许*与王**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）许*（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王**（以下简称姓名）、被告（反诉原告）许**（以下简称姓名）、被告王**（以下简称姓名）、第三人北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。许*及其委托代理人陈**与王**、王**之共同委托代理人牛燕军，许**之委托代理人赵*，我爱我家公司之委托代理人于龙飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

许**称：2013年3月14日，我与王**、许向方之共同委托代理人王**经我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号为M12120521，以下简称《房屋买卖合同》）和《补充协议》，约定我以439万元的总价款购买王**名下X号房屋（以下简称诉争房屋）。合同签订后，我依约支付了定金20万元、首付款80万元，双方约定2013年7月5日9时办理权属转移登记，当天我通过转账方式支付了339万元购房款并通知我爱我家公司，但王**却表示要涨价60万元，拒绝配合办理权属转移登记手续。故诉至法院，要求：1、三被告共同协助我办理诉争房屋权属转移登记手续；2、三被告向我交付诉争房屋；3、三被告连带赔偿我违约金（按每日2195元的标准计算自2013年7月5日至办理完毕权属转移登记之日止）。

被告辩称

王**、许**、王**共同辩称：许*陈述双方签订合同及约定内容属实，我方收到许*支付的全部购房款439万元，但王**是王**、许**的委托代理人，并非合同当事人。许*存在逾期付款的情形，我不同意接收购房款，也不同意继续履行合同。双方曾约定2013年4月17日共同前往办理过户，但许*没有付款。经我爱我家公司协调，我们同意2013年7月5日共同办理过户，但许*却没有及时付清全款和违约金，其行为构成违约，不同意其诉讼请求。

王**、许**提起反诉称：许*未依约履行付款义务，之后又未按时给付延期付款产生的违约金，其行为已构成违约。故提起反诉，要求：1、解除双方于2013年3月14日签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》；2、许*向我支付违约金67.8万元；3、许*向我支付20万元定金归我所有，不再退还；4、许*赔偿我物业费损失6942.18元，王**、许**称许*违约造成其物业费损失，要求许*赔偿物业费6942.18元，并按每天22.6元的标准给付2014年2月25日至许*实际赔偿上述款项之日止的物业费；5、许*赔偿我供暖费3289.2元、车位费2060、公证费10000元。

许*针对反诉答辩称：双方在《补充协议》中约定我于过户之日支付全部购房款，三被告已在过户当日实际收取全部购房款，时隔九个月却未提出解除合同，不享有合同解除权，不同意其诉讼请求。

我爱我家公司述称：许*陈述基本属实。2013年4月，双方确实约定过去过户，但因合同中存在补按揭的约定，即过户后许*使用诉争房屋进行抵押贷款用于偿还债务，之后双方协商一致由许*继续筹钱付清全款，但没有约定期限，我方联系不上王**，王**也未表示过要解除合同。直到2013年6月，许*表示凑齐购房款，双方确认于2013年7月5日办理权属转移登记手续，当天三被告未到场，仅有一名赵小姐来表示不同意过户，要求许*支付违约金，双方未能协商一致，合同未继续履行。我方尊重法院判决。

本院查明

经审理查明：2013年3月14日,王**以王**的名义与许*签订《房屋买卖合同》及两份《补充协议》，约定：（一）许*以439万元的总价款购买王**名下的诉争房屋（契税及个人所得税由许*负担）。（二）许*于合同签订当天支付定金10万元，于合同签订后三日内再次支付定金10万元，王**收到首付款80万元进行网签，剩余购房款由许*在办理过户手续前支付，双方确认后办理过户。（三）王**为诉争房屋房主夫妻双方的授权委托代理人，王**保证诉争房屋解除抵押后10内内办妥公证委托，承诺可顺利办理过户手续，不影响正常交易。（四）双方同意自合同签订之日起九十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,王**应当在领取全部房款并过户当天将诉争房屋交付许*。（五）许*逾期付款在十日内的，应按逾期应付款日万分之五的标准给付自应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止的违约金；逾期超过十日后，王**有权解除合同，其解除合同的，买受人应当像解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向王**支付违约金，并由王**退还许*全部已付款。（六）许*未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，如因王**的责任，许*有权退房，王**应自退房通知送达之日起三日内退还许*全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息；许*不退房，王**应按日万分之五的标准给付自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证之日止的违约金。（七）双方办理产权转移登记手续时，如遇国家政策或相关规定调整导致税费增加或变化时，自政策发布之日起7日内，增加的税费由双方协商解决，如不能达成一致则解除买卖合同并互不承担违约责任，王**将已收到的定金、购房首付款于5日内退还许*，我爱我家公司于15日内退还许*交纳的全部佣金。（八）本房屋买卖交易全部结束后，许*用此房屋做补按揭贷款，王**、我爱我家公司协助许*开立“三方监管账户”并办理银行购房贷款，贷款到“三方监管账户”后，王**、我爱我家公司在到账当日配合许*将账户内的款项划至许*账户，并在转账完成后三方共同注销此账户。当天，双方还与我爱我家公司签订《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》，约定由我爱我家公司提供居间服务，居间服务费为71500元。

2013年3月20日，王**、许**出具《委托书》，委托王**代为办理出售其二人共有的诉争房屋的相关手续（其中包括签订合同、代收房款、办理网签、产权过户等），中华人**大使馆为其办理了（2013）加领公字第0000107号公证书。王**、许**均认可诉争房屋是其二人夫妻共同财产，其二人系作为卖房人共同与许*订立房屋买卖合同，并认可王**在授权范围内的代理行为。

