签订在2008年4月11日之前，且并非通过摇号程序取得的购房指标，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，亦不存在其他合同无效之情形，原审法院结合本案实际情况，对双方之间借名买房合同关系的效力认定正确，对本案作出的相应处理，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。常*的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费35元，由常*负担（已交纳）；反诉案件受理费35元，由常*负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费140元，由常*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日