魏**与韩**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告魏**与被告向*、被告韩**、第三人北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏**的委托代理人陈**，被告兼被告向*委托代理人韩**，第三人我爱我家公司的委托代理人于寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告魏*环诉称：原告为北京市丰台区城南嘉园益城园401号房屋的所有权人。2014年4月20日，原告经第三人我爱我家公司居间，与二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》二份，约定原告以人民币495万元的价格向二被告出售401号房屋，合同约定：签订合同时被告向原告支付定金5万元，办理401号房屋的网签手续后，被告向原告支付购房款223万元，剩余房款266万元于办理过户手续之前两个工作日内办理资金监管，剩余房款1万元于房屋交付当天支付。合同签订后，被告却表示当天无法支付定金，之后又找借口多次推脱不愿支付定金。在原告及第三人的多次催促下，原告、被告于2014年6月6日当天签订了《关于﹤北京市存量房屋买卖合同﹥的协议书》，约定：被告6月6日支付定金4万元，6月17日支付部分购房款224万元，办理完网签手续后两个工作日内将剩余购房款266万元办理资金监管，剩余购房款1万元于房屋交付当天支付。协议签订后，被告当天支付了定金4万元，但之后被告又拒绝支付任何购房款，经原告及第三人多次催促，被告明确表示无力购买401号房屋，双方于6月27日就解除合同的事宜进行了协商，被告明确表示不买涉案房屋，原告亦同意解除合同。双方签订了《协议》一份，故原告认为买卖合同已于6月27日解除，但违约金问题并未明确。原告认为，被告明确表示不再履行合同，属于根本违约，被告应当承担违约责任。因被告违约，给原告造成很大经济损失（房价下跌100万元），导致房屋至今未能出卖。故要求：1、确认原告、被告及第三人之间签订的相关合同、协议已于2014年6月27日解除；2、根据《关于﹤北京市存量房屋买卖合同﹥的协议书》第五条规定，要求被告向原告支付拒绝购房的违约金49.5万元。

被告辩称

被告向*、韩**辩称：认可原告所述事实，我认为后两份协议有原告引导我签的嫌疑。6月27日我是明确表示不买房了，关于违约责任双方未处理。我向原告支付了定金4万元。我同意原告的第一项诉讼请求，但不同意支付违约金的诉求。原告主张的违约金数额太高了，要求酌减。除定金4万，可再支付原告16万违约金。

第三人我爱我家公司述称：基本认可原告所述事实，我方认可相关合同于2014年6月27日解除。服从法院判决。

本院查明

经审理查明：2014年4月20日，原告魏**与被告向*、被告韩**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由被告向原告购买坐落于丰台区城南嘉园益城园401号房屋，成交价格为4950000元。买受人可在签订本合同的同时支付定金人民币50000元。同时，原告、被告、第三人三方签订《补充协议》二份，对买卖的履行进行了进一步约定。

上述协议签订后，被告未能按上述约定期限支付定金。

2014年6月6日，原告魏**与被告韩**、向*签订《关于﹤北京市存量房屋买卖合同﹥的协议书》，对双方房屋买卖的相关权利义务再次进行约定：1、2014年6月6日，被告向原告支付定金40000元。2、被告于2014年6月17日前向原告支付部分房款2240000元（含剩余定金10000元）。3、被告与原告办理完网签手续后两个工作日内，被告将剩余房款2660000元，与原告一同到银行办理资金监管手续。4、被告与原告办理房屋产权转移登记后七个工作日内，办理房屋交验手续，被告于房屋交付当天向原告支付剩余房款10000元。5、如被告未履行本协议约定，需承担合同违约责任，同意向魏**支付495000元（含已支付定金40000元）作为违约赔偿款，于2014年7月1日前一次性支付，如未按期支付，每逾期一日另额外支付4550元违约金。6、如被告在2014年6月17日前未履行本协议第二条约定，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》自行解除，我爱我家房地产经纪有限公可办理网签注销手续。

2014年6月6日，被告向原告支付定金40000元。但未能按约定履行其他义务。

2014年6月27日，原告魏**与被告韩**、向*再次签订《协议》一份，约定：因乙方（被告）个人原因无力购买此房，合同无法继续履行，乙方同意签署本协议后甲方可以再将此房出售他人，并不因此追究甲方（原告）违约责任。甲乙双方要求我爱我家协助办理标的房屋网签注销手续，甲乙双方同意在签署本协议后2个工作日内积极配合我爱我家完成网签注销各项手续，如甲乙双方不配合或者延期，均属于违约，按照房屋总价款10%的违约金支付给守约方，因注销网签导致的纠纷与我爱我家无关。

上述事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告及第三人就购买丰台区城南嘉园益城园401号房屋事宜签订的一系列合同、协议，均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，均为有效合同。合同各方当事人均应按上述合同、协议约定履行。根据原告与被告于2014年6月27日签订的协议，可以认定双方已经达成一致：由于被告方违约，双方解除上述房屋买卖合同及协议。现原告要求被告支付违约金，本院应予支持。鉴于双方约定的违约金数额，与原告因被告违约造成的实际损失相比，明显偏高，被告亦对此提出异议，本院予以酌减。原告收取被告支付的40000元定金不再返还，用于折抵违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告魏**与被告向*、被告韩**签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《关于﹤北京市存量房屋买卖合同﹥的协议书》、于二〇一四年六月二十七日签订的《协议》及原告魏**、被告向*、被告韩**、第三人北京我爱我家房地**限公司三方签订的《补充协议》二份于二〇一四年六月二十七日解除；

二、被告向*、被告韩**与本判决书生效之日起十日内向原告魏**支付违约金二十五万元（扣除四万元定金后的违约金数额）；

三、驳回原告魏**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8725元（原告已预交），由原告魏**负担3613元（已交纳）；由被告向*、韩**负担5112元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十二日