陈**与王**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第00923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，王**向原审法院起诉称：23号4幢等2幢房屋登记在我名下，陈**系北京吉**纪有限公司经理。陈**公司距离我现住处不远。2014年10月9日我到陈**公司，想询问一下房屋租赁问题。聊天过程中陈**得知我名下有一套房屋，就反复和我说让我把房子卖给他。我表示房子自己儿子住着，卖了没地方住，不同意卖房。我已经80多岁，耳朵不好，也不识字，在陈**一再劝说和要求之下，稀里糊涂从家里推上残疾老伴儿，由陈**开车把我带到银行，陈**直接给我转账277万元，然后马上又带我到方正公证处办理公证手续，约定委托陈**找的人代理我办理房屋过户手续，后因故公证没有办成。从方正公证处出来，陈**直接把我带到他的单位，陈**起草合同，让我在合同上签字，不让我接电话，也不让我和子女联系。现在发现合同中陈**把总房款写为282万元，之前支付的277万元房款写成定金，不按期过户要双倍返还定金，因房屋权属存在争议不能交易也要双倍返还定金，等于我如果不把房子卖给陈**，要赔偿陈**500多万元，这样的合同显失公平。签订合同之后，陈**嘱咐我不要和别人说卖房了，要等他办理完公证手续之后我才可以对外宣布卖房之事。第二天陈**又找到我和我老伴儿，要带两人检查身体。陈**带我到安定医院，医院出具了诊断证明，后陈**又把我带到长安公证处办理公证委托，委托书办理完毕之前我撤回委托，公证员将公证书剪掉两角，以示作废。我认为陈**身为房产中介经理，具有专业房产知识和一般法律知识，利用优势地位，欺骗我这一文盲、耳聋老人，先给我转账，之后在我不知道合同内容情况下与我签订房屋买卖合同，按照合同约定陈**支付的款项基本是全部房款，可是陈**在他起草的合同上把这笔钱写成定金，还约定我多种需要双倍返还定金情形。按照《合同法》规定，定金不能超过合同总价的20％，陈**作为中介经理，对此应该明知，可是陈**坚持这样签订合同，分明是陈**明知此份合同不公平，但是只要我签字，就不敢违约，也违约不起。这样的合同显失公平，现我诉至法院，请求判令撤销我与陈**之间签订的《房屋买卖合同》，判令案件受理费由陈**承担。若撤销合同，我同意返还277万元房款及活期利息。

一审被告辩称

陈**辩称：我要求继续履行我与王**签订的《房屋买卖合同》，不同意王**要求撤销合同的诉讼请求。事件经过是：当时王**到我工作的公司，说要卖房，称有人出价282万元，我问询同样价格能否卖给我，王**要求付全款，并要求先给钱后签订合同。我于2014年10月9日向王**支付房款277万元，并于当日与王**签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为282万元，先行支付277万元房款，剩余5万元于交易登记当日一次性支付。因王**及其老伴年岁已大，需进行公证，公证过程中需对王**及其老伴的精神健康状况进行鉴定，后来我带王**及其老伴到安定医院做了检查，医院出具了诊断证明，诊断结论为：王**及其老伴赵**精神未见异常，在我去领公证书的时候，王**反悔表示房子不卖了，并先行到公证处撤销了委托，故公证书没有办成，导致合同履行中止。关于定金条款，当时王**要求现金支付，并称已付现金可以作为定金，写多少定金的目的是要求继续履行合同，关于定金的比例法律有明确规定，法院可依法判决。

