北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人北京新**限责任公司（以下简称新**产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第01627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人

之委托代理人、被上诉人之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，李**向原审法院诉称：2006年3月9日，我与新**产公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，并根据我的家庭结构和户籍情况签订了《预购房屋意向书》，我预购三套二居室。同时双方签订《结算单》，我预付45万元购房款，新**产公司支付22个月的周转过渡费、2年的冬季供暖费。约定交房时间为2007年12月31日，但新**产公司并未按照约定的时间竣工交房。2009年10月左右，按照《预购房屋意向书》中逾期交房约定，新**产公司支付给我周转过渡费、取暖费、预购房延期补偿款共计204960元，延期日期计算至2009年9月30日。2010年6月30日，房屋竣工可以交付使用，但至今新**产公司也没有给我三套房屋以及相应违约金、周转过渡费。故我诉至法院要求：1、新**产公司向我交付位于北京市朝阳区太阳宫新区三套二居的回迁房（如不能交付房屋，则给付我三套房屋的折价款1300万元）；2、新**产公司向我支付逾期交房违约金，按照3套房屋每套每天80元的标准，自2009年10月1日计算至实际交房之日止；3、新**产公司支付我周转过渡费，按照6人每人每月400元的标准，自2009年10月1日计算至实际交房之日止；4、新**产公司支付我2009年至2014年的供暖费6000元（每人200元，共6人）。

一审被告辩称

新**产公司辩称：我公司作为北京市朝阳区太阳宫乡所属集体企业，于2006年对尚家楼地区依法进行拆迁。根据相关政策和《关于太阳宫绿化隔离地区拆迁的优惠政策和相关问题的处理意见》（以下简称拆迁政策），对被拆迁人采取货币补偿和以优惠价格回购住房的双重安置方式。其中拆迁政策第二条第一款规定，只有以宅基地表明的建筑面积及产权人为准，其户口在册人员属产权人直系亲属、长期居住且在拆迁范围外无正式住房的才可享有以优惠价格回购商品房的资格。根据当时入户调查的情况，在尚家楼47号院居住的是李**一家六口（户口在册人员五人），但李**无法提供该院落的宅基地使用证，也无法联系到诉争院落的原宅基地使用权人，只能提供一份1990年签订的换房协议。后我们双方多次协商，于2006年3月9日签订了《协议书》，李**向我公司承诺，保证尚家楼47号院落的宅基地使用权和房屋所有权属于李**所有，如果由此产生的权利瑕疵，一切法律责任全部由李**承担。鉴于以上情况，我们双方签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《预购房屋意向书》。然而在2009年，尚家楼47号院的宅基地使用权人尚**向北京**民法院起诉要求确认我们双方签订的《货币补偿协议》无效。诉讼中，我公司得知李**与尚**之间关于尚家楼47号院的房屋交易行为已被（2006）朝民初字第10949号民事判决书认定无效。此后，尚**又进行了一系列诉讼，最终（2012）二中民申终字第15999号民事判决书认定诉争院落的宅基地使用权人为尚**，同时认定“李**增建、翻建或扩建房屋部分的补偿应当认定为有效”，从而维持了原（2009）朝民初字第6371号民事判决书对《货币补偿协议》部分有效、部分无效的认定。我公司认为，根据我国现行法律法规，无效的合同应自始无效。根据京政法【1994】7号文件的精神和太阳宫乡的拆迁政策，只有宅基地使用权人才享有以优惠价格回购安置住房的资格。李**与我公司签订的《预购房屋意向书》的行为是基于李**作出的尚家楼47号院宅基地使用权和房屋所有权归李**所有的承诺，现已生效法律文书已经确认了李**与尚**之间的房屋交易行为无效、尚家楼47号院的宅基地使用权人是尚**，且李**的建房行为也未得到村委会及乡政府有关部门的批准，所建房屋应属违章建筑，因此我公司不同意李**的诉讼请求。我公司反诉要求：确认我公司与李**于2006年3月9日签订的《预购房屋意向书》无效。