上述合同签订后，许*于2013年3月15日支付了定金10万元，于2013年3月18日支付了定金10万元，并于2013年3月20日支付了首付款80万元。此后，双方办理了网签手续，许*于2013年3月26日缴纳了契税5.25万元、个人所得税3.5万元。双方曾约定于2013年4月17日共同办理诉争房屋的过户手续，但就付款方式及补按揭事宜产生争议，双方经协商同意由许*另行筹集款项付清剩余购房款，不再办理补按揭事宜。2013年7月5日，双方再次约定共同办理诉争房屋的过户手续，许*在办理过户之前支付了剩余购房款339万元，王**、许**、王**均未配合办理过户手续，亦未向许*交付诉争房屋。

审理中，许*提出财产保全申请，要求查封诉争房屋的权属变更手续，并提供了担保人许**名下X2号房屋及担保人高志凤名下X3号房屋作为担保。本院经审查，作出（2013）朝民初字第29640号民事裁定书，裁定查封上述担保房屋的权属变更手续（均已于2013年8月29日执行，查封期限均为两年）及诉争房屋权属变更手续（已于2013年8月30日执行，查封期限均为两年）。

许*主张双方曾约定通过补按揭方式支付剩余购房款，2013年4月因政策调整不能办理而改为自行筹款一次性付清剩余购房款，当时王**并未提出解除合同或要求赔偿违约金，后于2013年7月5日通过一名赵姓女子前来表示要增加购房款60万元，未予配合办理诉争房屋过户手续，亦未退还购房款。王**、许**、王**均表示2013年4月双方经协商最终确定继续履行合同，但应由许*赔偿违约金60万元，2013年7月5日，许*未经其允许通过银行转账方式支付了剩余购房款，但未付清违约金，故不同意继续履行合同。为此，许*提交了录音光盘、短信记录予以佐证；王**、许**、王**提交了网签查询单、网页截屏等证据予以佐证。我爱我家公司对许*的陈述予以认可。

许*主张王**、许**、王**未依约配合其办理诉争房屋产权过户手续，已构成违约，要求继续履行合同：由王**、许**、王**协助办理诉争房屋权属转移登记手续，并向其交付诉争房屋；王**、许**、王**连带赔偿违约金（按每日2195元的标准计算自2013年7月5日至办理完毕权属转移登记之日止）。王**、许**、王**对此均不予认可，认为许*未按照合同约定支付购房款，亦未在2013年7月5日赔偿违约金，已构成违约。王**、许**反诉要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，由许*赔偿违约金67.8万元，其已支付20万元定金不再退还。另，王**、许**称许*违约造成其物业费损失，要求许*赔偿物业费6942.18元，并按每天22.6元的标准给付2014年2月25日至许*实际赔偿上述款项之日止的物业费，其二人称许*违约造成其财产损失，要求许*赔偿其供暖费3289.2元、车位费2060、公证费10

000元，并提交了相关票据予以佐证。

上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易保障合同》、收据、网签合同、预约单、录音光盘、短信记录、网页打印件、完税证明、票据及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，许*与王**于2013年3月14日订立的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。王**作为王**、许**的委托代理人，以被代理人的名义实施民事法律行为，王**、许**应对代理行为承担责任。双方虽约定于2014年4月17日办理诉争房屋过户手续，但因付款方式及补按揭事宜产生分歧，王**并未主张解除合同，且双方协商一致由许*自行筹集资金付清剩余购房款，结合双方另行约定于2013年7月5日共同办理诉争房屋过户手续以及各方陈述，应视为双方均同意继续履行《房屋买卖合同》，并延展购房款支付期限。王**、许**、王**虽主张双方已协商一致由许*承担违约责任，赔偿违约金60万元，但并未就此充分举证证明，且其在2013年7月5日收到剩余购房款339万元后，亦未及时提出异议、返还购房款或向许*送达解除合同的通知，本院对其主张难以采信。鉴于许*已付清全部购房款并交纳相关税费，其要求继续履行合同符合法律规定及双方约定，王**应配合许*办理诉争房屋权属转移登记手续，并向其交付诉争房屋。关于违约金，鉴于双方经协商约定延展付款期限，并因是否赔偿违约金问题产生分歧导致合同未能继续履行，随后引发诉讼，不应视为王**违约，许*要求赔偿违约金依据不足，本院不予支持。双方协商一致由许*另行筹集资金付清剩余购房款，并定于2013年7月5日共同办理过户手续，许*亦于当日付清了全部购房款，王**、许**主张许*构成违约缺乏事实和法律依据，其基于此要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》以及要求许*赔偿违约金、定金损失、物业费损失、供暖费、车位费、公证费的反诉请求，本院均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）王树河、被告（反诉原告）许**于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）许*办理X号房屋权属转移登记手续，并向原告（反诉被告）许*交付上述房屋；

二、驳回原告（反诉被告）许*的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）王树河、被告（反诉原告）许**的反诉请求。

本诉案件受理费70元,由原告（反诉被告）许*负担35元（已交纳），由被告（反诉原告）王树河、被告（反诉原告）许**共同负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6414元，由被告（反诉原告）王树河、被告（反诉原告）许**共同负担（已交纳）；保全费5000元，由被告（反诉原告）王树河、被告（反诉原告）许**共同负担[于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）许*]；

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年六月十六日