姜**与徐*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姜**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

姜**在原审法院诉称：2013年8月30日，经北京我爱我家房地**限公司撮合，我与徐*签订编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我购买徐*位于北京市海淀区×单元4号房屋；房屋面积54平方米，性质为已购公房；成交价格为300万元，我于签约时支付定金20万元；如未能在合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记，我有权退房，徐*应当退还全款；发生争议由房屋所在地人民法院管辖。同日，我与徐*在北京我爱我家房地**限公司见证下，签订《补充协议》，约定：前述房屋系徐*已满五年的唯一住房，房屋售价为300万元。当日，按北京我爱我家房地**限公司的安排，我与徐*签署《装修款补充协议》，将房屋价款中192万元，约定为配套设施折价款。后我向徐*实际支付定金135000元，出具欠付的65000元定金欠条，并垫付了2013年取暖费1620元，支付中介费7.5万元。2003年9月初我方知自己不具有购房资格，无法通过网签。后，我子女欲购此房，中介公司亦提议以310万另行出售他人，徐*均不同意。因我不具有购房资格故合同无法继续履行，此系政策原因造成，故请求贵院判决解除我与徐*签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》；判令徐*立即返还定金135000元及垫付的2013年取暖费1620元；徐*承担诉讼费。

徐*在原审法院辩称：姜**在签合同之前，北京我爱我家房地**限公司已经向姜**告知，如果不具备购房资格存在的法律风险，姜**知悉风险并签订购房承诺书，承诺愿意承担相应违约责任，现姜**不具备购房资格，无法网签应该由姜**承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，其违约我无须向姜**返还定金。对姜**的诉讼请求，我方同意解除合同，返还其垫付的取暖费，但不同意返还定金。并且我方提出反诉，姜**在明知国家限购政策情况下并签订承诺书，愿意承担因违反相关政策所导致的一切法律责任。现其因不具备购房资格无法继续履行合同构成违约。反诉请求判令解除我与姜**签订的北京市房屋买卖合同、装修款的补充协议、补充协议；判令姜**依照协议约定向我支付违约金人民币30万元；本案诉讼费由姜**承担。

一审被告辩称

姜**针对徐*的反诉在原审法院辩称：我方并未违约，签约之前我方并不知自己不具备购房资格，我方也很想将合同履行完毕。但政策不允许我方与徐*进行网签，因此无法履行合同。我方并未违约。双方纠纷应当适用市高院关于妥善处理涉及住户限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要第三条的规定。因此不同意徐*的反诉请求。如果法院认为我方违约，我方也认为违约金约定过高。

一审法院查明

原审法院经审理查明如下事实：2013年5月25日，经北京我爱我家房地**限公司中介服务，徐*(甲方，出售方)与姜**(乙方，买受方)签订《房屋买卖定金协议》，约定：甲方将其所有的北京市海淀区×单元4号房屋出售给乙方，价格为300万人民币，乙方在签署本协议当日向甲方交付购房定金2万元。同年8月30日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定，徐*(出售方)将上述房屋以300万元价格出售给姜**(买受方)，买受方可以在签订本合同的同时支付定金人民币20万元；未能在本合同签订之日起九十日内申请办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房。当日双方及北京我爱我家房地**限公司另签订《补充协议》、《装修款补充协议》。其中《补充协议》第五条约定双方协商以全款方式购买此房，签订买卖合同当天姜**支付定金20万元，网签当天支付首付172万元，剩余108万元，于资金监管当天存入资金监管帐户后由银行支付给徐*；同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；若徐*、姜**有一方违约；则双方中守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。《装修款补充协议》中约定徐*出售给姜**标的房屋总价款为300万元，其中包含标的房屋配套设施折价款192万元，因此房屋过户价款108万元。

上述协议签订后，姜**分三次共计向徐*支付定金13.5万元，并于2013年9月3日交纳涉诉房屋2013年至2014年供暖费1620元。

徐*就其反诉另提交姜**签署的《购房承诺书》，证明姜**在签买卖合同前已知悉国家及北京市的住房限购政策。对此姜**认可真实性，但称其因是离异单身，名下有一套住户，原以为是符合限购政策的，但后来才知道不符合限购政策的规定。

就徐*所称姜**违约而主张的违约金，徐*表示其因姜**违约，导致交易半年未完成，产生可以用售房款购买其他房屋而无法实施、可用售房款投资等预期利益损失。

上述事实，有当事人庭审陈述、房屋买卖定金协议、北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)、补充协议、装修款补充协议、购房承诺书等在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：姜**与徐*签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，对双方均有约束力。但现因姜**不具备购房资格而致使上述房屋买卖合同无法继续履行。现双方均同意解除上述房屋买卖合同，法院不持异议。同时主合同解除，作为从合同的补充协议及装修款补充协议亦应一并解除。对于姜**已垫付的供暖费，徐*应予退还。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姜**称其因住户限购政策原因致使其无法购房，从而要求徐*退还已付定金，而徐*要求定金不予退还。现有证据显示姜**在签订合同时已知存在住房限购政策，且国家对于住房限购政策的规定是逐步加强和完善的，故其作为房屋买受人在其签订购房合同之前知道或应当知道住房限购政策的内容，并应当对其签订房屋买卖合同后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应有一定程度的预购和判断。故姜**因住户限购政策原因无法履行房屋买卖合同的主张，不能成为免除其违约责任的理由，其要求徐*退还定金，法院不予支持。但徐*主张的违约金，因其并未就自己的损失提交证据，故双方约定的违约金标准过高，法院予以调整。

原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除徐*与姜**签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《装修款补充协议》；二、驳回姜**要求徐*退还已付定金人民币十三万五千元的诉讼请求；三、徐*自本判决生效之日起七日内退还姜**垫付的供暖费一千六百二十元；四、姜**自本判决生效之日起七日内向徐*支付违约金人民币三万元。

上诉人诉称

姜**不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判第二、四项。其主要上诉理由是：1、对方在一审法院审理中，明确表示选择违约金而不要求定金。2、对方在一审法院审理中明确表示没有损失发生。

徐*服从一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

徐*在原审法院庭审中主张“根据合同法规定，定金和违约金二选一，我方主张选择违约金，所持的定金用以抵扣相应的违约金。”

上述事实，有当事人在一审、二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方合同约定违约金过高，法院予以调整。徐*主张30万元违约金法院不予全部支持，考虑到姜**的过错程度和房屋另行出售可能带来的损失，本院酌定违约金数额为15万元。姜**以徐*没有损失为由不同意给付违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。徐*在原审法院审理中选择适用违约金条款，则无权没收姜**给付的定金，但已收取的定金应当折抵违约金，因此姜**要求返还定金的诉讼请求本院不予支持。

综上所述，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12203号民事判决第一项、第二项、第三项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12203号民事判决第四项；

三、姜**给付徐**约金人民币十五万元。（姜**已支付徐*的定金人民币十三万五千元折抵违约金后，姜**应于本判决生效之日起七日内再给付徐*人民币一万五千元）

四、驳回徐*的其他反诉请求。

一审案件受理费三千零三十二元，由姜**负担（已交纳一千五百一十六元，余款一千五百一十六元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费五千八百元，由徐*负担五千二百五十元（已交纳二千九百元；余款二千三百五十元于判决生效后七日内交纳）；由姜**负担五百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费三千六百元，由姜**负担三千二百七十三元（已交纳），由徐*负担三百二十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月八日