李**对新**产公司反诉辩称：人民法院再审判决书已经认定我为房屋增建、扩建人，具有被补偿人的身份。我在被拆迁地有户籍，属于被安置范围内的人。新**产公司对于我被拆迁人的地位也不持异议，其曾认可与我签订的拆迁协议有效，符合拆迁条件。购房意向书是我们双方真实意思表示，内容无违反法律规定，合法有效。太阳宫乡政府的文件不属于规范性法律文件。因此，我请求法院驳回新**产公司的反诉请求。

原审法院经审理查明：李**原为农村户口，于1979年转为城镇户口；案外人尚**原系农村户口，于2001年转为城镇户口。1990年5月17日，李**的户口由北京市朝阳区新源街53号楼迁往北京市朝阳区尚家楼47号。自此，李**一家开始在此宅基地上的房屋内居住。1993年11月，尚**取得朝集建（93）字第74819号集体土地建设用地使用证，确认其为北京市朝阳区太阳宫乡尚家楼村47号土地使用者，尚**在该土地上原建有东房2间、北房4间。2003年9月，新**产公司曾向尚**送达47号院落的《北京市住宅房屋拆迁评估结果报告》，其上记载被拆迁人（产权人）为尚**。2006年3月9日，新**产公司作为甲方与李**作为乙方签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。协议约定，甲方对尚家楼47号院内19间房屋进行拆迁；乙方“现有在册人口5人，户主李**、之妻任淑*、之子李*、户主李**、之子赵*，之夫赵**”；被拆迁房屋所在地区基准地价3500元／建筑平方米，基准房价为1000元／建筑平方米、被拆迁房屋容积率修正系数为1.3；乙方房屋的区位价补偿款共计1076700元，重置价补偿共计345165.56元；拆迁补偿款合计1421865.56元；甲方支付乙方搬家补助费3880元；上述款项合计1425745.56元。李**已经领取1030945.56元、剩余款项用于购买三套两居室回迁房屋，直接由新**产公司扣除等。上述补偿协议依据的《北京市住宅房屋拆迁评估结果报告》，其上记载被拆迁人（产权人）为李**，房屋建筑面积194平方米。现47号房屋已经被拆除。李**使用47号房屋过程中，于2002年对原房屋进行了翻建并增建了新的房屋，《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》记载在拆迁范围内有正式住宅房屋19间。同日，双方签订《协议书》约定，李**保证上述宅基地使用权及房屋所有权属于李**所有，如果由此产生的权利瑕疵，一切法律责任全部由李**承担；李**按新**产公司要求按时将上述房屋腾空，并按新**产公司要求提交相关文件，如有任何第三方主张此宅基地及房屋权利与新**产公司无关，均由李**承担由此造成的不利法律后果；如上述宅基地及房屋权利有瑕疵而涉及的诉讼，均由李**承担不利法律后果，给新**产公司及第三人造成的任何损失均由李**承担等。同日，双方签订《预购房屋意向书》，约定李**预购回迁楼房地点为太阳宫新区A区（二期回迁楼）；预购楼房竣工期限为2007年12月31日前；竣工装修标准与太阳宫一期回迁楼相同；预购房屋者必须是本期太阳宫乡域内的被拆迁人，享受太阳宫乡现行拆迁优惠政策；暂按规定收费标准交付，待房屋竣工后根据李**所选房屋的套内建筑面积、层次、朝向结算差价，多退少补；二居室每套预交15万元；李**现有在册户口3户，在册人口5人；应安置人口6人；李**应补偿建筑面积194平方米，应补偿总金额1425745.56元；李**预购房屋三套二居室；李**应在2006年3月12日前全部腾空被拆迁房屋交新**产公司进行拆迁；新**产公司逾期交房则按照每逾期一天80元（二居室）支付违约金等。审理中，双方当事人均表示《预购房屋意向书》中约定的房屋套数取决于被安置的在册人口；新**产公司表示每套安置房屋面积约为90平方米。同日，李**、新**产公司签订《结算单》确认，新**产公司应付李**拆迁补偿款1425745.56元、22个月周转费（每人每月400元）52800元、2年的冬季供暖费（每人每年200元）2400元；李**应交新**产公司三套二居室预购房款45万元；上述款项折抵结算后的1030945.56元已付清李**。2010年1月9日，李**收到《预购房延期补偿款明细表》。新**产公司通知李**延期交房期间为2008年1月1日至2009年9月30日，共计639天；新**产公司支付李**周转过渡费50400元（每人每月400元，共6人、21个月）、取暖费1200元（每人每季200元）、预购房延期补偿款153360元，以上共计204960元。李**表示，2009年10月1日之前补偿款新**产公司已经按照上述标准支付。2006年3月16日，尚**诉至法院，要求确认与李**之间的口头房屋买卖协议无效。李**则主张与尚**之间为换房行为，并提供了换房协议。法院于2008年9月23日经（2006）朝民初字第10949号判决确认：尚**与李**关于北京市朝阳区太阳宫乡十字口村尚家楼47号的交易行为无效。该判决书于2008年10月10日发生法律效力。2008年12月，尚**起诉至法院，要求确认李**、新**产公司所签《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。法院审理后认为，尚**与李**之间的交易行为确属换房行为。尚**与李**之间的换房行为无效，则直接导致李**、新**产公司间的拆迁协议中，涉及双方置换的尚家楼47号宅基地上6间房屋的拆迁协议内容无效。按照法律规定，拆迁协议被确认无效后，本应由李**向尚**返还相应的拆迁款，但由于本案中无法确定关于6间房屋的具体拆迁款数额，所以无法确认应当由李**返还的具体拆迁款数额。待该款项明确确定后，尚**可向李**另行主张。关于尚**与李**之间无效换房行为所导致的其他法律后果，双方可另行解决。据此，2009年6月10日法院作出（2009）朝民初字第6371号民事判决：李**、新**产公司间签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中涉及北京市朝阳区太阳宫乡尚家楼村47号院内北房四间、东房两间的部分无效。判决后，尚**及新**产公司均不服，上诉至北京**人民法院。北京**人民法院审理后认为，尚**与李**关于北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼47号的交易行为无效，故尚**作为47号宅基地的使用权人并基于以上判决结果，应为该宅院的权利人，现其请求确认李**、新**产公司就47号房屋拆迁而签订的补偿协议无效，理由正当，应予支持。2009年12月17日，北京市第二中级人民法作出（2009）二中民终字第15415号民事判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第6371号民事判决。二、李**、新**产公司就北京市朝阳区太阳官乡尚家楼村47号拆迁签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。

