丛**等与胡**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）丛晓军、陈**与被告（反诉原告）胡**、第三人北京链**有限公司（以下简称：链**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院审判员左**担任审判长，人民陪审员王**、李**参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丛晓军、陈**委托代理人陈**、被告（反诉原告）胡**委托代理人江*、胡**、第三人链**司委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。

原告诉称

原告（反诉被告）丛晓军、陈**起诉称：原告与被告经第三人居间于2013年9月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告出售北京市石景山区××××××号房屋，出售价格为198万元，其中原告支付首付79万元，其余119万元向第三人指定银行办理贷款。原告于2013年9月14日向被告支付定金5万元，办理网签手续后3个工作日内支付首付款23万元，其余首付款于房屋过户前三个工作日内办理资金监管。原告向银行贷款119万元如因原告原因不能获得批准，原告继续向其他银行贷款至贷款批准。合同签订当天，原告向被告支付定金5万元，第三人办理了涉案房屋网签手续后，原告又向被告支付首付款23万元。因第三人指定华**行为贷款机构，原告按其要求提交手续文件并与被告一起到华**行办理了贷款面签手续。然而，因2013年12月华**行受银监会的内部政策调整影响，不再发放个人购买房屋贷款，第三人于2013年12月20日通知原告及被告，原告随即提出按合同约定更换贷款银行办理贷款，但被告见当时房地产市场涨价趋势明确予以拒绝，并在2014年1月9日向原告发出通知解除房屋买卖合同。原告认为不能获得贷款系因华**行自身政策调整，并非原告原因，且《存量房屋买卖合同》及《补充协议》中也约定不能获得贷款时应当另行向其他银行申请贷款，被告拒绝配合原告向其他银行贷款，后又径直通知解除合同，其行为根本没有法律依据，并已构成根本违约，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告于2013年9月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告返还购房款28万元；3、判令被告向原告赔偿违约金10万元；4、诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）胡**答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告未按照合同约定办理贷款手续，系原告自身问题贷款无法获批，原告逾期付款，构成根本违约；第二，原告起诉中称通知更换贷款银行并无事实和法律依据；第三，原告违约行为给我方造成严重经济损失；第四，双方买卖合同已于2014年1月8日按照合同约定通知解除，根据补充协议约定，全部房款冲抵违约金，本案系原告违约，应当向我方支付违约金，故原告诉讼请求均不能成立。请求法院依法驳回其诉讼请求。

反诉原告（本诉被告）胡**反诉称：2013年9月14日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：胡**出售位于本市石景山区××××××号房屋给丛晓军、陈**，对方向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，反诉被告因自身原因未获得批贷，双方同意由反诉被告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产出费用由反诉被告承担。合同同时约定：自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，反诉被告向银行申请贷款，但直至双方合同约定期满，反诉被告贷款仍然未获得批准。同时，反诉被告亦未按合同约定支付51万元剩余首付款。反诉原告认为，反诉被告已构成违约，按约定未按合同约定期限履行合同，逾期十五日的，合同另一方有权解除合同，故我方提出反诉。反诉请求：1、判令确认反诉原告于2014年1月8日解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金396000元；3、诉讼费由反诉被告承担。

反诉被告（本诉原告）丛晓军、陈**答辩称：不同意被告的反诉请求。第一，双方虽在房屋买卖合同第十条约定自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但根据《补充协议》第二条第五款、第五条第二款约定，补充协议已经变更原合同第十条关于90日内办理过户约定，因此双方不存在90天合同履行期限约定；第二，贷款不能获得批准并非原告资信问题，而是因华**行受银监会处置，无法在原告申请贷款时批准，因此，被告陈述因原告资信有问题而无法批贷的主张不能成立；第三，根据双方房屋买卖合同第四条第五款，即使因买受人自身原因导致贷款不能批准，出卖人也应当积极配合买受人办理其他银行贷款申请手续，而不能直接拒绝向原告出售房屋，对方此举是严重违约行为；第四，合同履行过程中双方应当遵守诚实信用原则、协助履行原则，有利于实现合同目的原则，在贷款出现问题后，双方应该本着有利于实现合同目的而履行合同，而不是恶意违约，在不能在获知贷款不能批准的第二天就要求解除合同。综上，请求法院依法驳回其反诉请求。

本院查明

经审理查明：2013年9月14日，出卖人胡**（甲方）、买受人丛晓军、陈**（乙方）通过居间方链家公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，交易房屋位于本市石景山区××××××号（以下简称涉案房屋），成交总价198万元，其中第四条第五款约定“买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额1190000元……买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担”，第十条约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。

当日，三方又签订《补充协议》，其中第二条第五款约定：“甲乙双方同意，在接到丙方通知3个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”；第二条第六款约定“甲乙双方应当在2014年1月1日前自行办理物业交割手续，丙方陪同”；第五条第二款约定“如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准”；第四条第二款约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（4）拒绝将该房屋出售给乙方……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。