一审法院认为

原审法院认为：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。转让价格是否明显过低，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案涉案房屋经评估机构评估，确定估价对象在价值时点2014年10月9日的市场总价值为3582126元。本案双方当事人对评估真实性、合法性均未提出异议，法院依据该评估数额确认房屋的市场价值。涉诉《房屋买卖合同》约定交易价格282万元，约为房屋市场价格的79％。另外，分析《房屋买卖合同》双方当事人的情况，陈**从业于房屋经纪公司，详细了解房屋的市场行情，在交易过程中富有经验。王**及其夫均系八十多岁的老年人，其夫赵**又长期卧床，在交易过程中明显缺乏经验。在签订《房屋买卖合同》过程中，陈**明知合同中的房价明显低于实际市场价格，并了解法律规定合同定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，而故意将277万元作为定金条款写入合同，约定如果王**将房屋出售第三人要双倍返还定金，不按期过户要双倍返还定金，因房屋权属存在争议不能交易也要双倍返还定金，陈**以此胁迫王**履行合同，此条款违反法律规定且对王**显失公平。王**、陈**之间不存在其他债权、债务关系，且王**不存在急需用钱主观降低价格的因素。综上，王**、陈**签订的《房屋买卖合同》约定的交易价格明显偏低，对王**显失公平，现王**起诉要求撤销合同，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（2）项、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条第一款之规定，于2015年5月判决：撤销王**与陈**就23号4幢等2幢房屋签订《房屋买卖合同》。

上诉人诉称

判决后，陈**不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：根据《合同法》解释二第19条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。本案涉诉房屋合同成交价为282万，评估价为3582126元，成交价为评估价79%，不符合显失公平的规定。一审法院以王**年老糊涂、缺乏经验和合同约定违约金过高为由判令撤销合同系滥用自由裁量权。王**具有完全民事行为能力，有能力和自由处分涉诉房屋，双方交易过程中有王**儿子陪同。

被上诉人辩称

王**同意一审判决，并答辩称：签订涉诉合同时只有王**与对方人员在场，陈**利用其优势地位签订对王**显失公平的合同。

本院查明

经审理查明：位于23号4幢等2幢房屋系王**所有的私产平房，建筑面积27.5平方米。陈**系北京市吉**有限公司法定代表人。

2014年10月9日，王**（甲方）与陈**（乙方）在北京市吉**有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：王**将上述私产房屋出售给陈**，房屋总价为282万元；自签订合同之日起至2014年10月31日止办理完毕产权变更登记手续。关于付款方式，合同约定：陈**于签订合同当日向王**支付定金277万元，剩余房款5万元于交易登记当日一次性支付，在办理产权交易过程中所发生的契税、营业税、印花税、析产费由陈**负担。双方在违约责任条款中约定：自陈**向王**交付定金之日起，王**不得将上述房屋出售给第三方，否则王**应向陈**双倍返还定金；王**未按照合同约定期限内办理房屋过户变更手续，则王**应向陈**双倍返还定金；如果房屋存在权属纠纷就债权债务导致无法交易，则王**应向陈**双倍返还定金及赔付已付佣金；自合同签订之日起，在王**未违约前提下，陈**因任何原因提出终止本合同，均视为陈**违约，则王**收取的定金不予退还等。双方在合同第十四条补充协议中还约定，王**应保证房屋无任何纠纷，产权清晰，如出现任何纠纷，王**承担全部责任，应向陈**双倍返还定金。合同落款处有陈**签名及王**签名和手印。签订涉诉《房屋买卖合同》前，陈**已先行向王**支付购买涉诉房屋购房款共277万元，王**向其出具收条。

2014年10月13日，陈**与王**及其夫赵**到北京**证处办理委托公证，由王**及其夫赵**全权委托陈**指定的苏**代理王**、赵**办理签署房屋买卖合同、办理网上签约手续、办理资金托管手续、办理房屋产权过户登记、进行物业交接、代为领取售房款等与办理房屋过户事宜有关的全部事务，并约定受托人有转委托权。因公证处告知需提供王**夫妇精神无异常的诊断证明，陈**带王**夫妇到北**医院进行检查，医院出具了未见精神异常的诊断证明。双方将医院诊断证明交至公证处。在公证处做出公证书前，王**向公证处撤回了委托公证申请，长安公证处对王**及其夫委托苏**售房的公证予以撤回。