一审法院查明

后，新**产公司诉至法院要求李**返还拆迁款及拆迁补助费1030945.56元及利息。法院经审理后认为，根据（2009）二中民终字第15415号民事判决认定，李**、新**产公司间拆迁协议无效，新**产公司据此要求李**返还根据该合同取得的拆迁款于法有据；但是新**产公司未尽到拆迁人应尽的必要的、合理的注意义务，双方确定的李**单方权利瑕疵担保义务不能排除其应尽的注意义务，故对于新**产公司主张的利息损失不予支持。2010年10月17日，法院作出（2010）朝民初字第16307号民事判决书，判决李**返还新**产公司拆迁补偿款和拆迁补助费1030945.56元，并驳回新**产公司其他诉讼请求。判决生效后，新**产公司并未申请法院强制执行该判决。李**不服（2009）二中民终字第15415号民事判决，向北京**民法院申请再审。北京**民法院于2012年1月31日作出（2011）高民申字第02589号民事裁定，指令北京**人民法院再审本案。北京**人民法院再审后认定，李**与尚**换房之后，李**在北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼47号院内加盖了部分房屋，李**对该部分房屋享有相应的权益。北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼47号院被拆迁，李**、新**产公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。该协议中包括对李**增建、翻建和扩建房屋的补偿。李**与尚**之间的“交易行为”虽被生效判决确认无效，但并不能确认李**、新**产公司签订的拆迁补偿协议全部无效，李**增建、翻建和扩建房屋部分的补偿应当认定为有效，二审法院认为李**、新**产公司签订的拆迁补偿协议无效不妥，再审予以纠正。2012年12月20日，北京**人民法院判决：一、撤销本院（2009）二中民终字第15415号民事判决；二、维持北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第6371号民事判决。