2013年9月15日，丛晓军给付胡**定金5万元。2013年10月24日，丛晓军、陈**给付胡**首付款23万元。

2013年12月31日，链**司业务员通知胡**涉案房屋购房抵押贷款未获得银行批准。

2014年1月8日，胡**向丛晓军、陈**发出解除合同通知，其中载明：终止（××××××室）房屋买卖合同我因置换房而卖××××××室，于2013年6月交与链家专卖，在2013年9月14日与丛晓军、陈**在链家签订买卖合同。至今买受方丛晓军未按合同约定时间交付壹佰柒拾万购房款，已造成付款时间违约（按合同已超过20天以上，按链家工作人员在9月14号签署合同时的口头许诺已超过60天以上）致使我两次付定金定房，因付购房款时间违约而失去购买性价比最高房屋的机会，不但使我们全家半年来看房选房定房的精力白废，还给我造成巨大的经济损失。此合同因买受人付款时间违约而失效终止。由此造成的后果应由买受人承担。买受人应按合同约定数额向出卖人支付违约金。房屋出卖人胡**2014年元月8日。

庭审中，丛**、陈**提供2014年5月9日三方协商录音资料三份，录音中链家公司业务员表示2013年12月31日晚9时告知胡**一方贷款未获批成功。录音中丛**表示自己不存在违约，如解除合同则胡**应退还已付28万元首付款，胡**一方表示丛**系违约、不同意全部退还全部房款，仅同意退还20万元。胡**提供2014年3月10日三方协商录音资料一份，录音中丛**表示：其实已经超过合同期限了，才告诉我贷款贷不下来；如出现华**行被查的事情，原则上我觉得（链家）应该告知我们之后，说这个事情可能会拖延（合同）时间，然后或者说换银行，不是说，过了90天之后了，突然说贷不了款了，这时即使换银行，其实合同期限也已经超了。

胡**提供链**司业务员于2013年9月14日签订合同前书写简易交易流程一份，其中载明：“房价：199万合同价：170差：29万（装修）贷款：120万资金监管：50万（建委）过户（24小时）10月10网签按揭先办了10月11-14日之间面签（银行）10月30日资金监管过户已考虑中秋节10.1节的影响（王*店长小**苏庆三人参与）2013.9.14”，以此主张链**司对房屋买卖价款及办理贷款、过户的时间作出确认。

庭审中，胡**提供与案外人签订的《补充协议》、《退房协议》、收条、银行转帐凭证、《房屋买卖定金协议》等材料，以此主张胡**订购本市大兴区其他商品房，因购房款未及时到位而退订，进而产生相关经济损失。

针对贷款事宜，本院工作人员前往华**行两广支行调查，经客户经理沈*答复：涉案房屋买卖合同贷款种类为组合型贷款，即房屋贷款与消费贷款相结合；因2013年底中**银行进行政策调整，对组合型贷款审查更为严格，故丛晓军无法达到中**银行所规定的批贷条件，因此贷款未能获批；二手房买卖过程中，此种组合型贷款在政策调整前使用很普遍，政策调整后，因无法达到规定要求，使用已很少，当时很多购房人均受到影响；丛晓军消费贷款内容大致为装修买家具。

庭审中，丛**、陈**一方陈述：贷款系通过链家公司办理，其并不知道选择的贷款种类。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、委托书、收条、解除通知、录音资料、手写简易交易流程、房屋买卖流程图及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。

本院认为

本院认为：丛晓军、陈**、胡**及链**司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，各方应按合同约定行使权利、履行义务。本案争议焦点为丛晓军、陈**是否根本违约、胡**是否享有法定合同解除权。

对此本院分析认为：双方《北京市存量房屋买卖合同》已经约定涉案房屋购买方式为贷款，贷款方式为买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准。因银行批准贷款审查手续并非买卖双方当事人可以决定，而贷款亦存在因银行原因或买受人自身原因而无法获批的可能，故双方《北京市存量房屋买卖合同》所约定的贷款办理方式在期限上存在着不确定性。因贷款购房方式要求房屋过户需以贷款批准为前提，故贷款时间的不确定，决定了涉案房屋过户期限亦具有不确定性。而《北京市存量房屋买卖合同》第十条又约定双方申请办理房屋权属转移登记手续的期限为“自本合同签订之日起90日内”。因此，从《北京市存量房屋买卖合同》文本中，第四条第五款与第十条存在着履行期限上的不一致。