关于涉诉房屋价格，王**主张合同约定的成交价格明显偏低，合同显失公平，向原审法院提出司法鉴定申请，申请法院委托司法鉴定机构对涉案房屋的市场价格进行评估。双方当事人同意由北京**民法院指定北京京**估有限公司进行价格评估。北京京**估有限公司全面分析了影响估价对象市场价值的各项因素，其中包括西城区“自愿腾退”政策，于2015年4月15日做出估价报告书，估价结果为：涉案房屋在价值时点2014年10月9日的市场总价值为3582126元。双方对该评估报告均未提出异议。王**称涉诉房屋属于拆迁腾退范围内，白塔寺项目腾退接待中心已入住该地区，按照现在的征收政策，会分给王**安置房屋，额外还会给其一笔款项；如涉诉房屋被征收，王**所得利益应在450万元以上，补偿价与合同交易价有明显差距。诉讼中，陈**称其签订合同时并不知道涉诉房屋存在拆迁腾退情况。

庭审中，王**还称本人于2007年就检查出老年性脑改变、脑萎缩，又是文盲，耳朵也不好，其夫赵**长期卧床，生活不能自理，虽不能证明其无民事行为能力，但其现在的身体状况不能对房屋的市场价格及行情进行了解，与陈**的理解和意思支配能力不处在同一水平，明显缺乏经验，处于不利地位；陈**对王**所述不予认可，称王**曾向其出具过2014年7月21日及22日北京市东城区精神卫生保健院的诊断证明书两份，诊断证明书均显示王**及其夫赵**就诊时意识清楚，精神状态完全正常，因此王**及其夫具有完全民事行为能力。

本院审理中，王**称其系单独与陈**签订涉诉《房屋买卖合同》；陈**称王**在交易过程中由其子陪同，但其未提交证据佐证。

上述事实，有《房屋买卖合同》、评估报告书、房屋产权证、医院检查报告单、赵**生活状态照片、委托公证书（作废）、白塔寺项目腾退接待中心私房腾退政策公示照片、评估费发票、收条、公证费、寻人启事、诊断证明书、门诊收费发票、公证受理通知单及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，合同在订立时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据本案查明事实，本院认为王**与陈**签订的《房屋买卖合同》属于显失公平。理由为：首先，涉诉《房屋买卖合同》系陈**利用了其优势地位和王**缺乏经验而签订，王**在交易中处于弱势地位。本案陈**系长期从事房地产经纪行业的从业人员，而王**系年过八十、文化水平不高、缺乏经验的老年人，陈**在交易中明显处于优势地位。而且，本案涉诉合同系在陈**经营的房地产经纪公司签订，涉诉合同文本亦由陈**提供。另外，双方为完成交易进行了授权委托的公证，而王**委托的代理人竟为陈**指定的人。第二，涉诉《房屋买卖合同》约定的房屋价格大幅低于交易时的市场价格，对出卖人显失公平。经评估，涉诉房屋在价值时点2014年10月9日的市场总价值为3582126元，而双方在《房屋买卖合同》中约定的房屋价格仅为282万，显著低于评估价格。第三，涉诉《房屋买卖合同》约定的出卖人违约责任过重，对出卖人不公平。涉诉《房屋买卖合同》约定的房屋总价为282万，而陈**将其支付的277万房屋价款全部约定为定金，并约定出卖人违约将承担双倍返还定金的违约责任。陈**作为长期从事房地产经纪行业的从业人员，理应知悉该违约责任的约定对买受人过于严苛且不符合法律规定。综合上述情况，本院认定涉诉《房屋买卖合同》在订立时显失公平，对于王**要求撤销涉诉合同的请求，本院予以支持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费9150元，由陈**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

一审案件受理费35元，由陈**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由陈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十七日