李**因要求履行双方协议诉至法院。审理中，新**产公司表示即使履行协议，其公司现无房可以安置李**。为此，李**申请就被安置地区同等区位、同等面积二居室两限房、经济适用房、商品房等房屋类型市场交易价格进行评估。2013年7月15日，北京京**有限公司致函法院称，估价对象在估价时点不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此也没有估价时点的市场价值；其无权对评估对象不满5年的限价商品住房估价对象评估回购价格，据此现有条件下，估价对象的经济适用房价值就是其购房价；估价对象为两限房及商品房价值不具备评估条件等。后经李**申请，法院致函上述评估单位，要求就北京市朝阳区太阳宫南街7号院圣馨家园市场价值进行咨询。2014年6月28日，北京京**有限公司回函法院称，该地点南北朝向、建筑面积95平方米楼层居中的两居室在2014年6月23日的上市交易单价（含相关全部税费）在每平方米43000元至45000元之间；其中二手房交易税费包括营业税（税率5.65%卖方缴纳）、个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）、契税（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）等。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据人民法院生效判决查明的事实，李**与尚**换房之后，李**在北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼47号院内加盖了部分房屋，李**对该部分房屋享有相应的权益。北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼47号院被拆迁，李**、新**产公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。该协议中包括对李**增建、翻建和扩建房屋的补偿。北京市朝阳区太阳宫乡尚家楼村47号院内北房四间、东房两间以外的部分，即为李**所增扩建房屋，李**、新**产公司间签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中涉及该部分的约定有效。虽然李**、新**产公司签订《协议书》约定，李**保证上述宅基地使用权及房屋所有权属于李**所有，并对权利瑕疵涉及的诉讼承担不利法律后果，但是，李**、新**产公司在签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《预购房屋意向书》时，新**产公司即明确知晓李**并非该地点宅基地使用权人。而双方在《协议书》中对于李**应当承担何种法律后果亦未涉及。在此前提下，李**、新**产公司签订《预购房屋意向书》，并已经履行部分条款。该《预购房屋意向书》系真实意思表示，且不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故新**产公司要求确认该《预购房屋意向书》无效的反诉请求于法无据，双方均应当遵照该协议履行相应义务。根据双方在庭审中的陈述，《预购房屋意向书》中约定的房屋套数取决于被安置的在册人口，每套面积约为90平方米，但双方在意向书中仅约定李**预购回迁楼房地点为“太阳宫新区A区（二期回迁楼）”，却未约定具体坐落和门牌。因此，新**产公司应当向李**交付符合上述条件的安置房屋，同时在房屋交付后双方另行结算房屋价款。根据目前情况，新**产公司称名下无房屋可供履行其与李**的协议。为此，李**亦申请在新**产公司无法交付房屋实物时进行货币补偿。根据北京京**有限公司的咨询意见，上述地点南北朝向、建筑面积95平方米楼层居中的两居室在诉讼期间上市交易单价（含相关全部税费）在每平方米43000元至45000元之间。故，在新**产公司拒绝履行义务时，法院将依据李**申请，根据评估机构意见酌情判处新**产公司对李**进行相应补偿。李**、新**产公司在《预购房屋意向书》中明确约定的房屋交付时间和新**产公司逾期交房的违约责任。双方约定新**产公司逾期交房则按照每逾期一天80元的标准支付违约金，故李**有关新**产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。李**、新**产公司在《预购房延期补偿款明细表》中已经确认新**产公司逾期交房的事实及周转过渡费和取暖费的标准。李**主张2009年10月1日后的上述款项有事实依据，亦予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，原审法院于2014年11月判决：一、被告（反诉原告）北京新**限责任公司于本判决书生效后七日内向原告（反诉被告）李**交付位于北京市朝阳区“太阳宫新区”三套二居室房屋[每套建筑面积不低于90平方米，逾期不执行，则于本判决书生效后三十日内支付原告（反诉被告）李**三套二居室房屋补偿款一千二百万元]；二、被告（反诉原告）北京新**限责任公司按照每套每日八十元的标准，支付原告（反诉被告）李**自二○○九年十月一日至实际交房之日（或房屋补偿款支付之日）三套房屋的逾期交房违约金；三、被告（反诉原告）北京新**限责任公司按照每人每月四百元的标准，支付原告（反诉被告）李**自二○○九年十月一日至实际交房之日（或房屋补偿款支付之日）六名被安置人口周转过渡费；