为此，根据链**司居间服务交易规则，在《北京市存量房屋买卖合同》签订当日双方又签订《补充协议》，作为对《北京市存量房屋买卖合同》的进一步修改、完善，进一步细化贷款、过户等交易流程。在《补充协议》中，三方已明确约定办理房屋所有权转移登记手续的时间为买卖双方接到居间方通知后3个工作日内共同办理。根据二手房交易通常流程，居间方通知买卖双方办理所有权转移登记的时点为银行批准贷款后及时通知。因此，《补充协议》第二条第五款针对《北京市存量房屋买卖合同》中贷款与过户履行期限不一致的情况，对《北京市存量房屋买卖合同》第十条所约定期限已经进行了变更，原第十条在贷款购房方式下已对买卖双方不具有法律约束力。

因此，本案无论丛晓军、陈**系因自身原因亦或因银行原因无法批贷，均在合同约定的履行期限条件范围内，并未超过付款期限，本院对胡**一方依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条提出原告逾期履行的主张不予采纳。

但应当指出，丛**所选择贷款类型经核实为组合型贷款，即购房贷款与消费贷款相结合，此种贷款根据国家规定消费贷款部分禁止用于购房，丛**将组合型贷款中消费贷款部分用于购房违反了国家规定，且丛**使用此种违规贷款方式并未征得胡**一方同意，因此其行为属违约。但根据本院调查事实，在中**银行政策调整前，丛**亦能够通过组合型贷款方式获批贷款，所以丛**的违约行为并非根本违约。在无法获得组合型贷款情况下，丛**、陈**在合理期限内可以选择符合规定的贷款或全款支付购房款。根据合同法第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因此胡**在2013年12月31日获知批贷未成功的情况下，应给予丛**合理期间进行其他类型贷款审批或准备全款，如丛**在合理期间未能履行，则胡**一方可依法与丛**一方解除合同。但胡**一方在获知贷款未成功情况下，于2014年1月8日直接单方向丛**、陈**发出解除终止合同书面通知，此行为并无合同及法律依据，属单方拒绝履行的根本违约行为，胡**应当承担相应违约责任，胡**于2014年1月8日发出的解除终止合同书面通知不具备合同法定解除之效力，本院对其要求确认房屋买卖合同于2014年1月8日已解除的请求和违约金的请求均不予支持。因胡**系根本违约方，故丛**、陈**享有合同法定解除权，本院对原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的请求予以支持。合同解除后，胡**依法应当将所收取原告28万元房款及时返还，本院原告此项请求予以支持。根据《补充协议》第四条第二款约定胡**根本违约应向丛**、陈**支付房屋总价款20%的违约金，因双方约定过高，且丛**亦存在违约行为，在合同履行过程中存在过错，故本院根据胡**持有首付款的时间、违约情节、双方过错程度对违约金数额酌情予以确定。

庭审中，胡**仅提供录音资料，虽然其中丛**曾表示超过合同90天期限，但买卖双方之间应以签字确定的书面生效合同为履行依据，且录音内容系在胡**违约行为已经发生之后形成，系在双方协商、调解合同后续事宜过程中形成，并非各方正式确定合同内容的特定场合，仅凭丛**录音中片段话语，并不能否定出卖方、买受方、居间方三方签订的《补充协议》之效力及内容。本院对胡**以录音话语而否定《补充协议》约定内容的意见，本院不予采纳。胡**所提供链**司业务员于2013年9月14日书写简易交易流程一份，此书面材料系形成于合同签订之前，反映的是各方对于房屋买卖合同的协商过程，并非最终确定的有效合同文件，而链**司所写简易贷款过户流程，应系其作为居间方为客户介绍贷款过户基本程序和预计完成时间，并非具有合同性质的有效法律意义承诺，本院对胡**以此主张的事实不予认定。

庭审中，胡**提供与案外人签订的相关购房资料，其中均系贷款批准之前，胡**在剩余款项未实际取得的情况下与他人签订购房合同，此行为本身即存在交易风险，无论丛晓军是否违约，此种交易均系胡**自行单方行为，与合同相对方无法律上的因果关系，此交易风险所产生的胡**所述损失依法均应由其自行承担，故胡**以此为理由于2014年1月8日解除合同并要求赔偿的主张均不予采纳。胡**一方主张丛晓军系二套房购房，但未提供充分证据证明，本院不予采信。双方均提出对方所主张违约金过高，申请法院予以酌减。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第七十七条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除胡**、丛晓军、陈**、北京链**有限公司于二零一三年九月十四日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、胡**于本判决生效后七日内返还丛晓军、陈**购房款二十八万元；

三、胡**于本判决生效后七日内支付丛晓军、陈**违约金五千元；

四、驳回丛晓军、陈**的其他诉讼请求；

五、驳回胡**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费七千元，由丛**、陈**负担一千四百二十五元（已交纳），由胡**负担五千五百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费三千六百二十元，由胡**负担（于本判决送达后十五日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月二十日