王*等与姚*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*、刘*与被上诉人姚*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第11550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

姚*在原审法院诉称：姚*与王**夫妻关系，双方于婚姻关系存续期间取得位于北京市昌平区34-6号的房屋所有权，该房屋系夫妻共同财产。2010年11月8日，王*未经姚*同意，擅自将夫妻共同所有的涉案房屋以极低的价格转让给刘*。姚*因此于2010年11月向东**院起诉要求解除与王*的夫妻关系，2011年3月东**院驳回姚*的起诉，不准予离婚，姚*未上诉。2011年4月，姚*向昌**院起诉要求确认王*与刘*签订的房屋买卖合同无效，2014年7月23日，北京**人民法院做出（2014）一中民终字第1613号民事判决书，依法确认王*、刘*签订的房屋买卖合同无效。现该判决已生效，刘*拒不返还涉案房屋及相关的权利。故诉至法院要求判令：刘*协助将位于北京市昌平区34-6号房屋的产权登记恢复到王*名下。

一审被告辩称

王*在原审法院辩称：不同意刘*返还，王*与刘*之间的买卖合同已经完成，刘*是善意购买，根据婚姻法解释三第十一条的规定即便是王*未经姚*同意出售购买的房屋，刘*善意购买并支付合理对价，办理了产权变更手续，姚*要求追回房屋的，法院一般不予支持；对于王*出售房屋给姚*造成的损失应在离婚案件中解决；姚*的此项请求属于合同无效判决中的漏判事项，不应当在另行起诉；姚*不是诉讼的适格主体，如果要求返还应该由王*作为原告；房屋出售的事实姚*是知情的。

刘*在原审法院辩称：同意王*的答辩意见；刘*购买房屋已经支付了合理对价，是善意取得房屋；房屋变更登记的问题，不应通过民事诉讼的方式解决，应由行政机关处理；高院再审认定的事实与一中院认定的事实是有变化的，我方确实付款了。

一审法院查明

原审法院经审理查明：姚*与王**夫妻关系。位于北京市昌平区34-6号的房屋系姚*与王*于婚后购买，该房屋登记的原房屋所有权人为王*，建筑面积为240.7平方米。刘*之子刘*1王*相识。2010年11月8日，王*与刘*签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：×），约定王*以962800元的价格将上述房屋出售给刘*。同日，双方办理了房屋所有权转移登记，刘*领取了该房屋的所有权证。

2011年4月6日，王*作为甲方、刘*作为乙方签订《确认书》，王*及刘*之代理人刘*1在《确认书》上签名。该《确认书》的主要内容为：甲乙双方就坐落于昌平区之房屋买卖及相关事宜签署本确认书。1、房屋成交总价为人民币560万元，此价格为甲方净得价，不含税，全部税款由乙方承担。2、房屋已于2010年11月8日过户至乙方名下。3、2010年11月5日，甲方向乙方借款人民币131万元（该款系以支票形式一次性支付），该款直接转化为乙方购房首付款，甲方原出具的欠条作废；乙方另外给付甲方购房款人民币240万元，余款人民币190万元已于2011年4月6日付清，该款以支票支付，开票行为北**行，支票号为×。4、甲方有义务保障房屋买卖合同的有效性。5、甲方与乙方及刘*1之间自即日起互无债权债务。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份；本确认书与《北京市存量房屋买卖合同》（×号）具有同等法律效力；本确认书与前述房屋买卖合同内容不一致的，以本确认书为准。

本院查明

2010年姚*起诉至北京市昌平区人民法院要求确认房屋买卖合同无效，2014年7月23日北京**人民法院做出（2014）一中民终字第1613号判决书（已生效），该判决认定“房屋作为影响个人生活稳定安康的重要因素，夫妻一方未经共有人许可擅自处分房屋，必定影响另一方对于房屋的使用和处分，无论交易价格的高低，都直接损害另一方的利益。况且本案中，根据经合法质证的证据无法证明真实的付款关系的存在。故刘*与王*之间故意串通的行为，无论从经济层面上还是从生活安宁层面上，都是对姚*利益的直接侵害。据此确认刘*与王*签订的《存量房屋买卖合同》及《确认书》应为无效。”，判决王*与刘*于2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

上述事实，有（2014）一中民终字第1613号判决书、房屋所有权证复印件及当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，王*与刘*双方所签订的《存量房屋买卖合同》及《确认书》已经由法院生效判决确定无效，故对姚*要求恢复原始登记状态，将登记在刘*名下的房屋变更登记在王*名下的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：刘*、王*于本判决生效之日起十五日内将登记于刘*名下的坐落于北京市昌平区34-6号房屋变更登记至王*名下。

刘*不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人姚×的一审诉讼请求。上诉理由：1、上诉人已经实际购得房屋，支付足额购房款，符合善意取得的全部要件；2、北京市昌平区人民法院前两次一审认定上诉人善意取得涉案房屋，合法有据；3、北京**民法院明知上诉人已经全额交纳房款，却在王*承认收款事实，并证实房款去向后，以涉嫌偷逃税款为由，认定涉案房屋买卖合同违法无效。

王*亦不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人姚*的一审诉讼请求。上诉理由：刘**购买的涉案房屋，已支付全款、已过户、已装修并实际居住多年；2、原告主体错误，王*是原房屋所有权人，如果要求返还产权，王*应当是原告，或者王*与姚*是共同原告，被告主体错误；3、姚*的诉求是前诉漏判事项。

姚**从原审判决，针对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：王*和刘*恶意串通，一审认定事实清楚，适用法律正确。

本院经审理查明，一审法院查明事实正确，另查王*、姚**确认诉争房屋为夫妻共同财产。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。生效民事判决认定：根据经合法质证的证据无法证明刘*与王*之间真实的付款关系的存在，故刘*与王*之间故意串通的行为，无论从经济层面上还是从生活安宁层面上，都是对姚*利益的直接侵害。并据此判决王*与刘*于2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。据此，可以认定刘*购买房屋的行为并非基于善意，因此不构成善意取得，不能取得诉争房屋的所有权。诉争房屋系姚*、王*的夫妻共同财产，因此姚*有权追回该房屋。一审法院判决刘*、王*将诉争房屋变更登记至王*名下正确，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由王*、刘**负担三十五元（均于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百四十元，由王*负担七十元（已交纳），由刘*负担七十元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月十九日