四、被告（反诉原告）北京新**限责任公司于本判决书生效后七日内支付原告（反诉被告）李**二○○九年至二○一四年供暖费六千元；五、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京新**限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，新**产公司不服原判，以原判认定事实不清、程序违法为由提起上诉，提出《预购房屋意向书》应属无效，请求撤销原判，依法改判驳回李**的全部诉讼请求。李**同意原判。新**产公司的上诉理由为，李**并非尚家楼47号宅基地使用权人，不属于拆迁政策中规定的被安置对象，李**与新**产公司所签《预购房屋意向书》应属无效；李**与尚**的换房行为被认定无效，基于房屋和宅基地所产生的利益均应重新分配，换房双方如有损失应向对方主张，李**不应向新**产公司主张损失，李**要求新**产公司给付房屋的主张不应得到支持；李**与新**产公司签订的《货币补偿协议》中涉及尚家楼47号院内北房4间、东房2间的部分无效，该无效部分涉及尚**的权益，本案中尚**不参加诉讼无法确认各方在诉争院落拆迁中的拆迁利益，原审法院未依法追加尚**为第三人参加诉讼属于审理程序违法；即使《预购房屋意向书》被认定有效，在判令新**产公司向李**交付房屋的同时，也应判令李**向新**产公司支付购房款，原判未判令李**向新**产公司支付购房款属于漏判；原判认定事实不清、审理程序违法，请求依法改判。新**产公司就所称内容未提供新的证据。李**表示对原判认定的事实无异议，李**为被安置对象，李**享有与尚**争议之外房屋的权益，安置房购买资格按照安置人口进行分配，李**与新**产公司所签《预购房屋意向书》有效，新**产公司的上诉理由不能成立；本案争议的是预购房问题，并不涉及与尚**的争议，新**产公司在一审中针对的是安置协议效力问题，新**产公司上诉所称应追加尚**，我认为不应追加；《预购房屋协议书》没有回迁楼房坐落、门牌等具体约定，新**产公司一审中未提及购房款问题，新**产公司只是要求协议无效；同意原判，不同意新**产公司所称上诉意见及要求。新**产公司与李**在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、（2006）朝民初字第10949号民事判决书、（2009）朝民初字第6371号民事判决书、（2010）朝民初字第16307号民事判决书、（2012）二中民再终字第15999号民事判决书、《预购房屋意向书》、《预购房延期补偿款明细表》、北京京**有限公司函件等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：新**产公司与李**的争议在于《预购房屋意向书》效力、原审法院审理程序违法与否问题。新**产公司上诉提出《预购房屋意向书》应属无效，但就所述内容未提供相应证据证实，新**产公司述称内容亦不足以否定已有证据能够证明的相应事实，不能表明新**产公司据述称内容提出的上诉主张成立。李**与新**产公司争议内容为预购房屋交付及补偿、《预购房屋意向书》效力问题，未涉及与尚俊才的争议内容，现新**产公司上诉提出原审法院审理程序违法，认为原审遗漏了必要的共同诉讼参加人，据本案争议情况对新**产公司述称内容不应予以确认。《预购房屋意向书》对于房屋具体情况未明确约定，现亦无法确定，新**产公司所述购房款事宜据现有情况亦无法确定，故对新**产公司述称该项内容不应予以确认。已有事实和证据不能表明新**产公司所提上诉主张成立，据新**产公司所述亦不能认定原判认定事实不清、审理程序违法，李**表示不同意新**产公司所称意见及要求，故对新**产公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

咨询费一千元，由北京新**限责任公司负担（李**已交纳，北京新**限责任公司于本判决书生效之日起七日内给付李**）。

一审案件受理费十万三千三百二十八元，由北京新**限责任公司负担（其中九千三百三十二元李**已交纳，北京新**限责任公司于本判决生效之日起七日内给付李**，剩余九万三千九百九十六元北京新**限责任公司于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三十五元，由北京新**限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费九万三千九百九十六元，由北京新**限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ο一五年三月二十日